鄭州樓市再迎利好。

(相關(guān)資料圖)

從本周開(kāi)始，鄭州二環(huán)外取消限購(gòu)。限購(gòu)區(qū)域外的房產(chǎn)套數(shù)，不計(jì)入限購(gòu)房產(chǎn)數(shù)量。

同時(shí)，限售政策從原有的以取得不動(dòng)產(chǎn)日期算起，滿1年可以進(jìn)行出售，調(diào)整為以網(wǎng)簽時(shí)間、契稅繳納時(shí)間和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間為準(zhǔn)，

也就是說(shuō)，只要符合條件，二環(huán)外想買(mǎi)幾套就幾套，同時(shí)賣(mài)房周期也大幅縮短。

政策天平再一次向買(mǎi)房人傾斜。而市場(chǎng)上，紅盤(pán)也在持續(xù)發(fā)力，引領(lǐng)暖春行情繼續(xù)向上。

.01.

3月，鄭州樓市回暖繼續(xù)。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份，鄭州新房市場(chǎng)依然保持平均每天三四百套左右的成交。整體表現(xiàn)，平穩(wěn)上升。

幾個(gè)首開(kāi)的新盤(pán)，更是可圈可點(diǎn)：

北龍湖保利璞悅，首開(kāi)賣(mài)了10個(gè)億；中原區(qū)萬(wàn)科山河道二期，成交7個(gè)億；金水北越秀金悅文華，首開(kāi)銷(xiāo)售203套；高新區(qū)高新和錦蓮序，賣(mài)了123套。

更為重要的是，紅盤(pán)在持續(xù)發(fā)力，引領(lǐng)市場(chǎng)。

首當(dāng)其沖的是大正?水晶森林。

2月份，該項(xiàng)目來(lái)訪2481組，成交221套，成交額2.6億；3月份，來(lái)訪1850組，成交165套，成交額1.9億。

這些數(shù)字，見(jiàn)證著一個(gè)紅盤(pán)的吸引力。

可能很多人會(huì)奇怪，一個(gè)地市來(lái)的開(kāi)發(fā)商，在西四環(huán)邊上開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，怎么就成了鄭州的明星項(xiàng)目呢？

甚至還有傳聞?wù)f，很多來(lái)鄭州考察學(xué)習(xí)的外地房企，有兩家開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目是必看的，一個(gè)是永威，另一個(gè)就是大正。

這從項(xiàng)目一期的交付中，或許能找到一些答案。

大正?水晶森林一期交付時(shí)，以一己之力刷新了很多人對(duì)于剛需盤(pán)的認(rèn)知，交付滿意率將近100%。

外立面是西區(qū)少有的大面積玻璃+鋁板主材外立面，有著“小建業(yè)天筑”的美譽(yù)。

景觀打造同樣高標(biāo)準(zhǔn)，社區(qū)內(nèi)部落地了一個(gè)約30000㎡的森林公園。特別是約1500㎡的下沉式庭院，打造了櫻花林。還有建在坡地上的漂浮圖書(shū)館，水系縈繞，綠意掩映……

到二期時(shí)，項(xiàng)目又做了不少升級(jí)。

同樣是知名設(shè)計(jì)師打造，同樣是顏值不輸豪宅的鋁板+大面積玻璃立面。景觀更是邀請(qǐng)來(lái)上海英斯佛朗景觀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，升級(jí)打造“綠林夢(mèng)島”主題夢(mèng)幻園林，其中包括八大主題景觀，約2.5萬(wàn)方社區(qū)森林。

更大的亮點(diǎn)，是名校配套鄭州外國(guó)語(yǔ)留馀校區(qū)的加入。

1.九年制鄭外體系，公辦+公辦，鄭州外國(guó)語(yǔ)教育集團(tuán)官方直屬，是鄭州首個(gè)外國(guó)語(yǔ)校區(qū)。

2.與鄭州外國(guó)語(yǔ)資源共享、統(tǒng)一管理、同步發(fā)展，鄭州外國(guó)語(yǔ)校長(zhǎng)親自出任校長(zhǎng)，有楓楊的部分師資。

目前，大正?水晶森林二期已是準(zhǔn)現(xiàn)房，預(yù)計(jì)今年7月就能交房。

也就是說(shuō)，現(xiàn)在買(mǎi)房，今年憑合同就能上外國(guó)語(yǔ)。

既有居住品質(zhì)，又有名校學(xué)區(qū)，大正?水晶森林能從一期火到二期，也就不奇怪了。

.02.

3月幾個(gè)首開(kāi)的新盤(pán)，同樣表現(xiàn)亮眼。

備受期待的金水北越秀金悅文華首開(kāi)勁銷(xiāo)203套，去化率82%。

這個(gè)項(xiàng)目，讓人聯(lián)想到當(dāng)年的華潤(rùn)幸福里的首開(kāi)，同樣是一線國(guó)央企，靠著優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品一炮而紅，給足市場(chǎng)信心。

金悅文華首開(kāi)熱銷(xiāo)，在情理之中。

一是雙國(guó)企背書(shū)，越秀是廣東老牌國(guó)企，也是去年TOP30頭部房企中，一個(gè)業(yè)績(jī)正增長(zhǎng)的房企；金水控股是金水區(qū)政府控股企業(yè)。雙國(guó)企相當(dāng)于雙保險(xiǎn)。

二是位于鄭州炙手可熱的金水北。這里是鄭州為穩(wěn)健的的市場(chǎng)之一，離北龍湖一路之隔，房?jī)r(jià)適中，多年來(lái)熱度極高，歷來(lái)是紅盤(pán)批量誕生之地。

三是產(chǎn)品均好性強(qiáng)，沒(méi)有短板。

要舒適，容積率只有3.5，在整個(gè)金水北尤為稀缺；要環(huán)境，魏河、東風(fēng)渠雙河環(huán)繞，一墻之隔還有一個(gè)規(guī)劃的市政公園；要教育，項(xiàng)目直接簽約了金水北首批名校分校文化路一小翰林校區(qū)和龍門(mén)實(shí)驗(yàn)；要產(chǎn)品，戶(hù)型優(yōu)勢(shì)明顯，高贈(zèng)送，127m2和142m2戶(hù)型，得房率甚至達(dá)驚人的80%。

四是雙名校，拿著購(gòu)房合同就能上。

官方回應(yīng)，板上釘釘。上的還是金水北的名校，文化路一小的翰林校區(qū)，金水龍門(mén)實(shí)驗(yàn)的部。

從大區(qū)域、到小板塊；從周邊配套到產(chǎn)品設(shè)計(jì)，這是一個(gè)沒(méi)有短板的全優(yōu)型項(xiàng)目，被市場(chǎng)追捧也在情理之中。

在北龍湖，保利璞悅首開(kāi)刷新區(qū)域三年歷史紀(jì)錄。

3月16日，保利發(fā)展控股榮膺“2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”TOP1；3月11日，璞悅項(xiàng)目首開(kāi)10億成績(jī)，刷新北龍湖近三年的樓盤(pán)首開(kāi)紀(jì)錄，實(shí)現(xiàn)85%去化率。

要知道，這是在動(dòng)不動(dòng)就數(shù)百上千萬(wàn)一套起步的北龍湖，這樣的高去化率的確少見(jiàn)。

現(xiàn)象級(jí)紅盤(pán)從一開(kāi)始就開(kāi)始紅了。

保利璞悅?cè)胧兄?，樣板間就實(shí)行了驗(yàn)資預(yù)約制，因?yàn)榭蛻?hù)實(shí)在多得接待不過(guò)來(lái)。

背后原因并不復(fù)雜。首先，北龍湖基本沒(méi)房了，萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)基本賣(mài)完了，保利璞岸已銷(xiāo)售大半，保利璞悅成為為數(shù)不多的滄海遺珠。

其次，項(xiàng)目位置優(yōu)越，北龍湖的龍頭位置，與龍湖濕地公園、鳳山國(guó)家級(jí)森林公園一路之隔。

其次，產(chǎn)品力足夠。保利力邀國(guó)際大師設(shè)計(jì)出了“北龍湖奢華酒店式的總統(tǒng)套”產(chǎn)品，引領(lǐng)北龍湖豪宅風(fēng)向標(biāo)的新銳產(chǎn)品。

11棟7層洋房，共計(jì)312戶(hù)。外立面由玻璃幕墻、鋁板和石材組成，戶(hù)型可圈可點(diǎn)，短進(jìn)深、大面寬。如255㎡戶(hù)型，270°大尺度陽(yáng)臺(tái)景觀簡(jiǎn)直無(wú)敵。

同樣靠產(chǎn)品出圈的，還有高新區(qū)的和錦蓮序。

首開(kāi)152套房子，去化123套，去化率81%。

和錦蓮序也是今年受關(guān)注的新盤(pán)之一，高新建投和永威合作項(xiàng)目，永威負(fù)責(zé)全程代建和后期物業(yè)，高新建投負(fù)責(zé)出錢(qián)出地。

優(yōu)勢(shì)很明顯：

一是純正國(guó)企的背景，保證項(xiàng)目工期、質(zhì)量都在水平之上。

二是永威做全程代建，邀請(qǐng)了上海日清擔(dān)任項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)，在產(chǎn)品上有許多獨(dú)到之處。

比如，除了88的小三房，做到了不少于3開(kāi)間的設(shè)計(jì)，99平的三房，不僅做到了主客雙衛(wèi)，而且餐廳客廳東西一條線。這個(gè)面積做到橫廳設(shè)計(jì)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上下了不少功夫。

這個(gè)設(shè)計(jì)是發(fā)商實(shí)力和誠(chéng)意的雙重體現(xiàn)，不到100平米的戶(hù)型用上了很多大戶(hù)型甚至是大平層才有的設(shè)計(jì)。

在鄭州，像這樣對(duì)購(gòu)房者尤其是首置人群如此友好的項(xiàng)目，真的不多了。

在中原區(qū)的萬(wàn)科山河道二期，再續(xù)佳話。

中原區(qū)四大神盤(pán)之一，一期交付靠譜兌現(xiàn)，二期首開(kāi)，335套房源，去化230套。

山河道的出眾，不只因?yàn)槠焚|(zhì)，更因?yàn)樗且粋€(gè)城市更新的樣本。

規(guī)劃之初，山河道就以融入二砂文創(chuàng)園的整體規(guī)劃做了一體進(jìn)行思考，同時(shí)參考“巴塞羅那超級(jí)街區(qū)”的營(yíng)造理念，為鄭州呈現(xiàn)一個(gè)類(lèi)似上海新天地的項(xiàng)目。

隨著一期的交付，山河道對(duì)城市界面的更新已初見(jiàn)成果。翻新了道路，改造了公園，引入了伊河路山河道校區(qū)。

尤其是對(duì)市政公園潁河公園的改造，升級(jí)后更名為山河公園，人文氣質(zhì)與自然藝術(shù)融合，無(wú)論顏值還是功能性都是鄭州少見(jiàn)。

相比一期，山河道二期改善更純粹，起步面積150㎡，戶(hù)型183㎡，均為T(mén)2或T3產(chǎn)品，且大面積段戶(hù)型占比很高。

裝標(biāo)也不低，接近萬(wàn)科古翠隱秀、萬(wàn)科·拾謐森語(yǔ)等高端改善盤(pán)。

在改善產(chǎn)品極度稀缺的中原老城，山河道二期的大火，并不意外。

.03.

樓市在逐步轉(zhuǎn)好，行業(yè)也尋找新的方向。

這個(gè)時(shí)代，對(duì)房企而言，沒(méi)有什么比穩(wěn)健更重要的了。

3月榜單上的穩(wěn)健房企典范，美的可謂實(shí)至名歸。

在地產(chǎn)界，美的恐怕是具有制造基因的房企了，而邯鄲又是美的在長(zhǎng)江以北的一個(gè)制造基地。

于是，3月的鄭州地產(chǎn)自媒體矩陣研學(xué)之旅，去邯鄲看了美的。

在邯鄲美的工廠，我們深刻體會(huì)到了什么叫制造業(yè)。同時(shí)，在邯鄲，我們也看到了根植于制造業(yè)基因的好房子。

從2011年進(jìn)入，美的在邯鄲深耕了十一年，年度銷(xiāo)售金額將近90億，2022年市場(chǎng)極差的情況下也實(shí)現(xiàn)了接近40億的銷(xiāo)售額，占據(jù)了邯鄲近三成的市場(chǎng)份額。

市占率大，品質(zhì)也很高。美的在邯鄲的小區(qū)，二手房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于普通小區(qū)。同時(shí)，美的社群橙意社群也首次在邯鄲落地，親子社、老友社、悅動(dòng)社、公益社……

在邯鄲，不僅能近距離感受美的的制造業(yè)，也能深入體會(huì)美的的好房子。

背靠制造業(yè)大樹(shù)，美的的穩(wěn)健有目共睹。

美的2022年年報(bào)顯示，其營(yíng)業(yè)收入為736億元，核心凈利潤(rùn)39億元。

截至去年底，美的其凈負(fù)債率為43.9%，現(xiàn)金短債比1.60，扣除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率68.2%，“三道紅線”均為綠檔。

過(guò)去一年，融資趨嚴(yán)，美的置業(yè)是少有的維持暢通渠道的民營(yíng)房企，且還在投資拿地。

這家腰部房企，穩(wěn)健又從容。

.04.

除了大房企，一些地市的優(yōu)秀房企也在脫穎而出。

冶都，一家濮陽(yáng)的縣域級(jí)房企，規(guī)模只有十幾個(gè)億。

但它的很多做法，卻值得90%的大房企學(xué)習(xí)。

對(duì)冶都的感受是兩個(gè)字：干凈。

有字面意思上的干凈，物業(yè)保潔人員全副武裝，配備香水，連垃圾桶都要擦的光亮如鏡。甚至，公司還會(huì)派人不定期檢查員工家庭衛(wèi)生。

也有戰(zhàn)略層面的干凈，冶都老板常說(shuō)，家干凈了，人干凈了，事也就干凈了。

2018年冶都提出“精細(xì)化”戰(zhàn)略，并為之扎實(shí)踐行。

在冶都的工地上，有一面巨大的噴繪：精細(xì)化施工誰(shuí)講面子、講親情、講感情，誰(shuí)就是冶都的敵人！

據(jù)說(shuō)，冶都的精細(xì)化都是砸出來(lái)的，對(duì)縫不齊，砸；工藝不精，砸；選材不優(yōu)，砸。

標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)達(dá)到，責(zé)任人還要承擔(dān)高額罰款，但罰款不是目的，公司要求個(gè)人制定補(bǔ)救措施，再將罰款贏回去。更有意思的是，罰款要交現(xiàn)金，幾萬(wàn)塊現(xiàn)場(chǎng)點(diǎn)驗(yàn)。

2020年，冶都轉(zhuǎn)型美好生活服務(wù)商，目的只有一個(gè)，把業(yè)主的生活照顧好。

冶都為每位業(yè)主都建立了檔案，每個(gè)業(yè)主檔案都標(biāo)注有不同顏色，代表不同的業(yè)主類(lèi)型其中，獨(dú)居老人被特別標(biāo)記，每周要入戶(hù)拜訪，老人的基礎(chǔ)病要記錄在冊(cè)，常用藥物要記錄清楚。

再比如，冶都今年開(kāi)始做生活超市，要求是十年之內(nèi)不盈利。這種顛覆的做法，不是用做商超的邏輯在做超市，而是用服務(wù)的邏輯去做配套。

在很多人眼里，冶都的做法偏執(zhí)甚至奇葩，但恰恰是這樣的特質(zhì)，讓冶都一步步占領(lǐng)用戶(hù)心智。

僅在清豐縣，冶都的市占率就高達(dá)3成。當(dāng)?shù)厝艘該碛幸倍嫉姆孔痈械津湴?，?jù)說(shuō)結(jié)婚彩禮都可以少收！

雷軍說(shuō)過(guò)，優(yōu)秀的公司賺取利潤(rùn)，偉大的公司贏得人心。越是在不確定的年代，越能誕生和錘煉偉大的公司。

當(dāng)大多數(shù)房企還在迷茫時(shí)，冶都已經(jīng)醒來(lái)。守著一畝三分地，念著超前生意經(jīng)，做偉大的小企業(yè)，步履堅(jiān)實(shí)而有力。

.05.

3月既去，4月以來(lái)。

近的市場(chǎng)上，出現(xiàn)了兩種明顯不同的聲音：

一種是悲觀論，認(rèn)為市場(chǎng)被打回原形，暖情行情不再；一種較為理性，相信積蓄需求釋放后，平穩(wěn)回升才是常態(tài)。

雖說(shuō)每個(gè)人視角不同，得到的答案也不盡相同，但3月鄭州樓市的表現(xiàn)，足夠令人充滿信心。

不用懷疑，暖春的行情仍將持續(xù)，平穩(wěn)回升已是市場(chǎng)的主基調(diào)。

而持續(xù)不斷的利好，也讓我們感受到了官方對(duì)市場(chǎng)的呵護(hù)之情。無(wú)論怎樣，在這個(gè)充滿希望的季節(jié)，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)還是樓市，都有理由值得我們期待。

作為普通人，腳踏實(shí)地，步履堅(jiān)定，在多數(shù)人迷茫時(shí)及時(shí)出手，才更有可能跑贏下一個(gè)周期。

-End-

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