今年上半年，全國(guó)樓市并未像大部分人預(yù)期的那樣持續(xù)“好轉(zhuǎn)”?！敖禍亍?、“下行”成為主調(diào)。

雖在疫情放開后，樓市確實(shí)出現(xiàn)過一波“回暖”，但是5月后又急轉(zhuǎn)而下，仍不及疫情前的狀態(tài)。房?jī)r(jià)止?jié)q下跌、銷量更是慘淡。

上半年，從政策層面來說，基本處于修復(fù)市場(chǎng)的狀態(tài)，金融層面降準(zhǔn)降息穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，政策支持居民信貸及房企融資。

(資料圖片僅供參考)

但總的看下來，這些政策不及預(yù)期。

上半年，昆明政策和相關(guān)樓市的舉措如何，這篇來盤一盤。

先看國(guó)家層面的政策，上半年中央層面更多的是對(duì)現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整，或規(guī)范市場(chǎng)秩序，實(shí)質(zhì)性的刺激政策很少。

1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知》，賦予房?jī)r(jià)連續(xù) 3個(gè)月下跌的城市首套房房貸利率下限自主調(diào)整權(quán)，在去年9月的房貸政策的基礎(chǔ)上，實(shí)行入圍城市季度性動(dòng)態(tài)調(diào)整，并設(shè)置了房?jī)r(jià)三連漲的退出機(jī)制。

2月3日，自然資源出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》，優(yōu)化完善集中供地政策，調(diào)整的重點(diǎn)在于取消全年供地次數(shù)的限制。目的是為了讓企業(yè)資金壓力得到緩解。

5月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部　市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)意見《規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)》，提出十條內(nèi)容，涵蓋了中介服務(wù)費(fèi)、中介平臺(tái)壟斷、電話/信息推銷等多個(gè)方面。該政策有助于降低二手房購(gòu)置成本，減少二手房購(gòu)買過程中的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。

此外，上半年金融對(duì)房地產(chǎn)也有一些支持：①下調(diào)房貸利率②下調(diào)商貸最低首付比例③全面降準(zhǔn)④融資等方面政策支持。

3月17日，央行發(fā)布公告，于3月27日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)。下調(diào)后金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為7.6%。此次降準(zhǔn)釋放長(zhǎng)期資金或在5000億元左右，降低金融機(jī)構(gòu)成本約60億元左右，未來通過金融機(jī)構(gòu)貸款，可能創(chuàng)造3萬多億元的貸款規(guī)模，有助于緩解銀行資金成本壓力，對(duì)樓市也有一定的穩(wěn)定作用。

據(jù)了解，上半年共有17個(gè)省市調(diào)整首付比例，多數(shù)最低首付比已降至首套房20%、二套30%。

6月20日，央行公布最新貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），1年期和5年期以上LPR同時(shí)下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)（5年期以上LPR利率下調(diào)至4.2%），降息后，房貸利率下限已降至歷史低位。

而以上所有的政策調(diào)整，自然也影響了昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

除了國(guó)家層面的政策調(diào)整，據(jù)了解，上半年117個(gè)省市共出了188次松綁房地產(chǎn)政策，可以說也是非常頻繁了，關(guān)于公積金的政策較多。

落到昆明來看。

1月3日，昆明市政府官網(wǎng)發(fā)布《昆明市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》，從八個(gè)維度提出了29條規(guī)范昆明商品房預(yù)售資金監(jiān)管的措施。

明確住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門將會(huì)同監(jiān)管銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房預(yù)售項(xiàng)目預(yù)售資金實(shí)施監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將商品房預(yù)售資金存入銀行監(jiān)管專用賬戶，實(shí)行資金全過程監(jiān)管，以保障資金?？顚Ｓ?，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。

再者，就是房貸利率，在央行公布2023年6月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）后，昆明的利率也隨即下調(diào)。

此前，昆明主流銀行首套房貸利率低至3.95%（LPR-35BP），二套為4.9%（LPR+60BP）。按照最新利率LPR下調(diào)10個(gè)點(diǎn)后，昆明首套房貸款利率最低3.85%，二套房最低4.8%。

以貸款100萬，等額本息、貸款30年計(jì)算，每個(gè)月月供57.29元，一年能省687元。

據(jù)了解，目前昆明大部分銀行已經(jīng)按照這個(gè)利率來辦理貸款。

其次就是公積金政策，3月份時(shí)，各地關(guān)于住房公積金的新聞?lì)l上熱搜。比如，住房公積金貸款“帶押過戶”，可申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金支付首付款，支持公積金“商轉(zhuǎn)公”等等。

昆明公積金中心于4月底印發(fā)《“帶抵押過戶”個(gè)人再交易住房貸款業(yè)務(wù)試點(diǎn)方案》，5月31日，昆明公積金中心聯(lián)合昆明市不動(dòng)產(chǎn)登記中心、中國(guó)建設(shè)銀行昆明市分行舉行了頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明書儀式。首筆“帶抵押過戶”住房公積金貸款成功辦理，于5月30日完成貸款發(fā)放。

當(dāng)前，昆明不動(dòng)產(chǎn)可受理二手房“帶押過戶”合并登記業(yè)務(wù)，1個(gè)工作日就能辦結(jié)，可以說是非常方便了。

當(dāng)然，除了這些政策，各家開發(fā)商也是為了能賣房“煞費(fèi)苦心”。

昆明市場(chǎng)傳出“低首付”、“0首付”，甚至“負(fù)首付”的消息，只不過，大部分項(xiàng)目位于呈貢、經(jīng)開及周邊郊縣，主城的項(xiàng)目較少。

比如，此前眾安白馬御府曾宣稱首付最低10萬起；大華公園天下推出首付分期活動(dòng)，首期最低“6萬起”。

而根據(jù)中介的消息，像滇池晴翠、綠地東海岸、錦粼峯薈、美辰等項(xiàng)目，首付都能在0-10萬元。

只不過，若真是這樣，大部分都屬于“首付分期”，風(fēng)險(xiǎn)自是不小。

寫在最后

總的來說，由于市場(chǎng)下行，政策也在向購(gòu)房者傾斜，但還不能從根本上解決購(gòu)買問題。

有專家認(rèn)為，購(gòu)房首付比例是直接影響購(gòu)房成本的關(guān)鍵變量，甚至比房貸利率本身影響要大，“降首付或比降房貸更有效”，你覺得呢？

注：政策由血拼姐綜合整理

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