房地產(chǎn)市場銷售情況持續(xù)回暖,融資端也在逐漸回歸正常。
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克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年3月,80家典型房企的融資總量為608.93億元,環(huán)比大漲43.4%,同比減少31.3%。累計(jì)數(shù)據(jù)來看,今年前3個(gè)月,80家典型房企的累計(jì)融資總量為1620.25億元,同比減少27.91%。
盡管相比去年同期有一定規(guī)模的縮減,但是環(huán)比數(shù)據(jù)的攀升顯示出房企融資整體上已經(jīng)有明顯恢復(fù),合理的融資需求也逐漸被滿足。隨之而來的是,去年在投資上較為保守的房企,今年在感受到市場的暖意之后,有不少也重啟拿地,開始在土地市場上拋頭露面。
隨著銷售、投融資逐漸步入正常發(fā)展軌道,房地產(chǎn)行業(yè)也看到了曙光。不可忽視的是,受到過去幾年房企舉債擴(kuò)張的影響,目前房企在資產(chǎn)負(fù)債表上仍然面臨陣痛,其運(yùn)營面上也仍將存在挑戰(zhàn)。順利闖關(guān)的關(guān)鍵,仍在于政策端、融資端和銷售端的合力。
融資回歸
與之前房企依賴境外債融資不同,本輪房企融資主要集中在境內(nèi)。
根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì),今年3月,房企境內(nèi)債權(quán)融資525.91億元,環(huán)比增加36.1%,同比減少13.5%;而境外債權(quán)融資僅錄得12.78億元,環(huán)比減少36.9%,同比減少88.1%;資產(chǎn)證券化融資為35.01億元,環(huán)比增加94%,同比減少79.5%。
在經(jīng)歷去年的周期性收縮之后,目前留下的房企多數(shù)信用背景較為優(yōu)秀,因而也進(jìn)一步推動(dòng)了融資成本的走低。
克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì),今年3月,80家典型房企新增債券類融資成本3.72%,環(huán)比下降0.41個(gè)百分點(diǎn),同比下降1.1個(gè)百分點(diǎn);今年前3個(gè)月,80家典型房企新增債券類融資成本3.98%,較2022年全年下降0.25個(gè)百分點(diǎn)。
不僅整體的規(guī)模得到了環(huán)比提升,今年3月房企的信用債發(fā)行總量也有明顯變化,不僅國央企,優(yōu)質(zhì)民營房企也得到了一定的扶持。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù),從融資結(jié)構(gòu)來看,今年3月房企信用債融資667.7億元,同比上升15.9%,環(huán)比上升100.9%,其中有3家民企在信用保護(hù)工具的支持下成功完成信用債發(fā)行;信托融資40.6億元,環(huán)比上升35.8%;ABS融資209.6億元,環(huán)比上升273.3%。
針對(duì)當(dāng)前的融資現(xiàn)狀,中指研究院分析認(rèn)為,伴隨“三支箭”等融資利好政策持續(xù)釋放,當(dāng)前融資環(huán)境正在回暖,特別是境內(nèi)信用債,一季度信用債月度發(fā)行額同比降幅由負(fù)轉(zhuǎn)正;但海外債等渠道發(fā)行規(guī)模仍在下降通道,表明投資人對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍有顧慮和考量,多數(shù)投資人仍在持續(xù)觀察銷售市場復(fù)蘇進(jìn)度。
中指研究院預(yù)計(jì),隨著市場持續(xù)回暖,行業(yè)信心得以修復(fù),融資效率將有進(jìn)一步釋放的空間。
實(shí)際上,今年一季度房企融資有積極明顯的變化之下,房企目前對(duì)融資端的開閘仍然保持克制、審慎。
一家運(yùn)營狀況良好的華南民營房企的總部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,去年之后,目前留下來的這些房企,“要么融資渠道很暢通,要么資產(chǎn)還有銷售情況都還可以,能對(duì)資金流形成支撐。今年償債安排也比較明白,所以融資上的整體需求反而不會(huì)特別迫切,有需要再做,也不會(huì)去擴(kuò)張。”
可供對(duì)比的是,今年3月,房企融資額規(guī)模較大的分別有越秀地產(chǎn)和建發(fā)房產(chǎn)等,均為近兩年擴(kuò)張意愿強(qiáng)烈的房企。
重啟投資
融資重新步入正常軌道后,房企今年要解決的首要問題,仍然是生存。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè),其正常運(yùn)轉(zhuǎn)有賴于銷售、融資與投資的配合。因此,房企要保證未來幾年仍然能夠“活著”,最要緊的一件事情,就是重啟投資。
于是,在今年的土地市場上可以觀察到的一個(gè)現(xiàn)象是,不少去年收縮投資的房企,今年都開始大規(guī)模拿地,例如龍湖、金地等。
其中,金地于今年3月競得位于西安浐灞生態(tài)區(qū)的一處地塊,出價(jià)3.4億元;而龍湖則于同月參與深圳土拍,分別拿下了光明區(qū)、龍崗區(qū)的兩宗土地,作價(jià)24億元。
在金地拿地之后,金地集團(tuán)董事長凌克還闡述了他的投資動(dòng)力理論:房企經(jīng)營就像踩單車,只有向前蹬,努力前行才不會(huì)跌落。穩(wěn)健的新項(xiàng)目投資應(yīng)該成為企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的動(dòng)力。
凌克說,“地產(chǎn)公司要生存,就要努力做一些優(yōu)質(zhì)的投資,實(shí)現(xiàn)投資、建設(shè)、融資、銷售、回款的良性循環(huán)。金地公司今年要主動(dòng)把握土地投資機(jī)會(huì),夯實(shí)公司發(fā)展基礎(chǔ)?!?/p>
這也是許多重啟拿地的房企目前的共識(shí)。
一位TOP20民營房企的人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示,“今年,我們內(nèi)部也是一直強(qiáng)調(diào)要拿地,這并不是因?yàn)槲覀兿霐U(kuò)張,而是不拿地我們就會(huì)掉下去,就會(huì)‘枯萎’。如果按照之前高周轉(zhuǎn)的模式,我們一年不拿地,剩下的項(xiàng)目就不太多了?!?/p>
不僅如此,在當(dāng)前的市場環(huán)境下,金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企融資的審視標(biāo)準(zhǔn)仍然嚴(yán)格,如果要將投資、融資和銷售都“轉(zhuǎn)起來”,必要的投資是必不可少的。
“雖然利潤很薄,但是能有拿地機(jī)會(huì)的話,還是要去試試看。今年如果還是沒有土地進(jìn)賬,我們就要考慮這個(gè)公司是不是會(huì)沒了,所以還是要?jiǎng)悠饋?,因?yàn)楝F(xiàn)在融資環(huán)境相比去年也要好一些,能夠支撐我們必要投資。”一位中型房企區(qū)域的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出。
但是,雖然房企拿地是今年的重點(diǎn),但整個(gè)市場都看到了這種趨勢,也意味著競爭的激烈程度會(huì)進(jìn)一步提升。就連萬科,都不得不對(duì)此作出新的應(yīng)對(duì)和規(guī)劃。
在今年萬科的業(yè)績會(huì)上,萬科聯(lián)席總裁、開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海提到,今年以來房企投資聚焦在核心城市,獲取幾率不大,所以萬科在研究差異化的投資策略,找到一些合適的項(xiàng)目。
連萬科都焦慮拿地的問題,今年核心城市的土地市場競爭的激烈程度可想而知。融資加持只是前提,房企面向未來的投資策略,正是考驗(yàn)房企戰(zhàn)略眼光的重要指標(biāo)。
來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
責(zé)編:向雪平
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