泰禾集團引入戰(zhàn)投的另一面是各式聒噪的言論，但這家房企顯然也不盡是外界所評價的那般。

2020年是泰禾集團成立的第二十四年，創(chuàng)始人黃其森將其定義為“重新出發(fā)的一年”，這家有著極強產(chǎn)品主義標(biāo)簽的房企走到了一個十字路口，債務(wù)到期的壓力讓黃其森和他的管理團隊不得不做出抉擇。

最新的消息是，泰禾集團將引入戰(zhàn)略投資者，黃其森有可能讓渡出控制權(quán)，而扮演“白衣騎士”的大概率是央企，六年前“綠城聯(lián)姻中交”的一幕極有可能再度上演。

泰禾集團引入戰(zhàn)投的另一面是各式聒噪的言論，但這家房企顯然也不盡是外界所評價的那般，手握貨值不菲的一二線城市土儲、差異化的產(chǎn)品IP都賦予了它重整旗鼓的可能。不過，對黃其森而言，眼下更緊要的是加快“引戰(zhàn)”步伐，化解債務(wù)風(fēng)險。

泰禾集團的策略是“雙管齊下”，在援引外部力量的同時，進行內(nèi)部肌理的再塑。泰禾集團已經(jīng)祭出了一套“組合拳”，加大營銷力度、拓展渠道融資、與金融機構(gòu)開展展期磋商，它希望通過這些措施來降本增效，強化造血能力，提高自身抗風(fēng)險的能力。

如果一切進展順利，這又將是一個房企化“危”為“機”的樣本。

破而后立，強化造血能力

泰禾集團的利空正在出盡，它以一份“素面朝天”的年報釋放著坦然面對過去和重新出發(fā)的信號。6月12日，泰禾集團正式披露了2019年經(jīng)審計的年報，而在一個半月前，它已經(jīng)向外界公告了過去一年的主要經(jīng)營業(yè)績和2020年一季度報告。

數(shù)字之間勾勒出的是一個“危機”和“希望”并存的泰禾。對比兩份業(yè)績報告，泰禾集團對部分?jǐn)?shù)據(jù)進行了修正，營業(yè)收入由早前披露的237.48億元調(diào)整為236.2億元，較上年同期下降23.77%;歸屬于上市公司股東的凈利潤則由8.27億元下調(diào)為4.66億元，而出現(xiàn)業(yè)績數(shù)據(jù)差異的原因包括補充存貨跌價準(zhǔn)備、核減了處置項目的剩余股權(quán)應(yīng)按公允價值重新計價并確認(rèn)的利得收益等。

或是出于對公司積極引戰(zhàn)、創(chuàng)始人不惜削弱話語權(quán)的信任，資本市場對于泰禾集團主要經(jīng)營數(shù)據(jù)的調(diào)整并未給出過激反應(yīng)，恰恰相反，泰禾集團的股價在6月15日不降反升，最高上漲5.19%，當(dāng)日以4.93元/股收盤，收漲2.28%。

雖然身處于危機之中，但泰禾集團去年一系列的項目股權(quán)出售還是給它帶來一定的喘息空間。最新的年報披露，截至2019年底，泰禾集團的有息負(fù)債為970.1億元，相較年中時的1104.1億元下降12%。同時，其凈負(fù)債率持續(xù)降低，由2019年中期的258.72%下降至年末時的248.31%，環(huán)比下降10.41個百分點。

而出售項目帶來的“回血”讓泰禾集團的安全邊際在不斷提高，2019年其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額大增69.51%至236億元。處置子公司也讓泰禾集團投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正，總額達到145.23億元。

相應(yīng)的，泰禾集團總資產(chǎn)減少7.74%至2243億元，但歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)達197億元，同比增長6.73%。

泰禾集團的危機歸根結(jié)底是資金問題，在尋求外部“引戰(zhàn)”的同時，泰禾也在進行內(nèi)部管理的優(yōu)化，其明確要強化資金意識，在公司的經(jīng)營和管理中，將促進周轉(zhuǎn)、回流資金作為重點，提升內(nèi)部造血能力，并進一步強化資金使用效率，實現(xiàn)資金統(tǒng)籌安排和管理。

促銷售、抓回款的“組合拳”已經(jīng)打出。年初至今，泰禾集團不少重磅項目明顯加快了入市節(jié)奏，5月初，位于深圳寶安尖崗山的網(wǎng)紅盤泰禾深圳院子的營銷中心正式對外開放，并對外釋放出入市的信號;同月，泰禾北京的西府大院樓王、金府大院央墅也相繼亮相。種種跡象都在表明，泰禾集團圍繞重點項目的一場搶收戰(zhàn)役已經(jīng)悄然打響。

而另一邊，它也在加快項目建設(shè)，推進項目交付，以期實現(xiàn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)和業(yè)績確認(rèn)。3月以來，廈門院子、姑蘇院子、佛山院子以及合肥院子都實現(xiàn)了部分交付，這也將奠定泰禾集團的業(yè)績基礎(chǔ)。

一二線復(fù)蘇，仍有一手“底牌”

雖然財務(wù)發(fā)出“警報”，但作為標(biāo)的而言，泰禾集團的資產(chǎn)質(zhì)量并不算差，尤其是在其重金押注的一二線城市，已經(jīng)迎來了一波“疫后行情”。

在中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓看來，房地產(chǎn)企業(yè)是泛金融企業(yè)，負(fù)債率都高。“泰禾集團這次受到質(zhì)疑的是它的短期償債能力，并不是公司或者產(chǎn)品有什么問題。去年到今年天災(zāi)人禍，它的銷售業(yè)績差，影響回款能力，項目和產(chǎn)品都沒有問題的。”

泰禾集團本身的產(chǎn)品調(diào)性已經(jīng)錨定了其版圖。以北京為中心的京津冀地區(qū)、以上海為中心的長三角地區(qū)、以廣深為中心的粵港澳大灣區(qū)、以福州和廈門為中心的福建區(qū)域、以武漢為中心的中部地區(qū)是泰禾集團戰(zhàn)略布局的核心。

年報數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，泰禾集團總土儲為3270萬平方米，其中，京津冀、福建區(qū)域、長三角、珠三角、華中區(qū)域?qū)?yīng)的土地儲備為668.19萬平方米、1360.47萬平方米、683.19萬平方米、482.73萬平方米和75.56萬平方米，這些項目的貨值約6000億元。

值得注意的是，目前泰禾剩余可開發(fā)建筑面積為1011萬平方米，這意味著其在開發(fā)項目的體量不小。而眼下，泰禾集團遇到的只是短期債務(wù)壓力過大的問題，如果有一定的資金注入，加上自身的銷售回款，通過現(xiàn)金流的滾動，泰禾集團依然有回歸正軌的可能。

泰禾集團重點布局的城市擁有很強的資產(chǎn)抗跌性，這也意味著著泰禾集團的大量資產(chǎn)依然是優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。在泰禾集團布局的城市當(dāng)中，僅有少數(shù)如廊坊、寧德、漳州、句容、太倉、肇慶等城市能級較低，其余均為一線和強二線城市，與當(dāng)前的樓市熱點區(qū)域吻合。

對泰禾集團而言，一個好消息是這些一線和強二線城市在疫情恢復(fù)階段已經(jīng)迎來了一輪強勢復(fù)蘇。國家統(tǒng)計局在6月15日公布的數(shù)據(jù)顯示，在其監(jiān)測的70城中，5月有57城房價上漲，相比4月份房價上漲城市數(shù)量有明顯增加。

而克而瑞研究的50城中，大多數(shù)城市的地價在近兩月來明顯上漲，如成都、廈門、常州等地近兩月均有區(qū)域單價最高紀(jì)錄被刷新。在供地相對較多的26個城市中，地價出現(xiàn)了“普漲”現(xiàn)象，寧波、溫州、西安、南京、佛山、重慶等城市地價已經(jīng)達到近兩年最高點。

在房企掀起一二線“搶地潮”時，泰禾集團手中持有的“底牌”顯然分量更足。

大IP產(chǎn)品壓陣，穩(wěn)固基本盤

與六年前的綠城有些相似，泰禾正在面臨著創(chuàng)立以來最艱難的抉擇，它們都是地產(chǎn)圈內(nèi)有明顯產(chǎn)品主義標(biāo)簽的房企，綠城的創(chuàng)始人宋衛(wèi)平號稱“產(chǎn)品教父”，而泰禾則將新中式豪宅發(fā)揚光大，尤其是“院子系”已經(jīng)成為地產(chǎn)圈內(nèi)的超級IP。

“文化筑居中國”，是泰禾對外宣稱的理念。對中國文化的驕傲之情，是串起泰禾“院子系”產(chǎn)品主線條。從北京的中國院子為原點，泰禾的院子系產(chǎn)品已經(jīng)占領(lǐng)全國22座城市，落地44個項目。

歷年來，“院子”系成為泰禾在住宅領(lǐng)域的頂級明星產(chǎn)品線。效仿官邸建筑形制，再融入紫禁皇城的氣宇和福州三坊七巷的雋永，泰禾的“院子系”產(chǎn)品形成了“坊巷”“門頭”“庭院”三大造院體系。而憑借“院子系”產(chǎn)品，泰禾也在豪宅市場立得自己的一席之位。

在院子系之后，泰禾也在不斷進行產(chǎn)品的創(chuàng)新，細分出升級版的大院系和微縮版的小院系兩種產(chǎn)品類型。目前，泰禾已經(jīng)形成了院子系、大院系、府系和園系等多條差異化的產(chǎn)品線，成為新中式豪宅的引領(lǐng)者。

站在一個更高的層面來說，泰禾的院子系產(chǎn)品彌補了建筑的中國文化缺失問題，它也成為高識別度的產(chǎn)品。其中，中國院子曾連續(xù)4次入圍“亞洲十大超級豪宅”，6次入圍“中國十大超級豪宅”，而泰禾北京院子、廈門院子、福州院子、南京院子等所到之處均成為現(xiàn)象級紅盤。也正是因為超高的溢價能力，泰禾做起了品牌輸出的生意。

在探索新中式住宅過程中鍛造出來的產(chǎn)品力已經(jīng)成為泰禾集團的加分項。因為房地產(chǎn)的下半場已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榭蛻趔w驗邏輯，產(chǎn)品成為除資金這一“天生”因素外，影響房企業(yè)績的第一要素，是競爭致勝的“壓艙石”。

而泰禾集團獨有的產(chǎn)品競爭優(yōu)勢也將成為其“引戰(zhàn)”中的一張不容忽視的底牌。盡管目前“引戰(zhàn)”的人選尚未公布，但由央企、不以地產(chǎn)主業(yè)、實力雄厚等關(guān)鍵詞拼接起來的“白武士”還是充滿想象空間，

華創(chuàng)證券指出，對于部分償債壓力較大、資金周轉(zhuǎn)困難，但資源價值尚可的上市公司，引入戰(zhàn)略投資者不僅能夠化解當(dāng)下的流動性危機，在雙方資源整合之后，戰(zhàn)略投資者也能獲得一定的協(xié)同效應(yīng)。而外界也都在等待泰禾翻開的下一篇。

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