北京疫情再次反復(fù)，不僅普租市場的租金下調(diào)了，多家長租公寓的租金也有調(diào)整。

近日，有研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，5月北京租賃市場總體成交量同環(huán)比大幅上漲，租金水平觸底回升，預(yù)計(jì)6月畢業(yè)季市場仍將持續(xù)增長。那么，北京租賃市場真的全面復(fù)蘇了嗎?日前北京疫情再次反復(fù)，又給市場帶來了哪些影響?

券商中國記者日前從北京多個(gè)區(qū)域的租賃中介、租客及業(yè)主處了解到，北京租賃市場真實(shí)情況并沒有報(bào)告中那么樂觀，部分區(qū)域大量房源空置，有的最長已經(jīng)空置了超過200天，現(xiàn)在的租金價(jià)格比疫情前下降4%左右;多個(gè)長租公寓在部分區(qū)域已經(jīng)停止收房，并且在跟部分房東協(xié)商降價(jià)甚至解約;租賃中介6月份的優(yōu)惠力度比前幾個(gè)月更大，最高免租3個(gè)月。

接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，5月北京住房租賃市場出現(xiàn)回暖復(fù)蘇，但跟往年的那種傳統(tǒng)旺季不太一樣，當(dāng)前市場比較平穩(wěn)，房源供應(yīng)充足，租金穩(wěn)中有降。北京疫情反復(fù)對(duì)租賃市場有較大影響，但具體影響有多大尚沒法精準(zhǔn)判斷。預(yù)計(jì)今年成交量上不去，租金價(jià)格仍然呈現(xiàn)低迷下跌態(tài)勢，疫情反復(fù)或加快淡季變冷。

部分長租公寓停止收房，與業(yè)主協(xié)商降價(jià)

近日，李先生告訴券商中國記者，自如管家給他打電話協(xié)商降價(jià)的事，說經(jīng)過財(cái)務(wù)部門的測算，他委托的這套房子運(yùn)營處于虧損狀態(tài)，希望他能夠降點(diǎn)租金。

李先生的房子在北京東城區(qū)，是一套一居室，目前按合同約定，自如每月付他的租金是6000元。券商中國記者從該片區(qū)的一位自如出房管家處了解到，目前附近的1居室，自如對(duì)外出租的價(jià)格在6800左右。

隨后，券商中國記者又以業(yè)主身份又找到東城區(qū)的一位自如收房管家小劉，他說他所在片區(qū)現(xiàn)在停止收房了，因?yàn)橛写罅糠孔涌罩獠怀鋈ィ约好戮陀?00多間房空置，最長空置時(shí)間超過200天。

對(duì)于停止收房的原因，小劉對(duì)券商中國記者說：“過完年就停收了，因?yàn)橐咔橛绊?，租金價(jià)格降了，裝修也沒法進(jìn)行，現(xiàn)在疫情又有新變化，后面裝修也是受影響，收上來房子也租不出去，公司公告說先停收消化庫存。”

當(dāng)問到是否有跟業(yè)主談降價(jià)的事，小劉告訴券商中國記者，目前有少數(shù)房源是在跟業(yè)主協(xié)商降價(jià)，不全是疫情原因，可能公司承擔(dān)虧損有一年左右時(shí)間了，再加上疫情影響。“我們也不是強(qiáng)制要求降價(jià)，如果談不妥，公司核算繼續(xù)經(jīng)營下去會(huì)持續(xù)虧損太多的話，也會(huì)主動(dòng)解約，但會(huì)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。”

券商中國記者了解到，不只自如，蛋殼也有一部分房源在跟業(yè)主協(xié)商降價(jià)。

針對(duì)部分企業(yè)存在讓業(yè)主降租金的情況，一位知情人士對(duì)券商中國記者表示，一方面，受疫情對(duì)大環(huán)境的影響，疫情下房屋租賃也受到較大沖擊，特別是租房平均成交周期驟升至70天以上，導(dǎo)致業(yè)主租金收入降低。很多業(yè)主也積極適應(yīng)市場規(guī)律變化，降低租金、調(diào)整租金價(jià)格，以實(shí)現(xiàn)快速出租降低損失。另一方面，處于疫情中的長租公寓各項(xiàng)成本均在提升，尤其是占比最大的租金成本高于市場平均水平。一些租賃平臺(tái)因之前收房時(shí)的評(píng)估價(jià)較高，隨著疫情影響經(jīng)濟(jì)下行、城市規(guī)劃變更、商圈發(fā)展遷移等因素，原有定價(jià)與現(xiàn)在價(jià)格存在較大落差，會(huì)出現(xiàn)極小部分根據(jù)當(dāng)前市場情況綜合評(píng)估后，與業(yè)主溝通協(xié)商調(diào)整優(yōu)化個(gè)別房源合同的現(xiàn)象。

租金比疫情前下降4%左右，有業(yè)主降價(jià)有業(yè)主扛著

小王上周剛剛搬家，因?yàn)樵诰W(wǎng)上找到了房租更低的房子，寧可給了之前的房東一個(gè)月的違約金。她對(duì)券商中國記者說，現(xiàn)在租的房子是一套300多平方米的復(fù)式里的一間次臥，朝南，房間比之前的更大，房子裝修更好更干凈，小區(qū)環(huán)境更好，但租金卻比之前要便宜650元/月。

小王新租的房子在北京朝陽區(qū)東四環(huán)附近，比之前的房子向東一站地，雖然距離上班地點(diǎn)遠(yuǎn)了一點(diǎn)，但勝在“物美價(jià)廉”。她告訴券商中國記者，這套復(fù)式是最近業(yè)主新掛出來直租的，之前都沒有對(duì)外出租過，因?yàn)橐咔閷?duì)其生意有一些影響，手頭沒之前那么寬裕了，所以才對(duì)外出租了，報(bào)價(jià)也相對(duì)低一點(diǎn)。

帶小王看房的中介表示，通常來講，6月份是租賃旺季，租金是要漲價(jià)的，但今年一直都沒有漲價(jià)。因?yàn)楹枚啾容^好的房子雖然有掛出來，但是也租不出去。小王的一個(gè)住望京的朋友想轉(zhuǎn)租自己的房子然后搬去順義，但是掛出來半個(gè)多月了仍沒租出去。

“現(xiàn)在好多房子租不出去，可能價(jià)格定的高，但有的業(yè)主心里價(jià)位很高，有的空了一個(gè)月了，最多空了2個(gè)月了，仍不想降價(jià)。”北京豐臺(tái)區(qū)某商圈的鏈家經(jīng)紀(jì)人小方對(duì)券商中國記者說，現(xiàn)在有客戶來了，她們會(huì)努力勸業(yè)主降價(jià)，現(xiàn)在網(wǎng)上顯示的月租金，有的還能談下來一二百元，有的就硬扛著不能談，這個(gè)還要看房子和業(yè)主。

小方還告訴券商中國記者，南三環(huán)附近有個(gè)2居室租金很便宜，因?yàn)榉繓|特別著急出租，一開始標(biāo)價(jià)5300元，后來降到5000元，又降到4800元，現(xiàn)在已經(jīng)降到了4600元了，一個(gè)月內(nèi)降價(jià)3次，還沒租出去呢，主要因?yàn)榉孔颖容^舊、小區(qū)環(huán)境不太好。

不僅普租市場的租金下調(diào)了，多家長租公寓的租金也有調(diào)整。

自如東城區(qū)某片區(qū)的收房管家小張告訴券商中國記者，現(xiàn)在網(wǎng)上顯示價(jià)格已經(jīng)是比疫情前降了大概4%-5%。“其實(shí)去年下半年租金開始回落，到年底至降至兩年前水平，疫情更加劇了供需關(guān)系的變化，以前是10個(gè)人搶4-5套房，現(xiàn)在反過來了，4-5個(gè)人租房，有10套房在租，人口外流比較嚴(yán)重。”

上述片區(qū)蛋殼的管家也對(duì)券商中國記者表示，最近蛋殼好多房源都已經(jīng)降價(jià)了，每個(gè)房源調(diào)的不一樣，大概每個(gè)月降了300元-500元，官網(wǎng)上是已經(jīng)調(diào)完的價(jià)格。

6月傳統(tǒng)旺季租金優(yōu)惠力度比4-5月份更大

券商中國記者注意到，雖然5月份市場的確有所恢復(fù)，看房人多了不少，但多個(gè)長租公寓在6月傳統(tǒng)旺季推出的租金優(yōu)惠力度比4-5月份更大。

券商中國記者以租客身份咨詢現(xiàn)在租房有何優(yōu)惠活動(dòng)時(shí)，自如一位出房管家表示，5月開始到年底有“海燕計(jì)劃”，包括畢業(yè)生租房0首付、0押金、送搬家券等租住福利，6月還有個(gè)分期免押金活動(dòng)，相當(dāng)于免一個(gè)月的房租。

蛋殼一位出房管家也對(duì)券商中國記者表示，現(xiàn)在優(yōu)惠力度挺大，除了每年的“椋鳥計(jì)劃”給畢業(yè)生首月0押金，送半年內(nèi)免費(fèi)換租外，6月還有個(gè)“安居計(jì)劃”，最高可以獲得三個(gè)月免租。

對(duì)于多家長租公寓大力度的優(yōu)惠活動(dòng)，接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，疫情對(duì)租賃市場影響確實(shí)挺大，住房需求沒有上來，畢業(yè)季不像往年那樣大批量租房，現(xiàn)在出租率不是很樂觀，6月多家長租公寓的優(yōu)惠力度比4-5月份更大，雖不是價(jià)格下降，但從側(cè)面看他們?cè)谕ㄟ^這種方式促進(jìn)市場成交，先要減少空置率，提高出租水平。

此外，談到近日北京疫情反復(fù)的影響，上述蛋殼管家說：“雖然最近看房的人挺多的，但市場離正常水平還差點(diǎn)，這兩天突然疫情反復(fù)，小區(qū)又不能帶看了，會(huì)有一些影響。”

北京疫情反復(fù)或加快租賃市場淡季變冷

原本疫情得到控制后，租賃市場需求有望持續(xù)回暖，6月的畢業(yè)季也備受期待，沒想到，北京疫情突然反復(fù)，給剛剛回溫的市場再次蒙上陰影。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)6月11日發(fā)布的報(bào)告顯示，隨著北京的疫情響應(yīng)等級(jí)下調(diào)，以及高校畢業(yè)生租房需求的釋放，住房租賃市場持續(xù)回暖。5月整租成交量環(huán)比增長20%左右，分租環(huán)比增長近30%。由于市場房源供應(yīng)充分，成交量的回升并未對(duì)租金價(jià)格產(chǎn)生波動(dòng)，整體租金水平保持平穩(wěn)。

貝殼研究院此前發(fā)布的貝殼平臺(tái)的租賃住房成交數(shù)據(jù)更顯示，5月北京總體成交量環(huán)比上漲27.3%，同比上漲45.5%;平均租金水平為84.33元/平方米/月，環(huán)比上漲4.2%，結(jié)束了今年1月以來的下跌趨勢，但仍未達(dá)到去年同期租金水平，同比下跌2.7%。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)在報(bào)告中表示，二季度以來，隨著國內(nèi)復(fù)工復(fù)產(chǎn)步伐加快，租房市場回溫明顯。不同于往年春節(jié)后的“V”型回升，受到疫情影響，今年租賃市場“U”型底部運(yùn)行一段時(shí)間后，才開始回升。

在此次北京疫情出現(xiàn)反復(fù)前，業(yè)內(nèi)人士對(duì)6月的畢業(yè)季充滿期待。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)還在報(bào)告中表示，接下來，畢業(yè)季將進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，大批高校畢業(yè)生即將集中進(jìn)入租房市場;與此同時(shí)，政府相繼出臺(tái)消費(fèi)券、減稅降費(fèi)等方針政策，多措并舉對(duì)沖疫情影響，也將進(jìn)一步推動(dòng)房屋租賃市場回歸常態(tài)。貝殼研究院此前的報(bào)告更是樂觀預(yù)計(jì)，隨著6月高校畢業(yè)季的到來，高校畢業(yè)生集中進(jìn)入租賃市場，6月租賃市場將會(huì)持續(xù)升溫創(chuàng)新高。

然而，6月12日北京疫情突然反復(fù)，隨后多個(gè)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)提升，中高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域小區(qū)再次出入嚴(yán)控，這給剛剛回溫的租賃市場帶來一定影響。

對(duì)于當(dāng)前的北京住房租賃市場形勢，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長趙慶祥接受券商中國記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前北京住房租賃市場比較平穩(wěn)，房源供應(yīng)充足，租金穩(wěn)中有降。新冠肺炎疫情發(fā)生近半年來，住房租賃企業(yè)受到重大影響，截至目前尚未根本好轉(zhuǎn)，租賃企業(yè)的經(jīng)營生存還是比較艱難。5月份，新冠肺炎疫情防控取得階段性勝利，住房租賃市場出現(xiàn)回暖復(fù)蘇，但跟往年的那種傳統(tǒng)旺季不太一樣。

“往年傳統(tǒng)住房旺季，一是春節(jié)后的務(wù)工返城的三四月份，二是大學(xué)生畢業(yè)季的六七月份，但今年的情況有些特殊。”趙慶祥進(jìn)一步對(duì)券商中國記者說，按照疫情防控要求，目前多數(shù)高校畢業(yè)生尚未返校，畢業(yè)和就業(yè)都受到影響。原來六七月份高校畢業(yè)生離開學(xué)校要租房住，但目前住房租賃市場期待的“畢業(yè)季”尚未到來。即使有畢業(yè)租房需求，也因疫情防控需要，與常年不同，如要提前通過房東或中介人員與房屋所在社區(qū)及小區(qū)物業(yè)確定搬家時(shí)間、條件及需要準(zhǔn)備的相關(guān)材料等。通常要按照社區(qū)或物業(yè)的要求辦理小區(qū)出入證。目前有些封閉管理的小區(qū)不允許進(jìn)出。

談到北京疫情反復(fù)對(duì)租賃市場的影響，趙慶祥表示，肯定是有影響，甚至是較大影響，但具體影響有多大尚沒法精準(zhǔn)判斷。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂接受券商中國記者采訪時(shí)也表示，北京租賃市場受疫情直接沖擊，預(yù)計(jì)今年成交量上不去，租金價(jià)格仍然呈現(xiàn)低迷下跌態(tài)勢，疫情反復(fù)或加快淡季變冷。

趙慶祥建議，房東或者業(yè)主需調(diào)整心態(tài)，接受租金穩(wěn)中有降的現(xiàn)實(shí)，正常住房租賃市場租金應(yīng)當(dāng)有漲有跌。商品房價(jià)格2017年沖高之后，到現(xiàn)在已經(jīng)有了一定程度的回落;住房租金經(jīng)過2018年快速上漲后，出現(xiàn)穩(wěn)中有降也是正常的。同時(shí)，對(duì)于住房租賃企業(yè)來說，他認(rèn)為，要做好過緊日子過苦日子的長遠(yuǎn)打算，因?yàn)樽》孔赓U本身不是一個(gè)“暴利”行業(yè)，還是靠精細(xì)化運(yùn)營管理和高效服務(wù)來獲得長遠(yuǎn)發(fā)展的生命力。

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