基礎(chǔ)設(shè)施基金(REITs)的風(fēng)險(xiǎn)收益特征因與保險(xiǎn)資金需求相吻合，這一新型權(quán)益類資產(chǎn)得以在問(wèn)世半年后就納入險(xiǎn)資可投品種池。

但與此前的類REITs項(xiàng)目不同，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目投資回報(bào)的獲取完全基于底層資產(chǎn)，無(wú)主體提供補(bǔ)差或擔(dān)保等增信措施，因此，投資此類REITs產(chǎn)品需要更深入細(xì)致地分析底層資產(chǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。比如，底層項(xiàng)目權(quán)屬是否清晰，底層項(xiàng)目質(zhì)量是否較高，底層項(xiàng)目與產(chǎn)品期限是否錯(cuò)配，基金管理人是否有能力以及如何參與項(xiàng)目的管理，原始權(quán)益人實(shí)力如何，等等。

究竟什么樣的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目能入險(xiǎn)資“法眼”?記者與多位研究REITs數(shù)年的投資經(jīng)理交流后發(fā)現(xiàn)，評(píng)估一只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品是否有投資價(jià)值，大致有以下三個(gè)維度：

第一個(gè)維度是“定收益率”。之所以不用“定價(jià)”這個(gè)常規(guī)易懂的字眼，是因?yàn)楝F(xiàn)階段相對(duì)于給REITs確定一個(gè)合理的價(jià)格或估值，投資人更容易做的是關(guān)注“以某個(gè)凈值買入REITs，能獲得多少投資回報(bào)”。

這主要基于兩方面考慮。首先，從保險(xiǎn)資金的投資訴求來(lái)看，投資REITs的資金久期相對(duì)較長(zhǎng)，這意味著保險(xiǎn)資金買入REITs后，大概率不會(huì)頻繁交易，也就意味著保險(xiǎn)公司不會(huì)特別在意投資期間二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，而更關(guān)注每年的分紅。

其次，如果真要給REITs做定價(jià)，無(wú)論是用絕對(duì)估值還是相對(duì)估值，都會(huì)有一些參數(shù)難以確定，相關(guān)參數(shù)究竟取多少合理，這需要積累一段時(shí)間的市場(chǎng)表現(xiàn)后才能發(fā)現(xiàn)，而且也和市場(chǎng)環(huán)境息息相關(guān)。對(duì)于問(wèn)世才半年的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs來(lái)說(shuō)，保險(xiǎn)公司很難去比較和權(quán)衡。

第二個(gè)維度是“收益穩(wěn)定性”。如果只通過(guò)“定收益率”來(lái)判斷哪個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品更有吸引力，那也存在一定的片面性。因?yàn)?，收益率衡量的是收益預(yù)期，但缺少另一個(gè)維度——風(fēng)險(xiǎn)。REITs的投資回報(bào)并不是固定的，很可能會(huì)和預(yù)測(cè)值發(fā)生一定偏離。

在受經(jīng)濟(jì)、政策、相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事件等因素影響下，哪些基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs分紅率受到的沖擊更小?這需要投資人持續(xù)思考，也與所投資資金的風(fēng)險(xiǎn)偏好有一定關(guān)系。

第三個(gè)維度是“REITs的治理結(jié)構(gòu)”。一家大型保險(xiǎn)資管公司相關(guān)人士直言，這一點(diǎn)在投資REITs時(shí)往往會(huì)被投資人忽視，而且境內(nèi)外的差異非常大。在美國(guó)，已經(jīng)擁有了很多非常成熟的REITs管理人，他們會(huì)利用自己的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力不斷通過(guò)“投、融、管、退”來(lái)實(shí)現(xiàn)REITs資產(chǎn)的增值，為投資人創(chuàng)造回報(bào)。在這種治理結(jié)構(gòu)之下，REITs投資人可能反而更希望進(jìn)來(lái)的資產(chǎn)并沒(méi)有那么優(yōu)質(zhì)，因?yàn)榻?jīng)過(guò)專業(yè)的管理人改造升級(jí)之后，可能會(huì)有更大的增值空間。

但對(duì)于試點(diǎn)不久的境內(nèi)REITs市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，各參與主體尚處于蹣跚學(xué)步階段，原始權(quán)益人在REITs的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中仍然繼續(xù)扮演著非常重要的角色。這就需要保險(xiǎn)公司對(duì)REITs的治理結(jié)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，比如，是否存在利益沖突，原始權(quán)益人是否給予較為合適的激勵(lì)機(jī)制來(lái)保證資產(chǎn)的高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)，原始權(quán)益人對(duì)REITs平臺(tái)的長(zhǎng)期戰(zhàn)略有何規(guī)劃，等等。

由于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs鏈條上涉及資產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)管理人、公募管理人等多個(gè)方面，因此，審視和衡量產(chǎn)品收益及風(fēng)險(xiǎn)的角度也應(yīng)是多維的——穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、升值預(yù)期、分配可實(shí)現(xiàn)性、分紅收益，缺一不可。

關(guān)鍵詞： 公募REITs 保險(xiǎn)資金需求 新型權(quán)益類資產(chǎn) 底層資產(chǎn)