手機(jī)、家電“以舊換新”是常有的事，近期，多個城市開始提倡房產(chǎn)“以舊換新”。

【資料圖】

日前，浙江省海寧市發(fā)布房產(chǎn)新政，其中一條即鼓勵房產(chǎn)“以舊換新”，2023年9月27日至2024年9月26日期間，鼓勵房企購買意向購房人的存量房，對房企購買存量房的，給予企業(yè)總購房款2%的財政補(bǔ)貼。該政策表示，購房人所得房款用于置換新建商品房，將解決部分改善性購房人因首付不足，或為了享受首套房優(yōu)惠利率而產(chǎn)生的先賣房再買房的需求。

今年以來，濟(jì)南、青島、淄博、日照、太倉等多個城市均開啟了“以舊換新”活動。有房地產(chǎn)行業(yè)人士表示，在當(dāng)前二手房普遍難賣的情況下，“以舊換新”將加快置換群體舊房的賣出，從而激活市場的改善需求，不過，因為舊房可能存在樓齡較大等問題，大范圍推廣可能比較難。

另外，還有觀點認(rèn)為，對于房企來說，“以舊換新”并非百利而無一害，因為“以舊換新”相當(dāng)于購房者提前鎖定房源，意味著被鎖定房源將不能上市另行出售，一旦置換的購房者舊房賣出不順利，即會導(dǎo)致退訂，無形中拉長了新房去化周期，將增加房企的流動性壓力。

兩種模式

對于海寧市房產(chǎn)“以舊換新”的政策，第一財經(jīng)以有”以舊換新“需求的購房者身份咨詢了海寧市當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介，不只一名房產(chǎn)中介對第一財經(jīng)表示，不了解該政策，也不清楚哪些樓盤可以“以舊換新”，甚至有房產(chǎn)中介告誡記者，“別被忽悠了”。

海寧市一名房產(chǎn)中介則表示：“沒有房企愿意收舊房，房企買一套舊房，賣一套新房，相當(dāng)于自己的房子沒有賣。房企沒錢賺，自然沒有動力。”

具體來看，當(dāng)前各地房產(chǎn)“以舊換新”分為兩種模式，一種是房企或者房企尋找的第三方接手購房者的舊房，購房者補(bǔ)上舊房與新房的差價即可獲得一套新房，上述海寧市倡導(dǎo)的即是這種模式；第二種是，購房者確定好新房房源后，向房企交納定金鎖定意向房源，中介掛牌購房者的舊房，開發(fā)商給予購房者一定期限，期限內(nèi)若舊房賣出，雙方的購房合同生效，反之開發(fā)商則退還購房者定金。

濟(jì)南市一樓盤即是第一種模式——開發(fā)商接盤舊房。根據(jù)濟(jì)南當(dāng)?shù)孛襟w報道，2023年8月，濟(jì)南一樓盤“以舊換新”，主要是由開發(fā)商牽頭，項目合作方（項目施工方、承包商）參與，開發(fā)商對購房者的舊房進(jìn)行收購，用于買賣或者工抵。

濟(jì)南“以舊換新”的對象為有改善需求、對項目感興趣，在濟(jì)南有存量住宅的購房者，房產(chǎn)中介按照以往小區(qū)成交價評估其舊房市場價，購房者認(rèn)可舊房評估價和意向新房的價格后，交3萬元定金鎖定房源，舊房過戶給開發(fā)商的合作方，一旦舊房房款到賬，就可抵用為部分新房房款。

不過，并不是任意舊房都可以置換，例如，該樓盤要求舊房房齡需控制在10年以內(nèi)，擁有有不動產(chǎn)權(quán)證，不存在墻體開裂、承重墻損壞等問題，最終是否能進(jìn)行換新，根據(jù)舊房的整體情況判定。另外，舊房總價不能超新房總價的60%。

青島也是上述模式，與濟(jì)南不同的是，青島意向購房者的第一步即是登記舊房源，鎖定新房房號，購房者需要交5000元“誠意金”，另外，舊房在過戶前需要撤銷抵押。

相比之下，更多的城市實行的是第二種模式，舊房的接盤房不定，只是“以舊換新”的舊房會被優(yōu)先推介，日照、淄博、威海等城市就是這種模式。

9月，山東省日照市推出房產(chǎn)“以舊換新”，主要由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會和房產(chǎn)中介協(xié)會引導(dǎo)，參與該活動的樓盤共37個。2022 年7月1日起至2024 年3月31日，購房者委托房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司出售舊房，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)依據(jù)同類存量房源的委托銷售價格初步預(yù)估該房產(chǎn)價格，獲得購房者認(rèn)可后，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)介紹新房樓盤信息，若購房者選定意向房源，向開發(fā)商繳納2～5萬元的新房意向金，初步鎖定意向房源。

購房者分別與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、開發(fā)企業(yè)簽定存量房《委托出售協(xié)議》，“以舊換新”《新房認(rèn)購協(xié)議》，有效期分別為半年和三個月。三個月內(nèi)，若該房源價格上漲，按認(rèn)購簽約價執(zhí)行，若該房源價格下調(diào)，按下調(diào)后價格執(zhí)行。若舊房在有效期限內(nèi)未能成功售賣，則三方協(xié)商合同延期或終止，若購房者選擇終止合同，開發(fā)商退還意向金，客戶無需承擔(dān)違約風(fēng)險。

簽訂《委托出售協(xié)議》后，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用線上線下聚焦推廣，采取VIP看房等加快舊房去化的專屬服務(wù)。此外，參與“以舊換新”的購房者在享受售樓處公示的普惠價格基礎(chǔ)上還能享受“以舊換新補(bǔ)貼，補(bǔ)貼范圍為總房價款的2%～3%。

難以大范圍推廣

為什么近期多個城市推出房產(chǎn)“以舊換新”？廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經(jīng)表示，主要因為當(dāng)前房地產(chǎn)市場最主要的需求就是換房需求，但是當(dāng)前換房需求實現(xiàn)的難度比較大，二手房掛牌量比較大，降價賣房是主流，二手房交易周期越來越長，購房者換房第一步——賣掉手里的房源就遇到困難。

58安居客研究院院長張波認(rèn)為，“以舊換新”模式的本質(zhì)即是置換，為了賣房，開發(fā)商在購房者舊房未賣出之前，先行收取新房意向金，提前鎖定購房意向?！霸诋?dāng)下市場復(fù)蘇不明顯的背景下，尤其是很多三四線城市新房去化難度增大的情形下，房企有著很強(qiáng)的參與熱情，誰搶到了這波置換需求，誰就更容易在當(dāng)下市場環(huán)境下取得先機(jī)?！睆埐ㄕf。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，“以舊換新”的購房者群體是房地產(chǎn)市場復(fù)蘇中的第一波力量，每個城市都應(yīng)該找到讓房地產(chǎn)市場的“第一瓢水”。雖然很難說“以舊換新”能夠帶動市場交易量有多大的提升，但是起碼讓第一波購房需求率先活躍了起來。

李宇嘉表示，“以舊換新”有利于促成舊房的賣出，因為只要購房者確定了要購買新房，開發(fā)商和中介就會合力優(yōu)先推介購房者的舊房。與此同時，李宇嘉也表示，“以舊換新”并沒有想象中那么容易，大范圍推廣可能比較難，因為在現(xiàn)實中，既然業(yè)主想換房，房產(chǎn)本身可能就存在樓齡較長、區(qū)位不好等問題，不然購房者也不會有換房的需求，另外，對于置換的購房者來說，換房是建立在有房的基礎(chǔ)上的，若換房意愿不是那么強(qiáng)，大幅降價的意愿也比較小，而通常情況下，房企和房產(chǎn)中介肯定是希望大幅度降價賣房的。上述因素都會導(dǎo)致舊房難賣。

張宏偉提及，盡管“以舊換新”一般會在在操作流程里明確，若約定期限內(nèi)舊房無法賣出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按約定退還意向定金，但實際操作中，退定金或者退房往往流程比較復(fù)雜，尤其是資金面緊張的開發(fā)商，退款周期比較長，短的可能1～2個月，長的可以拖半年以上。

另外，張波還表示，對于房企來說，“以舊換新”也并非百利而無一害，“如果購房者提前鎖定了房源，這一房源將不能在市場上另行出售，一旦后續(xù)置換人群舊房賣出不順利，亦會導(dǎo)致退訂風(fēng)險上升，無形中拉長了新房去化周期，更大程度上影響到房企的銷售資金回流，從而使得房企流動性壓力增加。

來源：第一財經(jīng)

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