自2008年開始，精裝房已經(jīng)進(jìn)入普及化時(shí)代，上海、浙江、海南、安徽、江蘇、河南、深圳等地已相繼出臺(tái)精裝政策，要求未來大部分住宅交付是精裝房。

住建部發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》中明確提出“城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付”，這使得全裝修、精裝修市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，特別是一二線城市精裝房市場(chǎng)更是得到快速發(fā)展，使精裝房市場(chǎng)份額逐年穩(wěn)步遞增。

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平均精裝修率67%，長(zhǎng)三角、大灣區(qū)占比較高

克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，50家房企從2021年1月-2022年6月在重點(diǎn)22城的精裝修推盤占比達(dá)到了60%以上，當(dāng)前精裝修已成為項(xiàng)目銷售的主流。

蘇州、廣州、無錫和杭州的精裝修率均超過90%，幾乎可以說達(dá)到推盤即裝修的程度。

珠三角精裝修率達(dá)到91%，其中，廣州早在2007年的精裝房率就已達(dá)到70%。長(zhǎng)三角區(qū)域次之，精裝修率為82%，環(huán)渤海區(qū)域精裝修率僅為49%，毛坯房交付是市場(chǎng)主流。

此外，一線城市精裝修率達(dá)到86%，占比最高，二線城市裝修率為62%。自2016年開始，上海、北京、杭州等一二線城市精裝修率穩(wěn)步上升，成為當(dāng)前市場(chǎng)主流，三四線城市精裝修率為60%，毛坯房占比相對(duì)更多。

值得注意的是，市場(chǎng)下行時(shí)期，三四線推盤精裝修率下滑，一二線城市則變化不大。

三四線追求品質(zhì)裝修費(fèi)反而高

從裝修標(biāo)準(zhǔn)來看，裝修標(biāo)準(zhǔn)最高的TOP10個(gè)項(xiàng)目均來自一線城市和新一線城市，其中上海占據(jù)了6席。當(dāng)然，裝修標(biāo)準(zhǔn)高，對(duì)應(yīng)成交均價(jià)也比較高，裝修標(biāo)準(zhǔn)TOP10的地產(chǎn)項(xiàng)目成交均價(jià)在10萬元/平方米，屬城市內(nèi)豪宅型項(xiàng)目，兼具好地段、好產(chǎn)品等多個(gè)特質(zhì)。

從裝修標(biāo)準(zhǔn)均值來看，2021年，50家重點(diǎn)房企精裝修項(xiàng)目平均值為2612元/平方米，其中三四線裝修標(biāo)準(zhǔn)最高，達(dá)到2730元/平方米，一線城市次之，二線城市最低為2603元/平方米，主要是因?yàn)橐欢€城市裝修更具普遍性，剛需房也需精裝修交付，標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低，而三四線城市項(xiàng)目精裝修與毛坯可謂“分庭抗禮”，精裝修項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較高。

分區(qū)域來看，環(huán)渤海區(qū)域以2989元/平方米價(jià)格領(lǐng)銜，珠三角為2051元/平方米，與區(qū)域裝修率排名相反，可以看出裝修率高的區(qū)域由于要求普遍存在，標(biāo)準(zhǔn)較低，而裝修率較低的區(qū)域，精裝作為品質(zhì)選擇，價(jià)格反而相對(duì)更高。

一線城市仍是房子本身更貴

從裝修標(biāo)準(zhǔn)/成交均價(jià)的比值表現(xiàn)來看，所有推盤項(xiàng)目比值的均值水平在10.0%，裝修標(biāo)準(zhǔn)占個(gè)人買房成本約一成左右。

其中，二線城市達(dá)到11.8%，比值表現(xiàn)最高，三四線城市達(dá)到了11.5%，但一線城市比值標(biāo)準(zhǔn)僅為6.5%。由于一線城市房?jī)r(jià)水平相對(duì)更高，物價(jià)表現(xiàn)上房子本身價(jià)格和裝修物料價(jià)值有較大差距，同時(shí)一線城市限價(jià)更加嚴(yán)格，使得房企降低精裝修的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，這也是導(dǎo)致該比值較小的原因。

總之，出于環(huán)保、城市景觀、節(jié)約成本、節(jié)約時(shí)間、人民對(duì)美好生活品質(zhì)的追求等多方面考量，越來越多的城市加大了精裝修比例交付要求，精裝修交付已經(jīng)成為市場(chǎng)主流，特別是珠三角區(qū)域幾乎達(dá)到了推盤即裝修，同時(shí)更高能級(jí)城市對(duì)精裝修比例要求也更高。

值得注意的是，當(dāng)前條件下，房企利潤(rùn)空間收窄，“精裝修”不僅是房企產(chǎn)品品質(zhì)核心展示部分，更成為房企的利潤(rùn)調(diào)節(jié)器，部分房企交房存在貨不對(duì)板的情況，這導(dǎo)致交付維權(quán)事件時(shí)有發(fā)生，近幾年來監(jiān)管部門也逐步加大了相關(guān)監(jiān)管力度。面房企更應(yīng)提高運(yùn)營(yíng)管理水平，積極升級(jí)產(chǎn)品力，做出與市場(chǎng)適配度更高的產(chǎn)品。

來源：(中新經(jīng)緯APP)

作者 沈曉玲 克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)

羊代紅 克而瑞研究中心研究員

關(guān)鍵詞： 一線城市 成交均價(jià) 研究中心