一、 測評體系與意義：

本輪房地產(chǎn)調(diào)控始于2020年，以金融管控為主線并且政策頻出，影響深遠，從“三道紅線”和住房貸款集中度管理到“兩集中供地”、二手房指導均價等政策頻出，政策的不斷深化使得房地產(chǎn)行業(yè)邁入新的發(fā)展階段，原有的高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負債的經(jīng)營模式面臨著諸多挑戰(zhàn)，新政策在引導企業(yè)降低杠桿，實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。在行業(yè)轉(zhuǎn)型過程中，房企普遍面臨著組織變更、市場策略調(diào)整等諸多問題，部分房企未能及時調(diào)整市場策略，最終在發(fā)展過程中面臨著流動性問題，甚至出現(xiàn)債務(wù)違約和破產(chǎn)重組的情況。

【資料圖】

現(xiàn)階段，政策持續(xù)回暖，多數(shù)城市出現(xiàn)邊際放松，銷售持續(xù)下滑的趨勢得到遏制，房企經(jīng)營安全狀況得到改善，但是市場仍舊低迷。因此，持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)安全經(jīng)營狀態(tài)，防范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生系統(tǒng)性風險具有重要的現(xiàn)實意義。此次安全測評的意義在于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為，引導房地產(chǎn)企業(yè)健康成長，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

二、 測評結(jié)果與說明：

根據(jù)測評體系，測評結(jié)果如下所示：

在本期測評過程中發(fā)現(xiàn)房企經(jīng)營總體上繼續(xù)承壓，隨著4月和5月中央密集出臺樓市維穩(wěn)政策，6月逐步傳導到地方政府，各地政府調(diào)控放松的力度繼續(xù)加大，盡管融資和土地市場仍在低位徘徊，但是銷售已經(jīng)出現(xiàn)大幅回暖跡象，市場已經(jīng)迎來溫和復蘇，形勢出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)或在下半年發(fā)生。

在政策方面，為響應(yīng)中央調(diào)控主基調(diào)，6月地方供求端寬松政策密集出臺。6月，80余城發(fā)布超過100條穩(wěn)樓市政策，主要涵蓋以下五個方面。其中南京、武漢等城市放寬限購，主要在購房資格增加非限購區(qū)域等方面；南昌、成都等城市調(diào)整公積金政策，主要涉及提高公積金貸款額度和降低公積金貸款首付比例等方面；多地購房補貼政策持續(xù)發(fā)力，長沙、佛山等地出臺包括一次性安家補貼、降低契稅等住房補貼政策；儋州、資陽等多地放松房屋預售制度，主要包括減少預售限制等措施來提高推盤速度；鄭州、許昌等地重新發(fā)起房票安置相關(guān)實施辦法。

在銷售方面，6月房企銷售總額環(huán)比增加過半，同比降幅收窄。6月單月30家典型上市房企合計銷售額為5551.1億元，環(huán)比上漲50.7%，同比下滑36.1%，雖然仍保持較大降幅，但較5月48.2%的同比降幅已經(jīng)出現(xiàn)顯著收窄跡象，這主要由于5月和6月政策回暖持續(xù)刺激需求釋放，房企把握時機加大推盤與優(yōu)惠力度促成交。1-6月，30家典型上市房企合計銷售額為23013.9億元，同比下滑45.6%，降幅較1-5月的48.0%持續(xù)收窄，新房銷售總體上呈現(xiàn)出止跌回升特征。

在投資方面，6月集中供地城市多為國央企拿地，熱點城市民營企業(yè)參與力度逐漸變大。6月22城中有6個完成集中供地出讓，除杭州、寧波以外的4個城市拿地企業(yè)主要為地方國資平臺，部分熱門地塊大型國央企也積極參與。但6月土拍也發(fā)生了一些明顯的變化，較為熱門的杭州、寧波的集中供地土拍中，民營房企拿地宗數(shù)占比分別達到64%和36%，主要原因在于隨著杭州和寧波兩個城市商品住宅銷售的回暖，使得財務(wù)穩(wěn)健的民營房企看好后市投資意愿增強。

在融資方面，6月房企融資環(huán)比止跌回升，民營房企間出現(xiàn)分化。2022年6月房企在信托、境內(nèi)債、境外債、資產(chǎn)證券化四個渠道共融資865.8億元，環(huán)比增加18.3%，同比下滑61.0%。1-6月房企四個渠道總?cè)谫Y規(guī)模僅5343.3億元，同比下降55.2%，相較于1-5月同比53.9%的降幅略有收窄。今年前5個月房企融資規(guī)模大降，隨著新房銷售逐步回暖和政策利好的逐步落實，前期積壓的融資需求逐步釋放，房企融資于6月開始回暖。從獲得融資的房企類型來看，主要集中在國企、央企和地方城投平臺，盡管政策強調(diào)要加大民營房企的融資支持力度，但僅限于目前仍在穩(wěn)健經(jīng)營的民營房企，出險房企如恒大，融創(chuàng)等難獲得融資支持，仍主要以資產(chǎn)出讓的方式回籠資金以度過償債高峰期。

三、典型企業(yè)分析：

在行業(yè)承壓的背景下，國企央企性質(zhì)的房地產(chǎn)公司由于融資支持狀況表現(xiàn)較好，通常經(jīng)營狀況較為安全，在本批次測評中此類企業(yè)通常獲得五星級或四星級的測評。部分民營企業(yè)由于經(jīng)營穩(wěn)健仍舊取得不錯的評級，本文選出華潤置地、越秀地產(chǎn)和濱江集團三家企業(yè)進行分析，以求探尋其評級背后的經(jīng)營狀況。

華潤置地：6月銷售額環(huán)比大增，類REITs融資開啟商業(yè)拓展新模式

6月銷售環(huán)比增加95%，本月新添70億融資。從銷售角度來看，6月，華潤置地單月銷售額為396.8億，同比增長2.5%，實現(xiàn)2022年單月增幅首次由負轉(zhuǎn)正，環(huán)比上漲95.3%,和30家典型上市房企6月累計銷售額環(huán)比增幅50.7%相比，優(yōu)于行業(yè)表現(xiàn)。企業(yè)1-6月銷售額為1210億元，同比下滑26.6%，明顯優(yōu)于30家典型上市房企1-5月累計銷售額同比下滑幅度45.6%，在行業(yè)承壓的背景下，華潤置地6月銷售額實現(xiàn)強勢反彈。從融資角度來看，6月與銀行訂立一份49.5億元的貸款融資額度，并且成功發(fā)行20億元公司債，票面利率最高為3.3%，融資成本仍處在行業(yè)較優(yōu)水平。

類REITs融資助力商業(yè)項目回籠資金與快速擴張。6月16日，華潤杭州蕭山萬象匯100%股權(quán)成功掛牌轉(zhuǎn)讓，最終被中信證券獲得，此次類REITs融資過后蕭山萬象匯將會繼續(xù)由華潤來運營管理。除了回籠現(xiàn)金流，資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)后續(xù)或成為華潤置地在商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模上的重要推手。截至2021年末，華潤置地擁有在營購物中心面積669萬平方米，按照華潤置地的規(guī)劃，預計2025年在營購物中心將達到100個，總面積1200萬平方米，未來華潤置地旗下存量商業(yè)面積還將呈現(xiàn)快速增長。商業(yè)類資產(chǎn)通常資金沉淀較多，運營周期較長，如果未來華潤置地商業(yè)保持著較高的增長速度，必將會對華潤置地的現(xiàn)金流產(chǎn)生較大的壓力。華潤置地通過資產(chǎn)證券化的方式可以快速回籠資金，同時也可以緩解住宅物業(yè)開發(fā)總體市場規(guī)模下滑的困境，為后續(xù)華潤置地在存量時代可持續(xù)發(fā)展提供源源不斷的現(xiàn)金流?；谝陨隙唐谂c長期經(jīng)營表現(xiàn)，華潤置地在本次測評中獲得5星級。

越秀地產(chǎn)：1-6月銷售額同比轉(zhuǎn)正，TOD模式開啟異地擴張

銷售額持續(xù)穩(wěn)定增長，融資渠道保持暢通。從銷售角度來看，越秀地產(chǎn)6月單月銷售額為143.0億元，環(huán)比增長73.2%，同比上升118.6%，在焦點研究院統(tǒng)計的30家典型上市房企中，越秀地產(chǎn)6月銷售額環(huán)比增長率顯著高于行業(yè)均值。1-6月越秀地產(chǎn)累計全口徑銷售額為489.1億元，同比增加3.2%，在焦點研究院統(tǒng)計的30家典型房企中，越秀地產(chǎn)成為唯一一家業(yè)績同比仍能實現(xiàn)正增長的房企，越秀地產(chǎn)強勁的銷售表現(xiàn)將為企業(yè)帶來更多的現(xiàn)金流，使得企業(yè)經(jīng)營更加穩(wěn)健。從融資角度來看，6月越秀地產(chǎn)新增加兩筆融資，一個為附屬公司獲取15.6億元的定期貸款融資。另一個為發(fā)行規(guī)模為11億元的融資債券，融資利率介于2.9%-3.4%之間，企業(yè)融資渠道暢通且成本較低。近日，國際評級機構(gòu)穆迪也對越秀地產(chǎn)良好的流動性和融資渠道的暢通表示了肯定。

首次實現(xiàn)異地TOD項目的成功復制，TOD戰(zhàn)略深化推進穩(wěn)固護城河。截至2021年末，越秀地產(chǎn)共擁有6個TOD項目，總土地儲備達到376萬平方米，約占越秀地產(chǎn)總土地儲備的13.9%。2022年1-6月，越秀地產(chǎn)新增2個TOD項目，對應(yīng)計容建筑面積約66萬平米，并且上半年實現(xiàn)杭州TOD項目的首次落地，也標志著越秀地產(chǎn)首個廣東省以外的TOD項目正式落地，進一步實現(xiàn)了向全國擴張TOD項目的重要戰(zhàn)略，為越秀地產(chǎn)全國TOD項目的開發(fā)與運營打開了較為廣闊的發(fā)展空間。TOD項目拿地是越秀地產(chǎn)主要增儲方式之一，TOD項目通常臨近地鐵，開發(fā)難度和溢價空間較大，具備門檻高、毛利率高、周轉(zhuǎn)快的優(yōu)點，企業(yè)在TOD項目上的開發(fā)優(yōu)勢有利于未來穩(wěn)健釋放利潤，較快回籠資金。基于以上短期與長期經(jīng)營表現(xiàn)，越秀地產(chǎn)在本次測評中獲得5星級。

濱江集團：重倉杭州耗資225億拿地，多重利好將迎來業(yè)績增長期

6月銷售額同比增長近三成，持續(xù)逆勢擴土儲。從銷售角度來看，濱江集團6月銷售額為234億元，同比增長28.8%，實現(xiàn)單月首次同比增幅轉(zhuǎn)正。1-6月累計銷售額達到683.9億元，同比減少22.2%，下滑幅度顯著低于30家典型上市房企合計銷售額45.6%的同比降幅。濱江集團實現(xiàn)銷售的逆勢增長主要由于其深耕杭州的經(jīng)營策略，濱江集團在杭州積累了良好品牌口碑，其市場占有率逐步增加，構(gòu)建起在杭州的品牌護城河。從投資角度來看，在6月的二批次杭州集中供地過程中，濱江集團再次斥資225億元拿地12宗，此外還于6月13日以48億元抄底陽光城永康項目。企業(yè)6月持續(xù)逆勢擴土儲也向外界展示了其強大的資金實力和對于未來規(guī)模增長的信心。從融資角度來看，濱江集團旗下子公司6月仍能獲得銀行開發(fā)貸支持，月內(nèi)提供共計13.62億元銀行貸款擔保，還于近期成功發(fā)行票面利率為3.9%，總額9.7億元短期融資券。

多重利好加持，下半年有望迎來全面復蘇。二季度杭州出臺松綁限購、優(yōu)化二手房交易、降低落戶門檻等新政，6月杭州二手房共成交6624套，相較5月份上升約37%，考慮到杭州樓市需求旺盛，預計樓市下半年銷售復蘇較快。此外，濱江集團表示今年杭州第一批集中拿地的項目部分在今年可以達到預售條件，預計隨著樓市的復蘇將會逐步入市。由于政策、融資、銷售等方面優(yōu)勢逐步呈現(xiàn)，后續(xù)濱江集團可憑借充足土儲與品牌影響力，有望率先受益行業(yè)復蘇，屆時企業(yè)現(xiàn)金流狀況將會得到持續(xù)改善，經(jīng)營安全將會進一步提升?；谝陨隙唐谂c長期經(jīng)營表現(xiàn)，濱江集團在本次測評中獲得5星級。

關(guān)鍵詞： 華潤置地 濱江集團 上市房企