近兩年，土地市場(chǎng)的分化十分明顯，一二線城市尤其是強(qiáng)省會(huì)城市的土地收入高漲，成為土地市場(chǎng)的主角。

梳理了26個(gè)省會(huì)(自治區(qū)首府)城市GDP占全省比重、房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省的比重，發(fā)現(xiàn)西北、東北的省會(huì)城市房產(chǎn)占比較高，東南沿海的省會(huì)占比較低;同時(shí)，大多數(shù)省會(huì)城市的房地產(chǎn)投資首位度高于GDP首位度。

需要說明的是，各個(gè)省會(huì)城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)主要根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)公報(bào)、公開數(shù)據(jù)整理統(tǒng)計(jì)，個(gè)別城市的數(shù)據(jù)根據(jù)歷史數(shù)據(jù)與2019年的增幅測(cè)算得出;拉薩數(shù)據(jù)不詳，故未納入統(tǒng)計(jì);西寧2019年的GDP具體數(shù)據(jù)尚未揭曉，因此其GDP首位度采用的是2018年數(shù)據(jù)。

26個(gè)省會(huì)(自治區(qū)首府)城市房地產(chǎn)首位度(房開投資、GDP單位：億元)

8省城房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省比重超50%

上述26城中，有15個(gè)城市去年房地產(chǎn)開發(fā)投資額超過1000億元，其中超過2000億元的共8個(gè)，分別是杭州、鄭州、廣州、武漢、成都、南京、西安和昆明，杭州、鄭州、廣州三城更是超過了3000億元。

杭州以3397.27億元在26城中位居榜首。杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資多，與其近年來土地出讓金規(guī)模大有關(guān)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年杭州土地出讓金首次超過2000億元，2018年達(dá)2501億元，2019年進(jìn)一步增加至2836億元，繼續(xù)在全國(guó)各大城市中領(lǐng)跑。

一般來說，土地購置費(fèi)投資占房開投資的占比較大。比如南寧發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年土地購置費(fèi)投資達(dá)671.89億元，同比增長(zhǎng)69.2%，占房開投資總額的46%，對(duì)房開投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)77.5%，是支撐南寧市2019年房開投資增速快速增長(zhǎng)的根本原因。

近幾年，包括杭州、鄭州、廣州、武漢、成都、南京等城市的土地出讓金都比較高，這些城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資總量也就比較大。

26城中，還有10個(gè)城市的房開投資低于1000億元。這些城市主要是分布在西部人口較少的省份，以及東北、中部地區(qū)、東部的海南。

從26城房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省比重來看，有13個(gè)城市該比重超過了40%，其中8個(gè)城市的占比超過了所在省份的一半，分別是西寧、銀川、長(zhǎng)春、哈爾濱、西安、武漢、烏魯木齊、昆明。從區(qū)域分布來看，主要在西北、東北地區(qū)。

西寧(71.6%)和銀川(68.3%)位居前二，這與其所在的區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局有關(guān)。青海、寧夏這兩個(gè)省份地廣人稀、經(jīng)濟(jì)總量比較小，另外受自然地理?xiàng)l件的限制，省會(huì)城市集聚的人口、經(jīng)濟(jì)體量占全省份的比重自然會(huì)比較高。比如銀川占寧夏的GDP比重就超過了一半，西寧的這一比重也在45%左右。

長(zhǎng)春和哈爾濱這兩個(gè)東北省會(huì)城市的放開投資占全省比重也超過了60%，位列三、四位。其中的一個(gè)重要因素在于，東北地區(qū)以能源重化產(chǎn)業(yè)為主，近幾年下行壓力較大。

吉林大學(xué)東北亞研究院教授衣保中對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，房地產(chǎn)開發(fā)是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)緊密相關(guān)的，東北的產(chǎn)業(yè)發(fā)展較弱，人口外流，因此房地產(chǎn)也沒有人口和城市化做支撐。尤其是東北的大多數(shù)中小城市，沒有多少剛性需求，整體盈利空間也比較小。

根據(jù)住建部發(fā)布的歷年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒，第一財(cái)經(jīng)記者對(duì)東北86個(gè)城市從2008年到2018年的城區(qū)常住人口變化進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)(期間一些縣級(jí)市撤縣設(shè)區(qū)，一些地方新設(shè)縣級(jí)市，這些城市沒有納入統(tǒng)計(jì))，10年間東北三省共有37個(gè)城市出現(xiàn)城區(qū)常住人口減少，占統(tǒng)計(jì)城市的43%。其中減少幅度較大的城市有鶴崗、肇東、雞西、公主嶺、龍井、鞍山、撫順、海城、本溪等地。

相比中小城市，東北的四個(gè)副省級(jí)城市仍處于人口流入、城市擴(kuò)張的過程中，因此這些城市的開發(fā)投資占全省的比重也會(huì)比較高。除了長(zhǎng)春和哈爾濱，遼寧擁有省會(huì)沈陽和計(jì)劃單列市大連這兩個(gè)副省級(jí)城市，沈陽的房開投資占全省比重達(dá)41.5%，但再加上大連，占比也能達(dá)到全省的三分之二左右。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，過去中小城市落戶比較容易，但是這兩年隨著落戶政策的放開放寬，東北的幾個(gè)副省級(jí)城市的落戶門檻已經(jīng)很低，因此在目前東北中小城市的人口外流中，一部分是流向東南沿海，另一部分則留主要流向了東北的四個(gè)副省級(jí)城市。

此外，西安和武漢的房地產(chǎn)開發(fā)投資占比也比較高。作為大區(qū)中心城市以及全國(guó)高教重鎮(zhèn)，西安和武漢在所在省份一直處于“一城獨(dú)大”的地位，省內(nèi)其他地市與省會(huì)有相當(dāng)大的距離。

省會(huì)成為樓市布局重點(diǎn)

東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的大部分省會(huì)城市，在所在省份的房地產(chǎn)開發(fā)投資首位度要低不少。

數(shù)據(jù)顯示，26城中，共有8個(gè)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省的比重低于1/3，分別是福州、杭州、合肥、南京、廣州、石家莊、濟(jì)南、呼和浩特。

其中濟(jì)南、廣州、南京、杭州和福州所在的省份不止有省會(huì)一個(gè)中心城市，而是呈現(xiàn)“雙子星”或“多子星”格局，比如山東有濟(jì)南和青島，江蘇有南京、蘇州和無錫，浙江有杭州、寧波和溫州，福建有福州和廈門，廣東有廣州、深圳、佛山和東莞。

正因?yàn)橛卸鄠€(gè)中心城市，省會(huì)城市不是“一城獨(dú)大”，所以房地產(chǎn)開發(fā)投資占比也比較低。同樣的情況還出現(xiàn)在西部省份內(nèi)蒙古，其首府呼和浩特市的GDP總量并不突出，在區(qū)內(nèi)排在鄂爾多斯之后，位居第二，與第三的包頭差不多，因此呼和浩特的房開投資占比也比較低。

房地產(chǎn)開發(fā)投資首位度與GDP首位度是緊密相關(guān)的，一般來說，GDP首位度高的城市，房地產(chǎn)開發(fā)投資首位度也高。并且，大部分省會(huì)城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資首位度超過了GDP的首位度。數(shù)據(jù)顯示，26城中，有24個(gè)城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資占比超過了GDP占比，其中西寧、哈爾濱、西安、武漢、烏魯木齊、昆明、鄭州等的房地產(chǎn)開發(fā)投資占比超過GDP占比達(dá)20個(gè)百分點(diǎn)以上。

湖北省社科院研究員彭智敏對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，省會(huì)城市一般房?jī)r(jià)更高，比如武漢房?jī)r(jià)就是省內(nèi)一般市縣的好幾倍，因此省會(huì)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額度一般也會(huì)比較高，通常會(huì)比GDP占全省的比重高不少。

另一方面，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)正在發(fā)生深刻變化，中心城市和城市群正成為承載發(fā)展要素的主要空間形式。在做大做強(qiáng)中心城市的過程中，各地都在積極放開、放寬落戶限制，吸引人才、人口。從人口落戶的實(shí)際情況來看，在一線城市容不下，三四線、中小城市吸引力又偏弱的情況下，強(qiáng)二線城市尤其是省會(huì)城市將成為未來人口聚集的主戰(zhàn)場(chǎng)。

反應(yīng)在土地市場(chǎng)上，省會(huì)城市成為土地市場(chǎng)的重心和熱點(diǎn)。2019年，除了杭州土地出讓金繼續(xù)領(lǐng)跑外，數(shù)據(jù)顯示南京的賣地收入達(dá)到了1696.8億元，同比增長(zhǎng)77.32%，福州增幅為63.37%，昆明為59.85%，武漢為27.89%。去年土地出讓金額沒有超過1000億元的城市中，合肥土地出讓收入增長(zhǎng)了33.32%，長(zhǎng)沙增長(zhǎng)了33.75%，貴陽增長(zhǎng)了52%。

張大偉說，目前中小城市、農(nóng)村的人口持續(xù)向大城市、都市圈集聚，這其中自然包括省會(huì)城市，這些城市也成為開發(fā)商聚焦和開拓的重點(diǎn)。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)