正傳聞要被創(chuàng)始人潘石屹張欣夫婦賣掉的SOHO中國900410.HK)，對(duì)外披露了2019年業(yè)績報(bào)告。

這是一份中規(guī)中矩的財(cái)務(wù)報(bào)告，既未披露“潛在私有化交易”的進(jìn)一步信息，財(cái)務(wù)數(shù)字也與過去兩年相差不遠(yuǎn)。

過去一年，SOHO中國的核心財(cái)務(wù)營收和利潤實(shí)現(xiàn)雙增長，營收同比增長約11%至18.47億元，毛利15.1億元，毛利率增長7個(gè)百分點(diǎn)至82%，凈利同比增長約8%至13.31億元。

在2018年，這四個(gè)數(shù)值分別為16.68億元(剔除已售凌空SOHO租金收入)、12.85億元、75%和12.33億元。

界面新聞?dòng)^察發(fā)現(xiàn)，對(duì)于高達(dá)82%的毛利率，或在于毛利中所包含的“投資物業(yè)的評(píng)估增值”，這一數(shù)值2019年為11.68億元，2018年為10.92億元。

值得注意的是，2019年的凈利潤，未包含出售車位預(yù)估的利潤，這一數(shù)字或許將納入2020年凈利潤中。此外，今年無派息政策。

過去一年由于SOHO中國沒有進(jìn)行大宗資產(chǎn)買賣，在借貸方面基本和2018年持平。

截至2019年12月31日，其凈借貸占?xì)w屬本公司股東權(quán)益的比率約為43%，平均借貸成本約4.8%，境外借貸占全部借貸約4.2%。而截至2018年12月31日，其凈負(fù)債率約為43%，平均借貸成本約4.6%，境外債務(wù)占總債務(wù)比例約3.5%。

2019年所產(chǎn)生的營收主要來源于SOHO中國的核心資產(chǎn)“八大金剛”。截至2019年12月31日，SOHO中國主要投資物業(yè)是位于的北京前門大街項(xiàng)目、望京SOHO、光華路SOHO、銀河/朝陽門SOHO、麗澤SOHO，位于上海的SOHO復(fù)興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場和古北SOHO。其中麗澤SOHO和古北SOHO均是去年新開寫字樓物業(yè)。

SOHO中國披露，2019年末運(yùn)營穩(wěn)定的投資物業(yè)平均出租率為90%，相比2018年這一數(shù)字下降了6個(gè)百分點(diǎn)。

SOHO中國給出了出租率下降的原因：根據(jù)戴德梁行的市場報(bào)告，2019年北京、上海寫字樓的年末平均租金和出租率較年初均有不同程度的下降。而SOHO中國在北京、上海成熟項(xiàng)目的平均租金卻都實(shí)現(xiàn)了逆勢上漲。去年第四季度，盡管公司整體出租率隨市場略有走低，仍然達(dá)到90%。

此外，中國寫字樓租賃行業(yè)也受到冠狀病毒爆發(fā)帶來沖擊，SOHO中國今年租金收入或許也將受到一定影響。

第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人、助理董事李想認(rèn)為，寫字樓市場相較商業(yè)零售來講，受到?jīng)_擊比較有限。首先，在建設(shè)方面，2019年供應(yīng)量已經(jīng)創(chuàng)下新高。今年寫字樓市場的供應(yīng)集中放量將推遲至下半年。其次，在需求端寫字樓租賃等活動(dòng)是停滯的。盡管如此，李想預(yù)計(jì)寫字樓市場將在今年下半年才會(huì)逐步回歸正軌，而需求端的反彈預(yù)計(jì)將于今年年末、明年年初才能集中體現(xiàn)。

2019年，SOHO中國董事長潘石屹深陷“跑路”風(fēng)波。

2019年6月28日，SOHO中國在北京舉行物業(yè)銷售推薦會(huì)，計(jì)劃通過資產(chǎn)交易和股權(quán)交易，分批出售13個(gè)項(xiàng)目，預(yù)估總價(jià)值78億元人民幣。

稍后的10月份，媒體再次曝出SOHO中國將賣掉在國內(nèi)所有的核心資產(chǎn)，估值高達(dá)500—600億元。

消息傳出的1個(gè)月后，在2019年11月麗澤SOHO開業(yè)儀式上，潘石屹回應(yīng)“跑路之說”稱，自己還是中國國籍，不會(huì)跑路。

不過，“資產(chǎn)出售”傳聞被逐步證實(shí)。今年3月，“黑石正40億美元謀劃SOHO中國私有化”消息再次傳出，SOHO中國對(duì)外公告——“公司在與海外金融投資者洽談，以探討進(jìn)行戰(zhàn)略的可能性。”

目前，這一交易還未最終達(dá)成，SOHO中國也未在財(cái)報(bào)中作進(jìn)一步解答，僅提出參考此前公告。

與此同時(shí)，隨著這些交易傳聞，資本市場反響熱烈，SOHO中國股價(jià)也經(jīng)歷多次起伏。

去年10月，受“賣掉核心資產(chǎn)“消息影響，當(dāng)天SOHO的股價(jià)盤中漲幅一度達(dá)到27.07%。

今年3月，受“黑石正40億美元謀劃SOHO中國私有化”消息影響，當(dāng)天SOHO中國開盤短線急速上漲37.58%，報(bào)每股4.1港元，市值達(dá)到213.18億港元后觸發(fā)停牌。

3月20日下午，SOHO中國股價(jià)直線拉升，一度漲超33%，報(bào)4.08港元/股。當(dāng)時(shí)市場上有消息稱，與黑石的私有化交易達(dá)成。

但今天公布的2019年財(cái)報(bào)未觸動(dòng)資本市場反應(yīng)，股價(jià)保持平穩(wěn)。截至3月25日收盤，SOHO中國報(bào)3.5港元/股。

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