近期，昆明太平新城天譽城稱，購買該樓盤住宅首付僅需2.5萬，吸引了一大波購房者前往售樓部詢問情況。
那么，如此低的首付是如何操作的，中間是否有貓膩，購房者會承擔(dān)哪些風(fēng)險？血拼姐帶著這些問題去往該項目售樓部一探究竟。
昆明天譽城位于太平新城，是該區(qū)域里距離昆明主城最近的項目，因而受到主城剛需客群的關(guān)注。
項目總占地222畝，總建筑面積49萬方，共有10個地塊，分六期開發(fā)；其中，商業(yè)分布在1、4、7號地塊，其余為住宅地塊，共36棟住宅。
目前主要在售的是6號地塊，有73㎡和85㎡兩個戶型，均為三房產(chǎn)品，為毛坯交付。
從置業(yè)顧問處了解到，可以享受“5%首付，2.5萬”優(yōu)惠政策的就是6號地塊的73㎡戶型。
但其實，中國居民個人住房貸款的首付比例是由央行統(tǒng)一進行宏觀調(diào)控的，昆明目前首套房最低首付比例可以做到2成，天譽城明顯低于這個比例。
那么，具體是如何操作的？我們就以6號地塊1-1602房源來看，該房源總價499840元，單價6780元/㎡。
本房源房款分為兩部分：即25%首付+75%貸款，首付需付124884元，貸款總額370000元。
而項目之所以對外宣傳能做到5%的首付，其實是把25%首付拆分為三部分：5%首付（個人）+12.5%購房補貼（開發(fā)商）+7.5%貸款（第三方公司）。
其中，5%首付由購房者支付，共25984元；12.5%由開發(fā)商補貼給購房者，共61800元，剩下的7.5%先由第三方公司一次性支付，購房者三年內(nèi)還清，置業(yè)顧問表示這部分為零利息。
計算下來的話，購房者除每月1964元房貸外，其實每月還需要支付1031元的貸款，一共2995元。
這種通過民間二次借貸的方式支付首付，使不符合條件的購房者也能向銀行貸款，相當(dāng)于越過金融貸款審核的門檻，存在一定的騙貸風(fēng)險。
從表面上看，首付2.5萬的方式確實降低了購房門檻，減輕了購房者資金周轉(zhuǎn)壓力，讓資金有限的購房者具備買房條件；但實際上并未真正降低購房成本，一定程度上還是增加了購房者的還款負(fù)擔(dān)，并把債務(wù)風(fēng)險轉(zhuǎn)移到購房者身上。
天譽城的開發(fā)商為天譽置業(yè)，創(chuàng)立于2006年，屬香港上市公司，除昆明外，在廣州、廣西、重慶等地都有項目落子。
昆明天譽城于2020年開始推售，彼時還曾因夸大宣傳引發(fā)熱議，當(dāng)時置業(yè)顧問表示，項目靠近地鐵3號線延長線地鐵站，大廳的沙盤上還有明顯的地鐵標(biāo)識，該地鐵標(biāo)識設(shè)在離太平收費站不遠處，并標(biāo)注“地鐵3號線延長線長坡站”。
但當(dāng)時相關(guān)部門卻表示，安寧線處于前期規(guī)劃階段，相關(guān)的建設(shè)規(guī)劃尚未報批，這也就表示天譽城存在虛假宣傳。
目前在昆明開發(fā)除天譽城外，還有魚先生的社區(qū)一項目，兩個項目都以小戶型產(chǎn)品為主。
近期，除昆明天譽城推出低首付優(yōu)惠活動外，五一期間，位于重慶的天譽林溪府還策劃出“零首付”噱頭，打出“首付1.5萬買新房，月供只有2700，再送8萬裝修包”的優(yōu)惠，據(jù)說第一天就賣了100套房。
但隨后該項目就被重慶璧山區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會警告，并于第二天出具風(fēng)險提示張貼在項目上。
這一套操作下來，也使得購房者擔(dān)憂其房企經(jīng)營狀況，畢竟“一朝被蛇咬，十年怕井繩”，開發(fā)商暴雷導(dǎo)致項目爛尾，給購房者帶來的傷害是難以磨滅的。
那么，天譽置業(yè)的資金狀況如何？旗下項目推出低首付、零首付活動，是否意在快速回籠資金，緩解公司財務(wù)方面壓力？
據(jù)天譽置業(yè)2021年年報數(shù)據(jù)顯示，天譽置業(yè)的合同銷售額111億元，同比減少了32.73%。其實現(xiàn)營業(yè)收入76.63億港元，同比下滑0.5%，歸母凈利潤虧損2.84億港元，去年同期凈利潤9.51億港元，基本每股收益為-0.04港元。
除業(yè)績轉(zhuǎn)虧外，公司的債務(wù)問題也令人擔(dān)憂。
從披露的財務(wù)數(shù)據(jù)看，天譽置業(yè)2021年公司擁有人應(yīng)占虧損2.84億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出缺口擴大至14.63億元，可見其存在較高的債務(wù)違約風(fēng)險。
而在上月，天譽置業(yè)也是不斷被曝出不利消息。
先是4月14日，因天譽置業(yè)選擇停止參與評級，惠譽沒有足夠的信息維持相關(guān)評級，因此天譽“B-”長期外幣發(fā)行人違約評級，展望“負(fù)面”，并撤銷其“B-”高級無抵押評級和未償債券評級，以及“RR4”回收率評級。
后是4月22日下午，天譽置業(yè)突然股價暴跌，盤中最低跌至0.084港元，跌幅停留在了82.29%，報收0.085港元/股，當(dāng)日總市值縮水至7.18億港元。
公司核算師普華永道也曾在意見報告中提醒，天譽置業(yè)持續(xù)經(jīng)營存在重大不確定性，“截至2021年末，集團應(yīng)于12個月內(nèi)償還的流動銀行及其他借貸67.77億元（其中包括發(fā)行的部分海外債合計33.06億元），而集團的現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項目為數(shù)13.31億元，受限資金人民幣28.8億元，合計約42.1億元”。
而據(jù)網(wǎng)友5月11日航拍發(fā)現(xiàn)，天譽城部分板塊沒有工人進場，無施工的跡象，當(dāng)然也可能是拍攝當(dāng)時工人未在現(xiàn)場，購房者近期可以前往查看具體的施工進度。
對于購房者來說，一但開發(fā)商資金鏈斷裂，失去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的能力，很有可能買的房子就變?yōu)闋€尾樓，交房遙遙無期。
所以在置業(yè)時，不能只考慮價格是否優(yōu)惠，還是需要根據(jù)自身所需進行有針對性的選擇，“謹(jǐn)防”餡餅變陷阱。
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