以“變化中的進(jìn)階”為主題的貝殼研究院“5號(hào)院LIVE”沙龍?jiān)诰€上舉辦，會(huì)上同步發(fā)布了2020年樓市半年度系列報(bào)告(以下簡(jiǎn)稱報(bào)告)。報(bào)告顯示，2020上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，新房、二手市場(chǎng)已基本復(fù)蘇，租賃市場(chǎng)旺季遇冷;此外，報(bào)告還預(yù)測(cè)下半年市場(chǎng)仍將有需求補(bǔ)償性釋放，二手市場(chǎng)改善型需求將成為新動(dòng)力，租賃市場(chǎng)不斷向“承租人”市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。

樓市兩重天：一、二手成交量基本恢復(fù)，租賃市場(chǎng)“旺季不旺”

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年66座大中城市二季度新房市場(chǎng)成交量整體接近去年同期，一二線成交量回暖速度相對(duì)較快。其中，長(zhǎng)三角區(qū)域市場(chǎng)回暖意愿明顯，南京半年累計(jì)成交面積同比逆勢(shì)上漲24%。

在二手房市場(chǎng)，3月份成交開(kāi)始韌性復(fù)蘇。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)18城鏈家二手房成交量比1-2月成交總量增長(zhǎng)41.8%，4、5兩月環(huán)比增速分別達(dá)到39%和19%。6月成交雖然比5月有所回落，但同比依舊增加21%。

與新房及二手房形成對(duì)比的是，租房市場(chǎng)“旺季不旺”，季節(jié)周期規(guī)律被打破。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月份重點(diǎn)城市的租賃市場(chǎng)交易觸底，節(jié)后旺季推遲到3月出現(xiàn)，6月北京疫情出現(xiàn)反復(fù)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，18城成交量環(huán)比下降7.3%。上半年疫情對(duì)租金水平影響明顯，總體呈現(xiàn)趨勢(shì)性下降，其中，6月份租金環(huán)比5月下降3.2%，同比去年6月下降10.9%。

市場(chǎng)分化但潛在需求仍強(qiáng)勁，下半年市場(chǎng)不悲觀

貝殼研究院預(yù)測(cè)，下半年重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)分化將持續(xù)加劇，核心城市供需兩旺，更具有持續(xù)性。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，鏈家重點(diǎn)18城帶看量仍處于較高位置，代表下半年總體成交平穩(wěn)或小幅向好，前期受抑制的需求可能將在下半年補(bǔ)償性釋放，預(yù)計(jì)下半年重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)總體成交將環(huán)比持平或小幅增加。

在新房市場(chǎng)，市場(chǎng)修復(fù)過(guò)程基本完成，一季度積壓的需求已獲得逐步釋放，隨著疫情過(guò)后投資環(huán)境逐漸趨于穩(wěn)定，需求端也將重新進(jìn)行資金分配，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)不會(huì)持續(xù)大幅上漲，市場(chǎng)總量也不會(huì)大幅下降。

在租賃市場(chǎng)，延遲的租賃需求不斷釋放，下半年租賃市場(chǎng)供需趨于緩和，業(yè)主出租預(yù)期持續(xù)處于低位，市場(chǎng)不斷向“承租人”市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，租客將掌握更多主動(dòng)權(quán)和議價(jià)空間。

看點(diǎn)一：剛需先行，改善需求成為“新動(dòng)力”

上半年戶籍制度改革的深化，各地進(jìn)一步加大人才引進(jìn)力度，也為各地帶來(lái)了新的購(gòu)買(mǎi)力。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，鏈家重點(diǎn)18城二手房中，3-4月60平以下剛需房源成交比1-2月增長(zhǎng)236%，增速高于其他面積段。剛需入市后，改善型需求接力。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)18城5-6月120平以上大面積房型成交量環(huán)比3-4月增加38.6%，增速快于小面積房型(60平以下)的14.2%。

看點(diǎn)二：土地市場(chǎng)帶動(dòng)穩(wěn)預(yù)期，長(zhǎng)三角區(qū)域領(lǐng)漲全國(guó)

上半年全國(guó)居住用地成交金額約2.46萬(wàn)億、規(guī)劃建筑面積7.17億平米，同比分別下跌0.9%和18.5% 。土地市場(chǎng)起到了帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇、穩(wěn)定市場(chǎng)健康發(fā)展的作用。從區(qū)域看，得益于國(guó)家級(jí)規(guī)劃的利好刺激及積極的供給土地意愿，長(zhǎng)三角地區(qū)恢復(fù)速度領(lǐng)先全國(guó)，其中蘇州、南通規(guī)劃建面增長(zhǎng)保持4成以上，量?jī)r(jià)增速均處于全國(guó)前列。

看點(diǎn)三：長(zhǎng)租公寓“剎車(chē)減擋”，聚焦精耕

品牌新開(kāi)門(mén)店共93家，新開(kāi)店率為8.2%，部分品牌門(mén)店數(shù)量負(fù)增長(zhǎng)，部分門(mén)店關(guān)停。門(mén)店拓展速度趨于停滯，一方面由于行業(yè)的商業(yè)模式從強(qiáng)調(diào)規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)探索單店盈利模型，一方面受到上半年疫情的影響，長(zhǎng)租公寓空置率上升及業(yè)務(wù)推進(jìn)放緩。同時(shí)，對(duì)比17-18年房企“跑馬圈地”的熱絡(luò)景象，在疫情的影響下，今年上半年長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域呈現(xiàn)房企“零”進(jìn)入的狀態(tài)。

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