今年“十一”假期中秋和國(guó)慶節(jié)疊加，八天假期時(shí)間不短，對(duì)很多要買(mǎi)房子的人來(lái)說(shuō)是看房的好時(shí)間。特別是近期昆明出臺(tái)了“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施，只要購(gòu)房所在縣級(jí)行政區(qū)域名下無(wú)住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。這無(wú)疑也為樓市“金九銀十”提供了新動(dòng)力。

【資料圖】

俗話說(shuō)“外行看熱鬧，內(nèi)行看門(mén)道”，我們不僅要看熱鬧更看“門(mén)道”?？礋狒[，要看區(qū)域商業(yè)醫(yī)療配套和社區(qū)人氣，這一定程度上決定了置業(yè)區(qū)域的成熟度；看門(mén)道，則須細(xì)細(xì)考察粗至社區(qū)配套、戶型面積，細(xì)至產(chǎn)權(quán)年限、施工材料等方方面面。

首選現(xiàn)房

在買(mǎi)房時(shí)，我們首先要知道自己為什么要購(gòu)房，有什么需求，包括自己的資金準(zhǔn)備等等。每個(gè)區(qū)域不同的項(xiàng)目其實(shí)都有不同的屬性，例如剛需、改善、教育、交通便捷、自然環(huán)境等。購(gòu)房者需要針對(duì)自己的需求，去羅列購(gòu)房需求優(yōu)先級(jí)，這樣才能更快更好地找到適合自己的房子。其中，重點(diǎn)考慮工作、生活均相對(duì)便利的區(qū)域。

買(mǎi)房要穩(wěn)。當(dāng)下昆明很多房地產(chǎn)項(xiàng)目都進(jìn)入了現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)代，甚至買(mǎi)后就可入住?？偟膩?lái)說(shuō)，買(mǎi)現(xiàn)房更有利，因?yàn)槠诜吭诤芏喾矫娌蝗菀装盐眨缤庥^設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等。現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)在于所見(jiàn)即所得，項(xiàng)目的品質(zhì)、樓棟之間的距離、便利的交通、完善的配套、成熟的氛圍等，能一覽無(wú)遺。經(jīng)過(guò)竣工前后時(shí)間的檢驗(yàn)，房子質(zhì)量更可靠，買(mǎi)房過(guò)程中可以心明眼亮，精挑細(xì)選，風(fēng)險(xiǎn)小。

選擇購(gòu)買(mǎi)的項(xiàng)目時(shí)，重點(diǎn)選擇口碑較好、美譽(yù)度高的開(kāi)發(fā)商。每個(gè)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入一個(gè)城市后，其發(fā)展速度是不一樣的。因此，一定要在購(gòu)房前了解清楚開(kāi)發(fā)商的口碑如何。對(duì)于已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)面信息的開(kāi)發(fā)企業(yè)，最好避開(kāi)。

關(guān)注“不利因素”

進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)中心后，我們首先關(guān)注項(xiàng)目是否具有商品房銷(xiāo)售許可證。按照規(guī)定，商品房售樓處須對(duì)“商品房預(yù)售許可證”進(jìn)行公示。購(gòu)房時(shí)，如果覺(jué)得這個(gè)樓盤(pán)存在風(fēng)險(xiǎn)或不確定是否存在風(fēng)險(xiǎn)，可以及時(shí)向主管部門(mén)咨詢核驗(yàn)。記住“無(wú)證不可售”，避免卷入購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

售樓部的沙盤(pán)模型做得都很漂亮，美輪美奐。但是沙盤(pán)圖只能夠作為了解大概位置的參考，并不能完全信任。購(gòu)房者還需要關(guān)注設(shè)計(jì)規(guī)劃圖，甚至包括開(kāi)發(fā)商公示的項(xiàng)目“不利因素”。知曉紅線外的不利因素，如高速路、高壓線、垃圾站、變電所、加油站等，盡可能減少對(duì)自己的影響。

在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，通常會(huì)接觸到兩種類(lèi)型的樣板房，分別是實(shí)體樣板間和臨時(shí)樣板間。這兩種樣板房的區(qū)別在于實(shí)體樣板間建造在小區(qū)實(shí)體樓中，能真實(shí)感受到居住后的舒適程度；臨時(shí)樣板間則是在售樓處或者其他地方臨時(shí)搭建的，隨時(shí)都可以拆除挪走。相比之下參觀實(shí)體樣板間更有意義。

此外，樣板間的大小需要引起注意。有些項(xiàng)目里的家具是異型尺寸，通過(guò)縮小家具尺寸營(yíng)造“大空間”的錯(cuò)覺(jué)，進(jìn)入這種樣板房的買(mǎi)家通常被“高利用率”所吸引。等真正入住以后，會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)中很多家具自己的家中都放不下。而且，異型尺寸屬于定制家具，生產(chǎn)成本高，不適合普通家庭。

裝修標(biāo)準(zhǔn)也需要重點(diǎn)關(guān)注。目前，昆明很多項(xiàng)目都是精裝修交付，對(duì)于裝修的內(nèi)容，包含哪些東西，交付的時(shí)候會(huì)存在什么問(wèn)題，需要提前了解清楚。其中，在看樣板間時(shí)要了解“非交房標(biāo)準(zhǔn)”。有的樣板房在裝飾中采用大量“非標(biāo)準(zhǔn)”材料，讓視覺(jué)效果顯得豪華大氣。那么，什么是“非交房標(biāo)準(zhǔn)”？一般可移動(dòng)的室內(nèi)軟家具，家用電器和裝飾品、特殊的墻壁等都是“非交房標(biāo)準(zhǔn)”。別被那些精致的軟裝所吸引，除非你購(gòu)買(mǎi)了樣板房，否則將無(wú)法獲得它們。（昆明日?qǐng)?bào) 記者吳勁松）

這些特價(jià)房“特”在哪里？

“金九銀十”期間“特價(jià)房”常見(jiàn)，但系列新政利好下的“特價(jià)房”卻格外惹人關(guān)注。北京路9號(hào)特價(jià)房?jī)?yōu)惠幅度高達(dá)21萬(wàn)元、大華錦繡山海特價(jià)房均價(jià)從13000元/平方米起優(yōu)惠至11700元/平方米起、萬(wàn)科500里正常價(jià)格區(qū)間為15000—20000元/平方米，低樓層部分房源價(jià)格優(yōu)惠至14000多元/平方米等等。很顯然，新政利好之下，開(kāi)發(fā)商企圖乘勝用“特價(jià)房”推動(dòng)樓市。

近日，北京路9號(hào)項(xiàng)目推出一些特惠房源，這些房源主要位于項(xiàng)目回遷地塊中的一棟。據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，項(xiàng)目目前正在努力清盤(pán)，所以才推出特惠。此次推出的特惠房源面積有86、104、114和137平方米，單價(jià)15000—18000元/平方米，毛坯現(xiàn)房，2梯4戶板樓。

根據(jù)置業(yè)顧問(wèn)計(jì)算，一套位于3樓的86平方米房源價(jià)格，原來(lái)總價(jià)約153萬(wàn)元，優(yōu)惠后總價(jià)132萬(wàn)元，優(yōu)惠幅度21萬(wàn)元，單價(jià)15500元/平方米。按照首套房貸款利率3.85%，首付20%、貸款30年計(jì)算，首付僅需約27萬(wàn)元，月供4969元。另一套位于4樓的114平方米的住宅，原總價(jià)207萬(wàn)元，優(yōu)惠后總價(jià)179萬(wàn)元，優(yōu)惠幅度28萬(wàn)元，單價(jià)15680元/平方米。

據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，此前，該回遷地塊產(chǎn)品的均價(jià)為18000—19000元/平方米，最高達(dá)20000元/平方米。“這批房源可謂是項(xiàng)目的性價(jià)比之王?！敝脴I(yè)顧問(wèn)表示。

除了北京路9號(hào)部分產(chǎn)品優(yōu)惠幅度較大外，昆明還有一些在售項(xiàng)目推出特價(jià)房源。比如大華錦繡山海：在售90—137平方米的住宅，帶裝修交付，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，項(xiàng)目均價(jià)約13000元/平方米，但有樓層較低的房源單價(jià)僅11700元/平方米起，例如2樓的房源。大華錦繡麓城項(xiàng)目在售面積95—125平方米，準(zhǔn)現(xiàn)房，精裝修交付，均價(jià)12000多元/平方米，特價(jià)房11000多元/平方米。

還有保利城，目前已經(jīng)是現(xiàn)房發(fā)售，精裝修交付，在售面積有118、131和143平方米，均價(jià)14000—15500元/平方米。置業(yè)顧問(wèn)介紹，目前有少量低樓層和頂樓的特惠房源，單價(jià)12500元/平方米，“這是項(xiàng)目自開(kāi)盤(pán)以來(lái)從沒(méi)有過(guò)的低價(jià)”。

無(wú)論是簡(jiǎn)單直接的特價(jià)優(yōu)惠還是差異性產(chǎn)品優(yōu)惠，可以看出開(kāi)發(fā)商確實(shí)拿出了“誠(chéng)意”企圖爭(zhēng)取市場(chǎng)。

在昆明上浮公積金貸款額度、“認(rèn)房不認(rèn)貸”和中央降首付降利率等一系列利好政策拉動(dòng)下，8月份昆明樓市呈現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)。根據(jù)克而瑞發(fā)布的8月昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)顯示，該月昆明主城商品住宅成交26.47萬(wàn)平方米，環(huán)比小幅增長(zhǎng)2.80%，價(jià)格方面維穩(wěn)，昆明主城五區(qū)商品住宅成交均價(jià)13335元/平方米，環(huán)比持平。（昆明日?qǐng)?bào) 記者徐曉?。?/p>

貨比三家再出手

“買(mǎi)房是大事，貨比三家不會(huì)錯(cuò)?！币恢弊夥孔〉年愮髯罱蛩阗?gòu)房，她這段時(shí)間在選房上花費(fèi)了不少時(shí)間。

剛開(kāi)始，她趁著各項(xiàng)利好政策落地昆明，鉚足了干勁，準(zhǔn)備遇到心儀的房子就出手。但連看5個(gè)樓盤(pán)后，陳琪發(fā)現(xiàn)買(mǎi)房這事急不得，“購(gòu)房門(mén)道多，剛需購(gòu)房者面對(duì)豐富的產(chǎn)品很難作出抉擇，必須得花時(shí)間精挑細(xì)選，貨比三家才能買(mǎi)到自己心儀的房子?！?/p>

“上周，在置業(yè)顧問(wèn)的帶領(lǐng)下，我看了3個(gè)盤(pán)，有兩家樓盤(pán)正好是對(duì)門(mén)，都處在一個(gè)比較不錯(cuò)的地理位置，周?chē)t(yī)院學(xué)校超市也很齊全。”但詳細(xì)對(duì)比后，陳琪發(fā)現(xiàn)，第一家樓盤(pán)的房?jī)r(jià)比第二家要高個(gè)百分之十左右，“第一家價(jià)格較高的原因是每棟房子的樓間距比較寬，采光會(huì)好一些，戶型也方正，但缺點(diǎn)是還是期房，至少要等一年半以后才能交房。第二家樓盤(pán)最大的優(yōu)點(diǎn)是現(xiàn)房，總房?jī)r(jià)在我的預(yù)算之內(nèi)，缺點(diǎn)就是可選樓層不多，只能在2樓、3樓和頂樓之間做選擇，這一點(diǎn)和我意向樓層相差太大?！?/p>

看房當(dāng)天，置業(yè)顧問(wèn)建議陳琪選擇低樓層的現(xiàn)房?！爸脴I(yè)顧問(wèn)說(shuō)，能遇到地理位置、樓盤(pán)、房?jī)r(jià)、戶型以及周?chē)倘?、設(shè)施都合適的房子不容易，過(guò)了這個(gè)村可能就沒(méi)有這個(gè)店了?！彼伎純商旌?，陳琪還是沒(méi)下定決心，“越看越覺(jué)得買(mǎi)房是一輩子的大事，不能一時(shí)沖動(dòng)就簽合同，我想還是和家里人商量一下再做決定?！?/p>

買(mǎi)房是件大事，像陳琪一樣的剛需購(gòu)房者如何選擇入市時(shí)機(jī)，選房中又該注意什么問(wèn)題。結(jié)合剛需購(gòu)房者多樣的購(gòu)房需求，記者采訪了昆明理工大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理教研室主任鄧曉盈。她結(jié)合當(dāng)下的購(gòu)房時(shí)機(jī)和買(mǎi)房注意事項(xiàng)，對(duì)剛需購(gòu)房者給出了建議。

鄧曉盈認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策已實(shí)施3年之久，投機(jī)性需求被擠出市場(chǎng)，市場(chǎng)量?jī)r(jià)回落，調(diào)控取得了預(yù)期的階段性成果，目前是剛需購(gòu)房者入市的好時(shí)機(jī)。她建議，剛需購(gòu)房者在挑選房子時(shí)要首先明確自身需求，從需求出發(fā)找房能提高購(gòu)房效率；其次要多考察周邊規(guī)劃的可落地性，“無(wú)論是商業(yè)規(guī)劃還是地鐵規(guī)劃，一定要看近期能落地的，太遙遠(yuǎn)的規(guī)劃對(duì)置業(yè)參考價(jià)值容易打折扣。”（昆明日?qǐng)?bào) 記者何文靜）

適合你的才是最好的

剛需住房是一座城市中滿足人們最基本生活需求和居住需求的房子。不同的城市，對(duì)于最基本需求的定義不同。由于城市人口結(jié)構(gòu)的不同，剛需人群不同，需求不同，從而導(dǎo)致剛需產(chǎn)品的不同?？偟膩?lái)說(shuō)，適合自己的才是最好的。

如何在昆明買(mǎi)剛需房？很多市民覺(jué)得要從自身需求出發(fā)，同時(shí)，在做決定時(shí)需要有相對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，比如區(qū)位、板塊、交通、配套、功能、品牌、時(shí)機(jī)、價(jià)格、呈現(xiàn)度等。

“如果在城北買(mǎi)房，在城南工作，每天要早起一個(gè)小時(shí)，到家也要晚一個(gè)小時(shí)，工作和生活要穿城才能轉(zhuǎn)換，實(shí)在是扛不住?！笔忻窭钕壬f(shuō)，如果一定要排一個(gè)方位順序，出發(fā)點(diǎn)是就業(yè)機(jī)會(huì)和就業(yè)水平。

有一部分剛需購(gòu)房者對(duì)于工作的掌控度并不高，如果住得太遠(yuǎn)，或者配套太少，就會(huì)導(dǎo)致生活也無(wú)法掌控。“既然掌握不了工作，那就盡量掌握生活，買(mǎi)熟不買(mǎi)生?！蓖跸壬f(shuō)的熟地，要么是離城市近，配套成熟齊全的區(qū)域，要么是離城市遠(yuǎn)，但區(qū)域規(guī)劃呈現(xiàn)度較高的區(qū)域。

對(duì)于李先生來(lái)說(shuō)，買(mǎi)近不買(mǎi)遠(yuǎn)也是剛需一族的首要考慮條件。“我說(shuō)的遠(yuǎn)和近，指的是離地鐵的距離，也就是考慮通勤成本?！崩钕壬f(shuō)，離地鐵近，節(jié)約的不僅僅是時(shí)間，還能節(jié)約交通經(jīng)費(fèi)。

隨著購(gòu)房門(mén)檻的提高，換房的難度也相應(yīng)提高，很多剛需購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)，眼光一定要長(zhǎng)遠(yuǎn)?！皼](méi)有結(jié)婚的時(shí)候兩房完全夠用，一旦結(jié)婚有了小孩，必須得三房?！笔忻裢跸壬硎?，這樣的案例可以從身邊已婚朋友處總結(jié)。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，品牌一直是人民群眾比較注重的買(mǎi)房關(guān)鍵點(diǎn)?！百I(mǎi)大品牌相對(duì)安全，但大品牌的房?jī)r(jià)也相對(duì)較高，所以看準(zhǔn)了就果斷下手，不要過(guò)多地觀望?！笔忻駞窍壬鷮?duì)品牌有一定要求，他認(rèn)為對(duì)于剛需而言，下手的最好時(shí)機(jī)永遠(yuǎn)都是現(xiàn)在。對(duì)于價(jià)格，他建議在條件允許的情況下，盡量買(mǎi)品牌地產(chǎn)商的房子和物業(yè)管理較好的小區(qū)。

“買(mǎi)精裝現(xiàn)房，對(duì)于剛需群體有很多好處，可以節(jié)省大量時(shí)間成本，還能減輕購(gòu)房的財(cái)務(wù)壓力。”吳先生說(shuō)，剛需一族盡量買(mǎi)精裝房不買(mǎi)毛坯房，對(duì)于年輕的上班族而言，直接省去了一個(gè)大麻煩。精裝的房子對(duì)于剛剛付完首付的剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，壓力會(huì)減少很多。（昆明日?qǐng)?bào) 記者甄燕）

買(mǎi)頂層住房“4點(diǎn)”不能忽略

要想入手一套中意的房子，不僅得考慮自己的錢(qián)包，還要掌握一定的選房技巧和訣竅。頂層房屋由于視野開(kāi)闊、性價(jià)比高、私密性好、噪音干擾少、通風(fēng)采光佳等優(yōu)點(diǎn)受到不少購(gòu)房者青睞。但頂樓的弊端也很明顯，存在滲漏水風(fēng)險(xiǎn)高、隔熱保溫差等問(wèn)題，因此選購(gòu)時(shí)有些要素需特別注意。

因?yàn)轫攲幼》恐苯优c外界接觸，導(dǎo)致其隔熱效果并不是十分理想，可能會(huì)出現(xiàn)冬天寒冷而夏季悶熱的情況，所以想置業(yè)頂樓的買(mǎi)家要注意房子的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)和用材，可以要求開(kāi)發(fā)商提供頂樓的有關(guān)設(shè)計(jì)、施工資料，看是否符合建筑標(biāo)準(zhǔn)。如果是現(xiàn)房，還可以根據(jù)外立面頂樓的一些標(biāo)記線目測(cè)屋頂隔熱層的厚度，看是否達(dá)到一般要求的20厘米至25厘米厚。

一般來(lái)說(shuō)，頂樓常會(huì)出現(xiàn)漏水、滲水等狀況，這就需要著重看看排水系統(tǒng)。購(gòu)房者可選擇雨后看房或者在屋頂上潑水檢測(cè)房屋排水系統(tǒng)是否完善。如果頂樓排水性能不過(guò)關(guān)、房子窗戶密閉性不好、墻體屋頂不嚴(yán)密，都有可能導(dǎo)致滲水發(fā)生。此外，不僅要看屋內(nèi)的房頂墻面是否有漏水情況、窗戶四角是否有返水跡象，還要觀察樓頂?shù)姆e水多不多。

樓層高，水壓難免不足，特別是頂樓更是如此，因此水壓?jiǎn)栴}一定要關(guān)注?，F(xiàn)房可到頂樓單位直接放水查看，有人入住的樓盤(pán)，可以先向已入住的頂樓業(yè)主了解水壓情況。如果是期房，要求開(kāi)發(fā)商提供水管用材等資料。

目前，我國(guó)消防云梯的救援高度普遍在50米左右，反映到樓層上，也就17至20層之間，這樣一來(lái)，如果是高層住宅發(fā)生火災(zāi)等事故，高樓層住戶的生命安全就難以保證。而且如果發(fā)生火災(zāi)，熱氣和火勢(shì)往往是向上走的，所以買(mǎi)頂樓的房子一定要格外注意消防設(shè)施，不能馬虎，畢竟這事關(guān)生命財(cái)產(chǎn)安全。（昆明日?qǐng)?bào) 記者劉婷婷）

戶型選擇有講究

剛需族一直是房地產(chǎn)行業(yè)的主力軍，可是面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)，略顯單薄的上班族著實(shí)壓力不小。好在目前樓市利好政策頻頻出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商為了刺激購(gòu)房者，推出了不少吸引眼球的優(yōu)惠條款。當(dāng)然購(gòu)房者也不能被優(yōu)惠沖昏了頭腦，應(yīng)該耐心觀察樓市行情，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，選擇最適合的時(shí)機(jī)入市。

在昆明某中介公司從事地產(chǎn)中介近十年的王星介紹，一個(gè)好戶型，一定需要符合的條件就是南北通透。“現(xiàn)在很多售樓部的置業(yè)顧問(wèn)都介紹他們的戶型是南北通透，其實(shí)很多僅僅只是在南面和北面都有窗戶，但窗戶并沒(méi)有相對(duì)應(yīng)。真正的南北通透一般是客廳的陽(yáng)臺(tái)正對(duì)著餐廳的窗戶，這樣才是南北通透，兩邊都開(kāi)窗戶，整個(gè)房間的空氣都可以對(duì)流起來(lái)。”

“另外，客廳和主臥一定也需要朝南。現(xiàn)如今不少戶型的客廳都朝北，朝北的客廳和陽(yáng)臺(tái)都見(jiàn)不到陽(yáng)光，曬衣服和冬天曬太陽(yáng)都不方便，其存在的意義也不大。房子冬天寒冷陰暗，不利于家人的身體健康。如果客廳和主臥都朝南，臥室和陽(yáng)臺(tái)的陽(yáng)光都充足，對(duì)家人的身體健康會(huì)很有利?！蓖跣钦f(shuō)。

對(duì)于房子格局來(lái)說(shuō)，戶型方正的房間面積利用率較高。現(xiàn)如今很多房子公攤面積較大，如果空間規(guī)劃不合理，那么使用面積就會(huì)大打折扣，這也間接浪費(fèi)了一大筆買(mǎi)房的資金。

王星說(shuō)，選擇戶型的第一步是確定居室，這與個(gè)人的經(jīng)濟(jì)承受能力和購(gòu)房的目的有關(guān)系?！皩?duì)于剛需人群來(lái)說(shuō)，個(gè)人買(mǎi)房最好選擇一居，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)一點(diǎn)的可以選擇小兩居。兩口之家的年輕人最好選擇兩居，如果經(jīng)濟(jì)條件有限，也可以選擇大一居。三口之家要考慮居住的長(zhǎng)期性，最好選擇三居，一步到位比較經(jīng)濟(jì)?！?/p>

確定居室之后的第二步就是考慮各個(gè)功能的房間配置是否合理。

這其中就包括了“動(dòng)靜”分區(qū)。“動(dòng)區(qū)是指活動(dòng)比較多的區(qū)域。靜區(qū)包括主臥室、書(shū)房、兒童臥室等，私密性較強(qiáng)?？蛷d應(yīng)該開(kāi)敞、明亮，面積最小不要小于14平方米，三口之家25平方米較為合適，太大也不合適，經(jīng)濟(jì)上不合理，而且過(guò)大容易失去溫馨感、親和感。臥室應(yīng)該注重私密性，與動(dòng)區(qū)避免相互干擾，主臥室面積不應(yīng)小于12平方米，16平方米較為合適。臥室之間盡量相對(duì)獨(dú)立，否則生活會(huì)非常不便?！蓖跣钦f(shuō)。（昆明日?qǐng)?bào) 記者李夢(mèng)瑤）

來(lái)源：昆明信息港

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