2023年前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比降幅較前兩季度有所擴(kuò)大，商品房累計(jì)銷售金額的同比增速持續(xù)下降。業(yè)界認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資的回暖仍需等待地產(chǎn)銷售的進(jìn)一步復(fù)蘇。

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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布了2023年前三季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，1—9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資87269億元，同比下降9.1%；其中，住宅投資66279億元，下降8.4%。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和住房投資累計(jì)金額的同比降幅均較上半年有所增加。

圖片來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

商品房銷售繼續(xù)下行。1～9月份，商品房銷售面積84806萬平方米，同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%。商品房銷售額89070億元，下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。

第一財(cái)經(jīng)注意到，全國(guó)商品住宅累計(jì)銷售金額已連續(xù)兩月出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)。1～7月，全國(guó)商品住宅銷售額增長(zhǎng)0.7% ；1～8月，全國(guó)商品房住宅銷售額下降1.5%，該累計(jì)降幅在9月份進(jìn)一步擴(kuò)大。

圖片來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

三季度以來，全國(guó)商品房庫存規(guī)模也在逐步增長(zhǎng)。全國(guó)商品房待售面積在9月末達(dá)到 64537萬平方米，同比增長(zhǎng)18.3%，居于近年來較高水平。

分地區(qū)來看，民生證券固收分析師譚逸鳴根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，截至8月，除了北京、上海和內(nèi)蒙古外，絕大多數(shù)省份今年前8月商品房累計(jì)銷售規(guī)模均較去年同期下降。其中，江西、廣西、貴州等省商品房銷售面積和銷售金額的同比降幅均達(dá) 30%以上。

環(huán)比方面，多數(shù)省份在3～5月出現(xiàn)了商品房銷售額的環(huán)比正增長(zhǎng)，4月銷售額有大幅度增長(zhǎng)，5月銷售額增長(zhǎng)整體有一定幅度收縮，但除了上海、山西出現(xiàn)小幅下降外，絕大多數(shù)省份仍然維持正增長(zhǎng)；6～7月全國(guó)商品房銷售額整體再次收縮，絕大多數(shù)省份呈現(xiàn)環(huán)比下降；8月份，部分省份出現(xiàn)一定反彈增長(zhǎng)。

面對(duì)市場(chǎng)下行趨勢(shì)，據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，各地優(yōu)化政策頻次自7月份以來整體呈上升態(tài)勢(shì)，并在9月達(dá)到去年四季度起的單月最高水平。當(dāng)月，政策內(nèi)容主要涉及降低購房成本及增加城市購房需求。比如，一線城市全面“認(rèn)房不認(rèn)貸”、廣深房貸利率下調(diào)、多個(gè)強(qiáng)二線城市取消限購等。

在銷售整體低迷的背景下，房企到位資金受到影響。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金98067億元，同比下降13.5%。其中，定金及預(yù)收款33631億元，下降9.6%；個(gè)人按揭貸款17028億元，下降6.9%。

由于房企現(xiàn)金流繼續(xù)承壓，加之對(duì)后市的預(yù)期改善有限，前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資整體繼續(xù)探底。9月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(“國(guó)房景氣指數(shù)”)為93.44，是近一年來最低水平。

房地產(chǎn)投資主要由建安工程投資和土地購置費(fèi)組成。從建安工程投資來看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1～9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅施工面積574250萬平方米，下降7.4%；住宅新開工面積52512萬平方米，下降23.9%。

從土地市場(chǎng)交易來看，根據(jù)中泰證券相關(guān)研報(bào)，2023 年三季度，全國(guó)土地市場(chǎng)的成交仍維持低位，前三季度大多數(shù)省份的累計(jì)土地出讓金同比為負(fù)數(shù)。溢價(jià)率方面，三季度各線城市溢價(jià)率均較二季度有所下行。其中，一線城市4-6 月份溢價(jià)率均在 7%以上，而在 7-9月，沒有月份溢價(jià)率超過 7%，二線城市的溢價(jià)率則在7-9 月基本降至 4%以下。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析認(rèn)為，據(jù)媒體報(bào)道，9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，其中包括：建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等內(nèi)容。短期來看，取消土地最高價(jià)限制對(duì)土地市場(chǎng)情緒和房地產(chǎn)市場(chǎng)均將產(chǎn)生一定積極影響。

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的弱復(fù)蘇情況，有業(yè)界人士分析認(rèn)為，核心還是要解決居民就業(yè)、收入等基本面問題，以進(jìn)一步提振房地產(chǎn)市場(chǎng)底層的剛需和改善型需求。

不過，從金融指標(biāo)來看，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)一些積極變化。央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在13日召開的2023年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上表示，從信貸數(shù)據(jù)看，主要銀行9月房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款合計(jì)較上月多投放1000多億元，保持明顯回升態(tài)勢(shì)，信貸資金對(duì)在建項(xiàng)目建設(shè)竣工和住宅銷售的支持力度持續(xù)增強(qiáng)。

進(jìn)入四季度以后，億翰股份董事長(zhǎng)陳嘯天進(jìn)一步分析提出，由于國(guó)慶前后全國(guó)樓市回暖不及預(yù)期，房地產(chǎn)政策還存在兩個(gè)調(diào)整空間：一是二線城市在限價(jià)層面可能松動(dòng)；二是北上廣深的外圍區(qū)域可能會(huì)放松限購。

來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

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