【編者按】2022年3月以來，政策暖風頻吹，地方松綁城市超過60個，為樓市復蘇埋下伏筆。然而，新一輪新冠疫情突襲，讓樓市再度籠罩上一層陰霾。預期中的“小陽春”有沒有失約？暖風與陰霾并行疊加之下，各地的樓市真實狀況究竟如何？

搜狐焦點《風起百城》系列報道，全面盤點各地當下樓市真相。本文為昆明篇。

正如近期昆明冷暖交織的天氣，當前的樓市也如硬幣的兩面，具有明顯的雙重特質(zhì)。

首先是售樓部人氣的冷熱不均。

3月以來，大環(huán)境下的政策利好和復蘇信號持續(xù)釋放，昆明雖沒有像其他城市一般有“重磅”政策出臺，但從售樓部人氣、到訪也可尋到市場回暖的“蛛絲馬跡”。

尤其近期不少項目借“小陽春”推出優(yōu)惠促銷活動，吸引了不少到訪和成交，一派熱鬧景象。

部分項目售樓部人氣高漲

相對地，幾家歡喜就有幾家愁。目前市場上也有不少項目售樓部門可羅雀，即便新盤也是如此。更令人唏噓的，是開年以來持續(xù)出現(xiàn)的停工樓盤，只有維權業(yè)主不間斷“光顧”。

其次是漲價與促銷交織上演。

樓市預期改善，利好的除了購房者，還有開發(fā)商。對開發(fā)商來說，借勢漲價回調(diào)或降價促銷，本質(zhì)都是為提振市場信心與去庫存回款。

自3月底，不少項目就釋放了4月即將漲價或收回折扣/優(yōu)惠的信息，營造購房窗口期下“時不我待”的緊張感。

4月多個樓盤宣稱漲價

氣氛到位之后，賣房才是正經(jīng)事。抓住房貸首付和利率雙降的時機，近期眾多項目又開始了新一輪促銷，以優(yōu)惠價格、成交好禮等刺激成交，主城住宅單價低至6988元/㎡，即使近期面市的新盤，也亮出了讓市場驚訝的“虧本價”。

對于當前的購房者尤其是剛需人群來說，降價促銷確實令人心動，但市場預期仍是好壞參半，尤其疫情反復，不少客戶還是以觀望為主。

近期網(wǎng)友向血拼姐咨詢的問題多集中在“能否按時交付”“是不是買房好時機”“低價折扣房源可否入手”“房價走勢”等方面，對樓市的信心仍未完全恢復；而部分置業(yè)顧問也表示，雖然到訪人氣有所提升，但客戶實際成交意愿相對還是較弱。

營銷面的數(shù)據(jù)和表現(xiàn)或許有粉飾、噱頭的嫌疑，成交數(shù)據(jù)或許更能展現(xiàn)真實的樓市現(xiàn)狀。

銷售端，昆明克而瑞數(shù)據(jù)顯示，一季度昆明商品住宅價格為13731元/㎡，環(huán)比、同比均下跌，供求相較上一季度下跌，同比去年一季度也顯示不足。供求達近三年次低點，供求比0.84，市場以去存為主。

圖源昆明克而瑞

季度數(shù)據(jù)顯示平淡，但單月來看，3月供求環(huán)比均有上揚，市場成交逐漸好轉(zhuǎn)，價格雖有趨勢性下滑但變化幅度不大。

圖源昆明房協(xié)

一季度為傳統(tǒng)淡季，市場信心不足疊加疫情影響，客戶對價格、配套及房企實力等各方面因素考核更加嚴格，開發(fā)商推盤節(jié)奏持續(xù)放緩，新盤入市積極性不高，僅有的3個開盤項目，去化也并不理想。

圖源昆明克而瑞

投資端，一季度土地市場表現(xiàn)仍相對謹慎。主城土地供應達近三年低谷，成交與2019、2020年有明顯差距，但較去年下半年有所回升。

房企投資情緒不高，進而影響到新盤供應減少，2022年一季度昆明新增項目僅鳳起蘭庭（綠城）、柳岸曉風（綠城&德潤）已有案名信息，云南建投1月拿下的崗頭村地塊目前暫無動靜。

從數(shù)據(jù)可以看出，樓市回暖但仍處于低谷，銷量回升但購買信心尚不足，昆明樓市的真實現(xiàn)狀并非簡單的好與不好可以概括。

當前市場元氣雖未完全恢復，但市場大環(huán)境仍是企穩(wěn)回升為主旋律，預計后續(xù)將會有更明顯的轉(zhuǎn)變。

對購房者來說，目前買房政策利好較多，相對來說房貸壓力要小不少，剛需客群若有合適選擇，不失為上車好時機；至于投資，以目前的市場情況來說并不適合，還是以自住為主。

對于特價促銷，既不必過于興奮，也不至于過分懷疑，在促銷項目中也有口碑、品質(zhì)都不錯的樓盤。需要注意的是，在行業(yè)洗牌加劇的情況下，已浮出不少問題房企和項目，在購房過程中需要更加仔細地甄別判斷，避免入坑。

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這年頭，昆明的“次新房”更香？

于房企而言，資金壓力短期難以緩解，整體依然以現(xiàn)金流、生存為主要命題，這也解釋了為何目前越來越多項目推出特價房。

房企大洗牌對于市場短期來說可能不是一件好事，但長遠來看這是一條必經(jīng)之路，經(jīng)歷這一輪調(diào)整之后或許市場才能真正進入產(chǎn)品驅(qū)動時代。

此外，昆明近期發(fā)布了《“十四五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（公眾征求意見稿）》，當中提出，將堅持以住房供給側結構性改革為主線，構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房供應與保障體系。這意味著未來將有更多保障性住房可以選擇，對于剛需客群萊說是一大利好。以去年入市的青年說·悅領域、清河居·花棲里為例，都具有保障性住房性質(zhì)，作為商品房入市交易，預計年內(nèi)或還將有這樣的項目亮相。

按照規(guī)劃目標，“十四五”期間昆明在房地產(chǎn)開發(fā)投資、住房保障、居住配套提升、老舊小區(qū)改造等方面都將有較大提升，這也將進一步促進樓市健康發(fā)展，營造更高的居住環(huán)境。

你怎么看當下的昆明樓市，對于后續(xù)發(fā)展有何期待？歡迎留言討論。

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