物流市場(chǎng)近年來(lái)已成為全球投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。與傳統(tǒng)資產(chǎn)相比，物流資產(chǎn)仍有相對(duì)較高的資本化率。隨著電商滲透率的逐步上漲，以及及時(shí)生產(chǎn)向預(yù)生產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，為倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)績(jī)長(zhǎng)期增長(zhǎng)帶來(lái)保證。目前疫情在全球范圍遲遲未散，多國(guó)供應(yīng)鏈及生產(chǎn)飽受沖擊，但同時(shí)也刺激了全球?qū)χ袊?guó)產(chǎn)品的需求，導(dǎo)致出口在2021年同比增加21.2%至人民幣21.7萬(wàn)億元、貿(mào)易順差上漲20.2%達(dá)到人民幣4.4萬(wàn)億元。目前，新一輪疫情令多地防疫措施升級(jí)的同時(shí)，也為物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)帶來(lái)新的挑戰(zhàn)。

六大區(qū)域聚焦，詳細(xì)解析六個(gè)熱門物流城市。

中國(guó)擁有14億人口，約8,000萬(wàn)平方米的甲級(jí)物流設(shè)施，即人均擁有0.06平方米；而日本人均擁有甲級(jí)物流設(shè)施0.2平方米，美國(guó)0.8平方米，澳大利亞1.3平方米，按此推算，中國(guó)未來(lái)仍存在廣闊的增容空間。

第一太平戴維斯在報(bào)告中列舉了大北京、大上海、大杭州、大灣區(qū)、華西、華中等六大區(qū)域多個(gè)城市物流市場(chǎng)表現(xiàn)，從市場(chǎng)分布、區(qū)位、存量及市場(chǎng)表現(xiàn)等多方面為投資者解析了區(qū)域內(nèi)各城市物流市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)。此外，報(bào)告還選取了廊坊、蘇州、嘉興、東莞、成都及武漢等六個(gè)區(qū)域熱門城市，詳細(xì)解讀了當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策、市場(chǎng)表現(xiàn)及租戶構(gòu)成。

第一太平戴維斯華西區(qū)代理部（商業(yè)樓宇/商鋪/產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)）負(fù)責(zé)人、高級(jí)董事戴暉表示：華西物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)整體走勢(shì)穩(wěn)健，除重慶仍有區(qū)域存量市場(chǎng)仍待市場(chǎng)吸納外，成都、西安需求有望逐步回暖，未來(lái)供應(yīng)端的放緩將有望帶動(dòng)空置率持續(xù)平穩(wěn)回落，租金走勢(shì)整體穩(wěn)定向好。昆明及貴陽(yáng)，受RCEP等多項(xiàng)市場(chǎng)及政策利好因素，供需結(jié)構(gòu)良好，整體仍將持續(xù)強(qiáng)健的發(fā)展勢(shì)頭。區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)端及產(chǎn)品的多元化發(fā)展，帶來(lái)華西區(qū)物流倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)發(fā)展更多可能性。

多領(lǐng)域布局、消費(fèi)樞紐及智慧+可持續(xù)成為物流未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

未來(lái)，跨境平臺(tái)等更大范圍的電商崛起、先進(jìn)制造業(yè)、地區(qū)貿(mào)易、生鮮及醫(yī)藥、B2B/C2M/供應(yīng)鏈物流商等將持續(xù)支持高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)需求。而高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)在未來(lái)仍將聚焦關(guān)鍵消費(fèi)樞紐及衛(wèi)星城市，如廣州、上海、廊坊、蘇州等地。

雖然對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的持續(xù)投資也可能達(dá)到控制運(yùn)輸成本的目的，但采用房地產(chǎn)科技并提高自動(dòng)化是控制勞動(dòng)力成本的關(guān)鍵。在2010年 至2020年之間，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政行業(yè) 的城市非私營(yíng)企業(yè)員工工資已從一年約4萬(wàn)元人民幣增至10萬(wàn)元人民幣，增幅達(dá)150%。在倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)，包括倉(cāng)庫(kù)自動(dòng)化、SLAM、RaaS、可穿戴設(shè)備，或是更廣范圍內(nèi)的干線自動(dòng)駕駛系統(tǒng)、無(wú)人機(jī)配送及區(qū)塊鏈和數(shù)字孿生的應(yīng)用都已有落地項(xiàng)目助推行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部主管簡(jiǎn)可表示：隨著生活成本不斷提高，迫使企業(yè)為人工提供更好的保障，預(yù)計(jì)工資的增長(zhǎng)速度不太可能放緩。在此背景下，科技愈發(fā)成為提高生產(chǎn)力的有效手段。

物流地產(chǎn)多元化投資。

在過(guò)去五年，諸多不同類型的投資者紛紛入局物流地產(chǎn)行業(yè)。在市場(chǎng)整合之前，參與者的數(shù)量還會(huì)進(jìn)一步增加。最終的市場(chǎng)領(lǐng)先者將會(huì)采用由地產(chǎn)科技支持的自動(dòng)化設(shè)備，在降低成本、提升效率之余，秉持可持續(xù)性標(biāo)準(zhǔn)。他們還將建立廣泛的設(shè)施網(wǎng)絡(luò)及次級(jí)物業(yè)，為全國(guó)領(lǐng)先的零售商、第三方物流及電商平臺(tái)提供一站式解決方案。多元化的投資者背景、REITs帶來(lái)新的退出渠道、收購(gòu)趨向資產(chǎn)包以及翻新機(jī)會(huì)等將成未來(lái)趨勢(shì)。

目前市場(chǎng)上有多只面向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基金完成或正在募集。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、東久新宜、普洛斯、易商紅木等都在積極募集投資物流資產(chǎn)的基金，持續(xù)加碼這一不斷快速發(fā)展的板塊。即使同為物流資產(chǎn)，不同基金的投資策略也各不相同，針對(duì)不同的項(xiàng)目位置、資產(chǎn)品質(zhì)及所處開發(fā)階段，投資策略分為核心、次核心及機(jī)會(huì)型等。不同基金的投資策略也各不相同，針對(duì)不同的項(xiàng)目位置、資產(chǎn)品質(zhì)及所處開發(fā)階段，需審慎調(diào)研確定投資方向。

第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人羅瑾表示：在產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)升級(jí)兩大驅(qū)動(dòng)下，物流地產(chǎn)正成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)展最快的領(lǐng)域之一，越來(lái)越多的開發(fā)商、投資者關(guān)注到物流地產(chǎn)的潛力，也對(duì)物流地產(chǎn)的數(shù)字化和低碳化提出更高要求。第一太平戴維斯也將繼續(xù)助力中國(guó)物流地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，發(fā)掘更多價(jià)值。

責(zé)編：王嘉

關(guān)鍵詞： 第一太平 投資策略 城市物流