【仲量聯(lián)行供稿】

2022年4月26日，昆明——在西部陸海新通道構架下，云南建設高速推進。而作為云南核心城市的昆明，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)健，消費場景加速迭代。甲級辦公樓市場，基建、保險以及通訊類需求持續(xù)注能辦公樓需求端，低供應下，空置水平持續(xù)下滑，租金跌幅開始收窄；優(yōu)質零售物業(yè)市場，受疫情影響，短期內(nèi)市場需求疲軟，政府出臺一系列舉措助力消費回暖。

仲量聯(lián)行華西大區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生表示：“當前，市場多方主體積極尋求策略以應對市場的短期沖擊。長期來看，‘穩(wěn)投資’的經(jīng)濟重點將在提升產(chǎn)業(yè)消費活力的同時長效改善城市生產(chǎn)生活場景。而這也將成為辦公樓、零售市場穩(wěn)健發(fā)展的底層邏輯。此外，隨著跨入RCEP開局之年，來自南亞，東南亞以及西部其他省市的春風已經(jīng)吹至昆明，如何提升城市基建、配套、營商環(huán)境等維度，從而高效迎接人才、產(chǎn)業(yè)導入，將成為未來昆明實現(xiàn)高速發(fā)展的關鍵?！?/p>

甲級辦公樓市場

短期供應端壓力縮小，市場空置率降至8年間最低水平

自2015年起，昆明進入供應周期。市場陸續(xù)迎來本土及外省市頭部開發(fā)商項目。2015-2018年間，昆明新增甲級辦公樓面積達56.9萬平方米，占當前總存量的40.8%。伴隨2019年底恒隆廣場的交付，昆明甲級辦公樓市場存量正式步入百萬大關（成都：2012年，重慶：2015年，西安：2017年）。大體量項目的集中供應導致城市空置率長期居高不下，2015年更是達到64.5%的峰值。但在進入2020年后，市場供應有所放緩。盡管2021年新增面積達23.3萬平方米，但超八成來自總部自用樓宇，新增租賃面積仍處于低位水平。歷經(jīng)8年去化，截至2022年第一季度末，昆明甲級辦公樓市場空置率實現(xiàn)25.4%，環(huán)比降低1.5個百分點，處8年間歷史最低點。

長期經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展激活辦公樓需求，短期政策變化驅動租戶結構性升級

經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展構筑辦公樓市場去化的基礎邏輯。2015年-2019年，昆明GDP年平均增速達8.2%，甲級辦公樓市場年均凈吸納量實現(xiàn)9.7萬平方米。城市化的持續(xù)建設推動房地產(chǎn)建筑行業(yè)高速發(fā)展，而生產(chǎn)、生活水平的高速提升助力昆明現(xiàn)代服務業(yè)需求穩(wěn)步上揚。截至2022年第一季度，昆明甲級辦公樓租戶前四類行業(yè)占比達76.1%，分別為：房地產(chǎn)建筑業(yè)（26.2%）、金融業(yè)（19.5%）、科技互聯(lián)網(wǎng)（15.2%）以及服務業(yè)（15.2%）。

進入2021下半年后，政策變動催化房地產(chǎn)建筑業(yè)細分領域出現(xiàn)變化。一方面，由于全國房地產(chǎn)政策收緊，房企及相關產(chǎn)業(yè)鏈行業(yè)需求減弱明顯。而其作為昆明辦公樓最主要需求行業(yè)，此次波動對辦公樓市場影響顯著。僅第一季度，近半數(shù)甲級辦公樓退租面積來自房產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)。另一方面，昆明乃至云南省積極推動基礎設施升級，2021年昆明實現(xiàn)中老鐵路的通車，渝昆高鐵全面啟動建設，昆明火車站南北廣場改造完成?；惞巨k公需求明顯上漲，第一季度，該行業(yè)新租需求占比達15.1%。因此，盡管第一季度房地產(chǎn)建筑大類仍為市場最主要需求來源，但其細分結構已存在變遷。

更新?lián)Q代，供應端高性價比項目持續(xù)激活企業(yè)升級類需求

從2015年到2020年，昆明市場迎來多個高標準甲級物業(yè)。不論是對標一線城市的硬件要求，例如：外立面、層高、電梯、衛(wèi)生間等，抑或是單一業(yè)權下租戶結構優(yōu)化以及精細化的物業(yè)服務，這些物業(yè)的入市改變了本土企業(yè)對于辦公場景的預期。昆明市場對于高品質樓宇的需求開始被釋放。而近年來不斷走低的租金價格則將這一需求全面激活。由于較低土地、能源與勞動力價格，西部甲級辦公樓租金相較更低。加之，近幾年高供應壓力，昆明業(yè)主多采用降價策略吸引優(yōu)質客戶。昆明甲級辦公樓平均租金錄得78.8元/平方米/月，甲乙級市場租金價差僅為21.8元/平方米/月，部分子市場價差僅在10元/平方米/月左右。2022年第一季度，昆明甲級辦公樓市場超六成成交為升級類需求。

向北向南延伸，昆明辦公樓市場“倒L形”格局逐步呈現(xiàn)

始于市中心傳統(tǒng)商務區(qū)，昆明辦公樓于2015年率先向北市、南市延伸。至2022年初，市中心、北市以及南市子市場存量分別達21.4萬、17.6萬和66.9萬平方米。截至目前，各板塊商務氛圍日臻成熟，空置率分別實現(xiàn)19.5%、25.2%和30.6%。隨著2017年巫家壩昆明城市新中心的定位被明確，大量頭部開發(fā)商隨之進入并修建其優(yōu)質辦公樓宇。昆明辦公格局將進一步南擴。盡管受道路修建影響，部分原計劃于今年交付的項目出現(xiàn)延期。但片區(qū)內(nèi)各辦公、商業(yè)項目修建速度基本保持平穩(wěn)性。預計到2025年，巫家壩子市場甲級辦公樓存量將達50.3萬平方米，僅次于南市板塊。

未來展望，租金彈性逐步失效，空間、配套與服務的提升成為市場關鍵

2022-2023年，昆明甲級市場供應相對平穩(wěn)。需求端受全國疫情以及政策變動影響，產(chǎn)業(yè)結構性變動或將導致企業(yè)租賃活力存在一定波動，增量行業(yè)聚焦基礎建設、通訊電子、醫(yī)療生命科學等領域。未來空置率預計將維持在25%左右，去化情緒仍為市場主導。但由于項目空置壓力已相對較小，且當前可降價空間收窄，價格彈性作用未來或將逐步失效。部分甲級項目降租幅度預計將有所收緊，價格競爭或將逐步轉向配套與服務的競爭。進入2024年，市場預計再次迎來小幅供應攀升，全市空置率或將再次被拉升。

RCEP助力昆明開放型經(jīng)濟顯現(xiàn)，城市吸引力有望實現(xiàn)全面提升

始發(fā)于昆明的中老鐵路于去年起陸續(xù)開通運行，2021年昆明進出口總額同比增速更是達到53.6%。隨著1月1日RCEP正式生效，作為西部地區(qū)面向南亞、東南亞的門戶城市，昆明迎來突破性發(fā)展機遇，相關制造、貿(mào)易、結算類產(chǎn)業(yè)需求將在未來逐步呈現(xiàn)。仲量聯(lián)行云貴首席代表李佳恒表示：“面向南亞、東南亞，昆明地緣優(yōu)勢得天獨厚，再加上勞動力資源豐富、制造業(yè)要素成本較低等優(yōu)勢，昆明城市吸引力正在加速提升，高端制造業(yè)與現(xiàn)代服務業(yè)的持續(xù)入駐將長期注能昆明辦公樓市場?！?/p>

優(yōu)質零售物業(yè)市場

優(yōu)質零售項目總存量持平，市場空置率有所上升

季內(nèi)，昆明無新增優(yōu)質零售項目入市，全市總存量保持397.7萬平方米。疫情導致客流下滑，注重線下體驗的大型中餐品牌出現(xiàn)較多退租。同時，部分生鮮超市因經(jīng)營問題也出現(xiàn)閉店，兩家華潤萬家超市相繼關店并退出昆明市場。此外，“雙減”政策后學科類培訓機構退租留下的空置面積去化緩慢，加之部分老舊存量項目逐步展開新一輪調改，市場空置率短期上升。2022年第一季度,昆明優(yōu)質零售物業(yè)市場平均空置率較去年年末上升1.6個百分點，報14.1%。租金方面，能夠順應市場變化趨勢精準招商的項目，其租金表現(xiàn)相對穩(wěn)健；而應對策略遲緩的項目，仍以降低租金預期的方式換取更多品牌進駐。受此影響，全市優(yōu)質購物中心首層平均租金環(huán)比下降0.2%，報368.0元/平方米/月。

消費載體、場景、內(nèi)容迭代升級，刺激消費品零售總額上揚

隨著消費政策相繼落地，帶動消費市場逐步回暖。近日，云南省政府和昆明市政府相繼出臺《關于2022年穩(wěn)增長的若干政策措施》，涉及零售商業(yè)改造升級、夜間經(jīng)濟地標建設打造、品牌連鎖店擴店發(fā)展等多個領域，刺激零售需求釋放，昆明市消費市場穩(wěn)中有升。據(jù)昆明市統(tǒng)計局顯示，1-2月全市社會消費品零售總額為480.5億元，同比增長5.0%。

· 消費載體：存量項目積極調改，切小鋪提升入駐率并引入更多新穎業(yè)態(tài)。當前，存量項目積極調改升級已經(jīng)成為煥新市場活力的一種熱門方式。一方面，通過面積切割重構，以更小的單店面積來提升單位租金收益，實現(xiàn)收益增長；另一方面，門店面積的適配范圍變廣，利于豐富品牌組合，引入更具競爭力和吸引力的業(yè)態(tài)和品牌，增強消費者粘性，如：七彩METOWN、南亞風情第壹城等。此外，南亞風情第壹城將與地鐵5號線連通，以期引流獲客使得收益增長。零售項目的升級煥新，仍以商業(yè)化邏輯為主線，專注業(yè)態(tài)煥新、運營優(yōu)化、業(yè)績增長等關鍵點。

· 消費場景：夜間消費場景被激活，特色小酒館表現(xiàn)活躍。雖然大型餐飲受疫情影響較大，但小酒館、演出場館等租賃面積相對較小的業(yè)態(tài)持續(xù)活躍，成為新興增長業(yè)態(tài)。受益于政策紅利和年輕消費客群偏好，與夜間經(jīng)濟相關的餐酒吧、小酒館、演出場館等業(yè)態(tài)表現(xiàn)活躍，積極進駐優(yōu)質購物中心，如：Wave Live House、C86山茶坊的璞玉書店、小酒館進駐同德昆明廣場；蹦酒吧入駐海樂世界等。同時，與盒子商業(yè)相鄰的街區(qū)商業(yè)，因擁有良好的展示面、較多的外擺空間、靈活的營業(yè)時間及能夠承接盒子商業(yè)帶來的消費客群，已成為夜間消費業(yè)態(tài)新興聚集地，如：海樂世界209酒吧街、同德昆明廣場悅匯坊、南亞NEW MALL賽博朋克樂園、大悅城悅見酒吧街等夜間消費場景，均深受年輕消費人群喜愛。

· 消費內(nèi)容：政策支持本土品牌連鎖化發(fā)展，積極拓展省外市場。云南作為農(nóng)作物生產(chǎn)寶地，擁有眾多全國卓著的優(yōu)質產(chǎn)品，孵化的本土茶飲咖啡品牌如：麒麟大口茶、顏葉浮山、CLOVES四葉杯等，均積極在購物中心開店。同時，政策紅利加持促進本土品牌連鎖化發(fā)展，政府對直營門店達到10家以上的品牌將給予獎勵。為鼓勵品牌向一線城市擴張，總部在昆的特色餐飲企業(yè)入駐一線城市也將獲得裝修補助。受益于此，本土品牌布局向外延伸，包括麒麟大口茶在內(nèi)的品牌已獲取外省代理。本土電子數(shù)碼九機也積極搶占市場，已在西南地區(qū)擁有線下實體店。預計未來將有更多如霸王茶姬、九機、Winona薇諾娜的本土品牌“走出去”。

政策利好加持，助力零售商業(yè)市場快速復蘇

在“雙循環(huán)”新發(fā)展格局背景下，RCEP的生效將助力昆明經(jīng)濟持續(xù)增長，為消費市場發(fā)展帶來新動能。仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝表示：“昆明作為面向南亞和東南亞的門戶城市，正積極融入國際國內(nèi)雙循環(huán)中，借助RCEP帶來的政策利好契機，加快推進消費轉型升級，通過關稅減免提高商品要素流通效率，降低商品價格，促進消費需求有效釋放，為市場帶來新的機遇與活力?！?/p>

昆明商業(yè)地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，在實體經(jīng)營優(yōu)化改善及消費政策持續(xù)發(fā)力的雙重利好下，零售市場將保持良好復蘇態(tài)勢。在政策支持下，年內(nèi)昆明計劃引入國內(nèi)外品牌首店、旗艦店、連鎖店50家以上，促進消費市場加快恢復。對于改造升級項目而言，緊跟消費新趨勢、抓住政策利好的契機、更注重多元靈活品牌組合的構建，將有助其實現(xiàn)收益穩(wěn)中求升；對于新增項目而言，更多優(yōu)質開發(fā)商包括華潤、龍湖、北京華聯(lián)等入局，將對本地商業(yè)發(fā)展注入無限活力，同時加快汰弱留強的進程；對于停工在建項目，市住建局發(fā)布《昆明市“十四五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出了加強銀、政、企合作以對資金困難的地產(chǎn)項目提供應急解決方案。未來，停工項目有望重啟，辦公和零售商圈的發(fā)展將持續(xù)受到市場關注。

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關鍵詞： 第一季度 萬平方米 仲量聯(lián)行