自2006年，上海市GDP總量首先沖破萬億大關之后，越來越多的城市以躋身“萬億俱樂部”為榮。

從華東到華北，華南再到西南，“萬億俱樂部城市”在中國各地涌現(xiàn)，越來越多的城市搭上了“萬億俱樂部”的快車。

中國的城鎮(zhèn)化進程，使得許多熱門城市的房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，從東部沿海省份，到中西部省份過去幾十年間的經(jīng)濟總量高速增長，房地產(chǎn)行業(yè)顯然是功不可沒。

在“房住不炒”已然成為長期國策的背景下，全國各地對房地產(chǎn)的依賴度也在逐步降低，在“萬億俱樂部城市”中，有些地方已經(jīng)逐漸擺脫對房地產(chǎn)的依賴，有些地方依然依賴度高居不下。

2019年，中國“萬億俱樂部城市”迎來了新成員。廣東佛山全年GDP首次突破萬億，以10751.02億元的成績成為中國大陸第17個GDP破萬億的城市。

截止2019年年末，我國共有17座城市入圍“萬億俱樂部”行列，比2018年增加1個，比2010年增加7個。這17個城市分別是：北京、天津、上海、重慶、南京、蘇州、無錫、杭州、寧波、青島、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、佛山、成都。

在這其中，上海與北京遙遙領先，皆超3萬億元，與廣州深圳拉開了一定差距。從人均GDP來看，最高的城市為深圳，首次突破了20萬元大關，領跑全國，其次為蘇州約為18萬元。

本文對比分析這17個“萬億俱樂部城市”GDP發(fā)展水平、房地產(chǎn)投資相當于GDP的比例、土地出讓金、一般公共預算收入等角度后發(fā)現(xiàn)：北京、上海、深圳、無錫等城市對房地產(chǎn)依賴度較低，鄭州和杭州的依賴度度較高。

與此同時，我們發(fā)現(xiàn)土地財政收入仍是地方財政收入極其重要的組成部分。

具體到城市來看，南京、蘇州、寧波、成都、武漢等城市成為了土地出讓“大戶”，這幾個城市的土地出讓金增幅均在30%以上。

01

??華東“萬億俱樂部城市”數(shù)量最多

截止2019年，GDP總量沖破萬億大關的城市共有17個，這17個城市的GDP累計達31.32萬億元，占全國GDP 31.6%。

從行政分布看，除4個直轄市外，其余13個城市分布在8個省份，第一經(jīng)濟大省廣東和第二經(jīng)濟大省江蘇各有3個，第四經(jīng)濟大省浙江有2個，山東、河南、湖北、湖南、四川則各有1個。

從行政大區(qū)看，華東地區(qū)入圍城市數(shù)量最多，達到7個，華南和華中次之，均為3個，華北和西南各有2個，東北和西北地區(qū)尚無城市入圍。

從城市級別看，除4個直轄市外，還包括7個省會城市、3個計劃單列市以及3個普通地級市。

從城市群看，這17個城市中有13個位于長三角、珠三角、京津冀和成渝城市群內。

“萬億俱樂部城市”完美詮釋著“無工不強、無商不富”的硬道理，北京、上海、廣州、杭州、成都第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，佛山、寧波、無錫、蘇州、重慶第二產(chǎn)業(yè)更為發(fā)達，其余6個城市則介于兩者之間。

從增速上看，長沙增速最快，增速達8.1%，南京、成都并列第二，增速均為7.5%以上。天津、蘇州增速相對較慢，低于6%，天津主要受產(chǎn)業(yè)結構升級影響，蘇州主要受外貿(mào)出口壓力加大的影響所致。

近幾年，這些頭部城市的溢出效應逐漸增強，帶動著更多地區(qū)的協(xié)同發(fā)展。區(qū)域均衡發(fā)展，是整體經(jīng)濟高質量發(fā)展非常重要的一個組成部分。目前的一個好勢頭是，區(qū)域差距正在縮小，中心城市的帶動作用更加明顯。

觀察“萬億俱樂部”，幾乎都是區(qū)域的中心城市。天津既是“首都經(jīng)濟圈”也是“環(huán)渤海經(jīng)濟圈”一員;成都、重慶是“一帶一路”建設重要節(jié)點城市;武漢是長江經(jīng)濟帶上的重要城市……這些中心城市，對周邊地區(qū)產(chǎn)生了較強的引領發(fā)展作用、輻射帶動作用。

2010年以來，17個城市的GDP總規(guī)模占全國GDP的比重先增后降，這從某個側面表明這些城市的“溢出效應”開始大于“虹吸效應”，以中心為引領，城市群和都市圈的協(xié)同發(fā)展格局正在逐漸形成。

02

??房地產(chǎn)投資依賴度 北京最低

我們首先用“房地產(chǎn)投資相當于GDP的比例”來衡量這17個“萬億俱樂部城市”對房地產(chǎn)投資的依賴度。比重越高，說明對房地產(chǎn)投資依賴度越嚴重。

從2003年起，我國國民經(jīng)濟對樓市的依賴度直線上升，直到2014年后轉為下降。究其緣由，2014年我國整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，房地產(chǎn)市場在一系列宏觀調控政策的影響下觀望情緒濃重，不論是一線城市還是二三線城市，房地產(chǎn)銷售面積和銷售額同比都出現(xiàn)了大幅下滑，投資增速顯著放緩。

2019年，17個萬億俱樂部城市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資47587億元，占全國比重36%，比上年減少0.2個百分點。從增速上看，17個城市投資同比增長9.2%，增速比全國低0.7個百分點。

對比歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，只有2014-2016年3年間這些頭部城市的整體增速快于全國平均水平，其余年份均慢于全國平均水平。

從房地產(chǎn)投資相當于GDP的比例看，2013年是谷底，為32.8%，此后，隨著企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略向一二線城市轉移，該比值持續(xù)上升，直至2016年達到峰值37.8%。

2016年，棚改貨幣化安置在全國進一步推廣，三四線城市棚改等去庫存效果顯著，頭部城市投資比重再次緩慢回落，與2016年峰值相比，2019年頭部城市投資相當于GDP的比例比2016年低1.8個百分點。

17城市的房地產(chǎn)投資額均在千億以上。其中，重慶、上海投資完成額超過4000億，北京、蘇州、杭州、鄭州、廣州、深圳等6城市投資額在3000億以上，武漢、天津、成都、南京、佛山等5城市在2000億以上，其余4個城市則在2000億以內。從增速上，青島增速最快，超過20%，無錫、北京較慢，出現(xiàn)小幅下跌。

從各城市房地產(chǎn)投資相當于GDP的比例度看，鄭州和杭州的依賴度度較高，房地產(chǎn)開發(fā)投資相當于GDP的比例均超過20%，特別是鄭州達到28.9%。北京、上海、深圳、無錫依賴度較低，均不到12%。其中，北京10.9%，對房地產(chǎn)投資依賴度最低。

03

??稅收與土地出讓金 杭州最高

各大城市土地出讓金及商品房銷售稅費也是衡量地方政府對房地產(chǎn)依賴度的重要指標。

2019年，盡管土地市場整體熱度不高，但土地出讓金卻再創(chuàng)新高。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2019年全國土地成交總金額高達6.8萬億元，同比增長14.3%。

據(jù)CRIC發(fā)布的2019年地方政府對土地財政的依賴度報告顯示，以“五稅”加土地出讓金的口徑來計算，2019年土地財政收入占地方財政收入的52.9%，較2018年增長1.9個百分點，比值再創(chuàng)歷史新高。

具體到城市對土地財政依賴度來看，2019年，17個“萬億俱樂部城市”共實現(xiàn)商品房銷售面積36039萬平方米，商品房銷售金額47493億元。若以10%的稅收估計，粗略預估收稅4749億元，在這其中，上海的收稅最高，約為446億元，成都與武漢次之，分別約為384與376億元。

但從稅收占一般公共預算收入百分比來看，鄭州最高約為27.8%，成都與武漢次之，分別為25.89%與18.53%。

從土地出讓金來看，2019年17個萬億俱樂部城市共實現(xiàn)約25000億元，約占一般公共預算收入的53%。

綜合粗略估算的稅收與土地出讓金來看17個萬億俱樂部城市共貢獻約30000億元，其中杭州貢獻最大，約為3099億元，上海和廣州次之。

這主要是由于2019年，杭州以2746億元蟬聯(lián)土地出讓金榜首，較2018年增幅高達13%，較第二位的上海高出700余億元，約是北京土地出讓金的1.6倍，深圳的3.9倍。

此外，南京、蘇州、寧波、成都、武漢等土地出讓“大戶”的出讓金增量也十分顯著，同比增幅均在30%以上。

04

??“萬億俱樂部城市”房地產(chǎn)依賴度

??鄭州最高

從近幾年的鄭州房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看，鄭州的快速發(fā)展，少不了房地產(chǎn)的功勞，但現(xiàn)在卻被房地產(chǎn)“綁架”，成為了17個“萬億俱樂部城市”中對房地產(chǎn)依賴度最高的城市。不僅在房地產(chǎn)投資相當于GDP的比例中以28.9%拔得頭籌，還在稅收占一般公共預算百分比中以27.8%位于首位

2019年開年，鄭州土拍市場火熱，接連刷新記錄，融創(chuàng)、綠地、碧桂園等龍頭房企爭相拿地。先是建業(yè)在北龍湖的三連拍，均以熔斷地價奪得，攪動了市場熱度，隨后高新區(qū)再出地王，被正商以樓面價約5235元/平方米奪得，再次刷新高新區(qū)樓面價記錄。直至7月才開始隨著市場開始走涼。

與此同時，鄭州的庫存也越來越多，根據(jù)鄭州市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2019年鄭州房屋實際銷售面積3593.3萬平方米，下降3.2%;待售房屋面積616.7萬平方米，增長8.1%。

為緩解庫存壓力，鄭州房地產(chǎn)市場的局部調整動作頻出：

一方面，放寬人口落戶限制、提升公積金貸款額度、放款人才購房補貼范圍等政策的出臺在引導更廣大一批租房外來人口落籍鄭州的同時提高了購房者的支付上限;

另一方面，2019年四季度起超九成在售項目可做首付分期，部分項目首分可做3年分期，政府對此明緊暗松，這一舉措極大程度的降低了購房者的支付下限。

最后一直實行的限簽制約也有所放松，部分高價項目紛紛備案，給予了房企極大的穩(wěn)價信心。

雖說土地財政是每個地方政府重要的財政收入來源，但過于依靠房地產(chǎn)來拉動GDP畢竟不是長久之計。

所幸的是鄭州近幾年也一直在努力減少對房地產(chǎn)的依賴：2017年鄭州房地產(chǎn)開發(fā)投資相當于GDP的比例比是36.8%，2018年占比是32.1%，而到了2019年下降為28.9%。

總體來看，全國17個“萬億俱樂部城市”對房地產(chǎn)的依賴度正整體處于下降的趨勢。

然而要完全剝離房地產(chǎn)對經(jīng)濟的影響不現(xiàn)實，也不科學。目前土地財政收入仍是地方財政收入極其重要的組成部分。

在如今全球疫情和經(jīng)貿(mào)形勢不確定的環(huán)境下，最靠譜的還是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的平穩(wěn)健康發(fā)展是必須的。

我們認為，房地產(chǎn)仍是中國經(jīng)濟的壓艙石，房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟的支撐作用是巨大的，包括土地、房地產(chǎn)交易都對目前的經(jīng)濟發(fā)展起到至關重要的作用。

因此，對各大城市來說，如何平衡好各大產(chǎn)業(yè)，提升整體實力，才是當下的重中之重。

關鍵詞： 房地產(chǎn)