一場突如其來的新冠疫情，給2020年的中國房地產(chǎn)市場帶來巨大挑戰(zhàn)，樓市未來走向與房企應對策略，所有人都在關注。

3月10日，越秀地產(chǎn)召開業(yè)績會，2019年公司合同銷售創(chuàng)下歷史新高，核心利潤和持有現(xiàn)金均同比上升，董事長林昭遠稱“比較滿意”。

但疫情沖擊之下，不論過往成績多么不俗，不論背景優(yōu)勢如何，每一家房企都不會過分樂觀。

作為國資房企樣本，在綜合考慮疫情、政策和市場的基礎上，越秀地產(chǎn)制定了一個審慎的年度目標：802億。

相比去年24.8%的增速，這個目標同比僅增11.2%。對此林昭遠稱，當下越秀首要關注的是現(xiàn)金流，要在發(fā)展速度和經(jīng)營質量間取得平衡。

新的一年里，越秀還將致力于深化完善“軌交+物業(yè)”模式，加快推動國企合作以獲取優(yōu)質土地資源。

國資競爭力

2019年對于越秀地產(chǎn)來說是收獲巨大的一年。

財報顯示，公司去年實現(xiàn)合同銷售約721.1億元，同比上升24.8%，其中大灣區(qū)銷售額約占58.5%，合同銷售均價達到約每平方米20700元，“軌交+物業(yè)”合同銷售金額約50.8億元，占比約7%。

2019年實現(xiàn)營業(yè)收入約383.4億元，同比上升45.0%;毛利率約為34.2%，同比上升2.4個百分點;股東應占利潤約為34.8億元，同比上升27.7%;核心凈利潤約35.1億元，同比上升24.8%;全年每股派息0.091元，同比上升13.8%。

優(yōu)于同業(yè)的業(yè)績增速離不開其國資背景。2019年引進廣州地鐵作為集團第二大股東后，越秀大力發(fā)展的“軌交+物業(yè)”模式優(yōu)勢凸顯，去年已有三個“軌交+物業(yè)”項目落地。

林昭遠表示，“軌交+物業(yè)”是越秀地產(chǎn)的重要發(fā)展模式，未來將加強與廣州地鐵聯(lián)動。

土地儲備的增加也得益于國資之間的合作。2019年，越秀地產(chǎn)通過“軌交+物業(yè)”、“集團孵化-地產(chǎn)購買”、國企合作、 城市更新、公開市場招拍掛等多元化方式新增土儲，以較低溢價在11個城市新增27幅地塊，總建筑面積約為771萬平方米，按權益計算建筑面積約為521萬平方米。

越秀地產(chǎn)投資者關系部總經(jīng)理姜永進表示，“軌交+物業(yè)”的方式增儲約315萬平方米，通過國企合作拿到8幅地塊，增加土儲約149萬平方米。兩種模式總計達到464萬平方米，占整個新增土地儲備的60%。

林昭遠強調，國企合作已成為越秀地產(chǎn)的重要增儲渠道，這種模式不僅規(guī)避激烈市場競爭，而且成本相對可控，盈利和抗風險能力都比較強。

他表示：“在廣州、江門、武漢、蘇州、成都、襄陽，我們跟各個地方政府的國資平臺加強進行合作，他們有土地資源但沒有開發(fā)、或者相對來說開發(fā)能力比較弱”。

興業(yè)證券認為，越秀地產(chǎn)多元化拿地優(yōu)勢凸顯。2019年公司新增27幅土地，與廣州地鐵合作的3個軌交物業(yè)項目收購完成，總建筑面積達到300萬平米;公司通過國企合作拿地獲取8個項目，占年內拿地面積的19%。

截至2019年底，越秀地產(chǎn)總土地儲備達2387萬平方米，大灣區(qū)占比約51.7%，一二線城市占比約為91.4%，“軌交+物業(yè)”項目土地儲備占總土地儲備約為13.2%。

國資背景帶給越秀的還有融資成本較低的優(yōu)勢。期內，越秀地產(chǎn)平均借貸成本較2018年上升11個基點至4.93%，但仍處于行業(yè)較低水平。其中境內發(fā)行各類債券合計73億元，年期介于3-5年，年利率介于3.6-4.03%;持有現(xiàn)金約301.9億元，同比上升11.2%，現(xiàn)金短債比達4.2。

審慎對待2020

2019年已成過往，對當下疫情的應對是所有房企的重點。

目前越秀地產(chǎn)已在抓緊復工中，林昭遠希望，能盡量把今年已經(jīng)損失的工期給追回來。

“除了湖北地區(qū)外，在建項目的工地復工率，按照到崗回來的施工人員比例來算，大概是85%以上，從復工的角度，估計到這個周的周末大概會有90%以上，狀況應該說是不錯的。”林昭遠說。

越秀地產(chǎn)在華中地區(qū)的土地儲備有450萬平方米，占總土地儲備的18.9%，武漢是華中地區(qū)的重要城市，越秀地產(chǎn)在其中也有商業(yè)地產(chǎn)投資。林昭遠認為，武漢在土儲、在年度的銷售目標里占比都不超過10%，影響不是太大。

在經(jīng)歷了一個多月的關閉之后，許多城市的售樓處目前正在逐漸開放。“目前除了湖北地區(qū)的銷售案場還沒有開放，其他地區(qū)基本上全部開放了。自疫情發(fā)生以來，我們采用線上營銷方式推廣產(chǎn)品，取得一定效果。目前，內地疫情逐步減緩，來現(xiàn)場看房的人流是在逐漸回暖之中。”林昭遠稱。

從全國來看，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，百強房企1-2月累計業(yè)績規(guī)模同比降幅達到23.8%，有超8成的百強房企2月單月和累計業(yè)績同比雙降，對整個一季度房企銷售造成較大影響。

越秀地產(chǎn)將2020年銷售目標定為802億元，相比2019年增長約11.4%。

擁有國資背景優(yōu)勢，且去年業(yè)績不俗，這個目標會否太保守?林昭遠表示，這是從管理層角度的客觀安排，“除了規(guī)模發(fā)展還要保經(jīng)營質量，這個目標的制定，是考慮到發(fā)展速度和經(jīng)營質量的匹配。”

他強調，疫情發(fā)生以來，公司的首要原則就是確?，F(xiàn)金流平衡，銷售鋪排計劃和投資計劃要匹配現(xiàn)金流角度。目前公司的現(xiàn)金足以覆蓋短期負債，現(xiàn)金流充足。

按照越秀地產(chǎn)2020年可售貨值1461億元計，要實現(xiàn)802億目標，去化率大概在55%的水平即可，與2019年基本持平。

林昭遠說，“從現(xiàn)在開工角度、從存貨角度，如果市場有爆發(fā)性增長，我們也有足夠的貨量去供應。”

對于未來，林昭遠認為，雖然短期內受到影響，但中長期來看，疫情不會改變房地產(chǎn)市場的走勢，“整個政策來看，國家對融資會有一定的放松，包括一些城市在調控上也有一定的放松，我認為應該會給房地產(chǎn)帶來一定正面影響。”

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也認為，隨著復工復產(chǎn)生活的節(jié)奏正逐步恢復正軌，購房的需求也會逐步提上日程。

關鍵詞： 房企