經(jīng)云南省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議審議，《昆明市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）近日獲得批準(zhǔn)通過(guò)，將于6月1日起施行。

《條例》的出臺(tái)，將對(duì)昆明規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展、推動(dòng)居住區(qū)規(guī)范有序、提高城市管理水平、提升城市治理能力具有重要意義。

物業(yè)管理納入社會(huì)治理體系

《條例》分為總則、業(yè)主和業(yè)主組織、物業(yè)管理區(qū)域以及共用設(shè)施設(shè)備、前期物業(yè)、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用和維護(hù)、法律責(zé)任、附則等八章，共56條。

堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，將物業(yè)管理工作納入社會(huì)治理范疇是本次物業(yè)管理立法的最大特點(diǎn)和亮點(diǎn)。

《條例》以立法的形式確立了黨對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，規(guī)定物業(yè)管理納入社會(huì)治理體系，建立健全黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、業(yè)主自治、部門協(xié)同、共同參與的多元化治理架構(gòu)。構(gòu)建了黨建引領(lǐng)社會(huì)治理體系框架下的物業(yè)管理體系，形成了黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民自治、多方參與、協(xié)商共建的工作格局，并以黨建引領(lǐng)為統(tǒng)領(lǐng)，分類指導(dǎo)，完善各類機(jī)制，統(tǒng)籌解決物業(yè)管理難題，推動(dòng)構(gòu)建共建共治共享的社會(huì)治理格局

賦權(quán)于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處，黨政機(jī)關(guān)、基層組織密切配合?！稐l例》與深化鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道管理體制改革統(tǒng)籌起來(lái)，向社區(qū)治理不斷深化，堅(jiān)持“賦權(quán)、下沉、增效”賦予鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道更加具體的管理職權(quán)。建立了市、區(qū)、街鎮(zhèn)、社區(qū)的四級(jí)物業(yè)管理體制，推動(dòng)條塊聯(lián)動(dòng)，形成合力，統(tǒng)籌推進(jìn)。

建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制

市場(chǎng)化是物業(yè)管理的本質(zhì)特征。《條例》要求，物業(yè)管理相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價(jià)相符、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則，維護(hù)享受物業(yè)服務(wù)并依法付費(fèi)的市場(chǎng)秩序，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境。開展物業(yè)管理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人的隱私和個(gè)人信息。

鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，促進(jìn)智能化建設(shè)與物業(yè)管理深度融合，提升物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向智能、綠色方向發(fā)展。

建立健全人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解多元解決機(jī)制，化解物業(yè)管理矛盾糾紛；建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制，規(guī)定在突發(fā)失管狀態(tài)下，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人。

通過(guò)這些規(guī)定，推動(dòng)了物業(yè)服務(wù)人提質(zhì)增效，不斷提高物業(yè)服務(wù)水平，同時(shí)對(duì)突發(fā)失管小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)基本保障。

引入物業(yè)管理委員會(huì)

作為業(yè)委會(huì)的必要補(bǔ)充

積極推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)的組建，支持在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)來(lái)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的重大事項(xiàng)。《條例》合理設(shè)定業(yè)主的范圍、細(xì)化業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)和業(yè)主人數(shù)、明晰首次業(yè)主大會(huì)籌備組人員組成等方面進(jìn)行了規(guī)范，完善了業(yè)主大會(huì)各項(xiàng)程序。

《條例》從提高任職資格、明確業(yè)主委員會(huì)委員禁止行為和資格終止情形、對(duì)業(yè)主委員會(huì)職責(zé)、會(huì)議形式、換屆、變更、注銷等方面進(jìn)行規(guī)范，細(xì)化了鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、以及村(居)民委員會(huì)的監(jiān)督途徑和方式。強(qiáng)化了對(duì)業(yè)委會(huì)選舉、換屆、日常運(yùn)作等全流程的監(jiān)督，讓業(yè)主委員會(huì)制度更加完善。

引入物業(yè)管理委員會(huì)作為業(yè)委會(huì)的必要補(bǔ)充。物業(yè)管理委員會(huì)是在不具備成立業(yè)主大會(huì)條件或者成立不了業(yè)主委員會(huì)的等情形下成立的，將彌補(bǔ)業(yè)主組織的缺失，形成對(duì)業(yè)主委員會(huì)的有效補(bǔ)位。

明確前期物業(yè)服務(wù)

《條例》明確了建筑區(qū)劃的劃分規(guī)則以及共用設(shè)施設(shè)備的管理，細(xì)化了物業(yè)服務(wù)用房配置的要求，詳細(xì)分項(xiàng)規(guī)定了歸業(yè)主共有的配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)所。明確了物業(yè)管理人的責(zé)任，并以立法的形式確立了物業(yè)服務(wù)人應(yīng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及其配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理等職責(zé)。

進(jìn)一步理順建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人以及業(yè)主之間的法律關(guān)系。設(shè)定了前期物業(yè)服務(wù)期限，規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)期限在房屋交付后最長(zhǎng)不得超過(guò)兩年。強(qiáng)化信息公開，規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)在商品房銷售場(chǎng)所顯著位置進(jìn)行公示。

細(xì)化物業(yè)的使用和維護(hù)

設(shè)定了有關(guān)物業(yè)服務(wù)的新機(jī)制。一是物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)參加信用等級(jí)評(píng)價(jià)，按照信用等級(jí)提供相應(yīng)星級(jí)服務(wù)，便于主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)人實(shí)施分級(jí)分類監(jiān)管，建立激勵(lì)和獎(jiǎng)懲制度。二是在物業(yè)服務(wù)合同之外，增設(shè)物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定。三是細(xì)化物業(yè)服務(wù)人的禁止性行為。

《條例》列舉了業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等不得實(shí)施的禁止行為。明確了公共收益的所有權(quán)屬于業(yè)主共有，加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管，完善住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、保管、使用及續(xù)交。明確公共設(shè)施設(shè)備故障的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，最大限度方便業(yè)主。

來(lái)源：昆明規(guī)劃建設(shè)

責(zé)編：向雪平

關(guān)鍵詞： 物業(yè)管理 物業(yè)服務(wù) 業(yè)主委員會(huì)