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土地市場交半年成績單來了,出讓金超2萬億

時間 : 2020-07-06 15:03:15來源 : 國際金融報

隨著一聲聲重錘落下,上半年土拍市場正式落幕。據(jù)統(tǒng)計,2020年上半年全國300城土地市場土地出讓金總額達(dá)到22657.9億元。

回頭來看,一季度疫情影響下,土地市場整體稍顯沉寂;進(jìn)入二季度,土地市場回溫明顯,各地供地力度加大,房企拿地?zé)崆楦邼q。

下半年,土地市場仍會繼續(xù)保持火熱嗎?

從年初上海超300億元黃金地塊的出讓,到廣州一日上架12宗地塊的“史詩級土拍”,再到杭州、武漢、福州等多地單日土拍收金超百億元,上半年的土地市場一片火熱。

這背后是各地加速優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)和相對寬松的信貸環(huán)境,房企拿地?zé)崆楸稽c(diǎn)燃。中國指數(shù)研究院(下稱“中指院”)披露的上半年房企拿地數(shù)據(jù)顯示,1-6月過半數(shù)房企拿地不輸去年,50家代表房企月均拿地均值為1716.3億元,略高于2019年月度均值。

不過,受訪專家向記者表示,下半年隨著推地節(jié)奏加快,預(yù)計土地供應(yīng)規(guī)模充足,市場由此將會逐漸回穩(wěn),而經(jīng)歷了“報復(fù)性”拿地的房企,未來也可能會趨于謹(jǐn)慎理性。

拍地高潮頻現(xiàn)

在一季度疫情的影響下,除了2月底上海拍出總價310.5億的黃金地塊外,土地市場整體顯得有些沉寂。中指院數(shù)據(jù)顯示,一季度全國300城推出、成交土地面積分別同比減少14%、23%,出讓金總額亦同比減少10%。

但進(jìn)入二季度,各地政府明顯加大土地供應(yīng)力度。其中,核心城市優(yōu)質(zhì)地塊集中放量住宅用地推出3.6億平方米,同比增長11.6%。

4月,上海出臺的相關(guān)政策中便提出加快經(jīng)營性用地出讓節(jié)奏,適當(dāng)增加年度土地供應(yīng)量。5月18日,廣州一日內(nèi)集中出讓12宗地,上演了“史詩級土拍”,單日攬金超過230億元;而今年以來,南京住宅用地供應(yīng)力度突破了近5年新高,其中6月,以132億元總價集中掛牌10宗包含住宅用地屬性的地塊。

大批優(yōu)質(zhì)地塊的出讓,引起了房企的熱搶。諸葛找房數(shù)據(jù)中心分析師陳霄表示,“疫情期間積壓的土地需求集體釋放,房企拿地?zé)崆楦邼q。”

中指院數(shù)據(jù)顯示,金地重倉長三角核心城市,1-6月,分別以71億元、94億元的拿地金額成為南京拿地冠軍、上海拿地亞軍;持續(xù)深耕大本營的濱江集團(tuán)以272億元的拿地金額成為杭州拿地榜首;合生創(chuàng)展則在北京分鐘寺豪擲180億元,并成為北京前6個月拿地總額冠軍。

市場的火熱也持續(xù)推高溢價率??硕饠?shù)據(jù)顯示,6月,全國300城土拍溢價率約為17.2%,環(huán)比上漲1個百分點(diǎn),熱點(diǎn)二三線城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍熱度不減,廈門、寧波再出單價地王。而此前,土拍溢價率已經(jīng)歷了連續(xù)5個月的上漲。

盡管高溢價率地塊頻繁出現(xiàn),但整體來看,土地成交溢價率較2019年仍保持在低位??硕鸢l(fā)布的研究報告顯示,2019年上半年,全國300城土地成交溢價率平均約為17%,其中4月份溢價率高達(dá)23%,此后隨著各地“限地價”的推進(jìn),成交溢價率在五六月回落至20%以下。

另據(jù)中指院數(shù)據(jù),上半年全國300城住宅用地成交樓面價5154元/平方米,同比上漲16.5%,平均溢價率16.5%。

杭州領(lǐng)跑全國

具體來看,疫情對土地市場影響較為短暫,整體恢復(fù)迅速,一二線熱點(diǎn)城市率先復(fù)蘇,長三角熱點(diǎn)城市土地市場火熱。

中指院數(shù)據(jù)顯示,上半年全國300城土地市場土地出讓金總額為22657.9億元,土地出讓金超過1000億元的城市有4個,分別為杭州、上海、北京和廣州,比去年同期增加3個城市;土地出讓金在500億-1000億元的城市有11個,分別是蘇州、重慶、南京、福州、溫州、武漢、寧波、成都、佛山、南通、無錫,較為集中于長三角地區(qū)。

另據(jù)億翰智庫提供的數(shù)據(jù),2020年以來,其跟蹤的50家典型房企在長三角和珠三角地區(qū)投資占比合計53.7%,長三角地區(qū)占比達(dá)到32.1%。

值得一提的是,杭州上半年以1814.1億元的土地出讓金位居全國首位,超過上海的1350.5億元、北京的1143.7億元。

事實(shí)上,近年來杭州在土地出讓方面一直位居全國前列。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,2017年杭州土地出讓金首次超過2000億元,2018年達(dá)到2501億元,2019年則增加至2836億元。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,杭州賣地積極是由于亞運(yùn)會概念,基建力度大,多少需要各類資金支持;而城建發(fā)展下,對供地也有積極的作用,這都會帶動土地市場交易的活躍。此外,杭州地價本身并不便宜,也使得整體土地交易金額相對較大。

武漢“硝煙”重燃

作為曾經(jīng)華中區(qū)域的熱點(diǎn)城市之一,隨著疫情的陰霾逐漸散去,武漢土拍市場又變得火熱起來。

6月以來,武漢的土地供應(yīng)速度明顯加快。繼“6·18”以64.73億元拍出9宗地塊后,6月30日,武漢又成功出讓9宗地塊,一日攬金243.82億元,為上半年的土拍收官之戰(zhàn)畫上圓滿的句點(diǎn)。

值得注意的是,位于東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)的兩宗地塊,均受到一眾房企熱捧,最終以接近100%的超高溢價率成交。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,此次武漢土拍之所以引來眾多房企瘋搶,雖與地塊本身的質(zhì)量直接相關(guān),但另一方面也是由于東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)今年供地減少,更加顯得土地稀缺。

5月20日,武漢市自然資源和規(guī)劃局公布了《2020年度市級國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃的批復(fù)及附表》,相比前兩年,東湖高新區(qū)供地計劃同比削減近四成。2018年-2019年供地均為2000畝左右,而2020年幾乎減半,直接降至1270畝。

此外,由于此前疫情嚴(yán)重,武漢土地市場延遲出讓的尷尬場景不斷上演,也為此后武漢土拍市場火熱埋下了伏筆。

盡管曾冰封倆月之久,但武漢市場上半年出讓土地收入在各大城市排行榜中并不落后。根據(jù)中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的2020年1-6月城市土地收入排行榜,武漢以444億元位列第14名,超過深圳、西安、鄭州等多個土拍熱門城市。

6月30日上演的土拍大戰(zhàn)中,除了幾宗高溢價地塊之外,南山、實(shí)地、美好置業(yè)和華僑城等房企都有收獲。其中,中海力壓大華,豪擲144億元拿下漢陽歸元片區(qū)地塊,無疑是當(dāng)天的重頭戲。

事實(shí)上,除了中海以外,自武漢逐漸復(fù)工復(fù)產(chǎn)以來,融創(chuàng)、招商局、金茂、龍湖等均與武漢簽下了重大項目。如6月4日,中國金茂斥資50億元簽約武漢長江TOD綜合體項目;同日,龍湖簽約武漢地鐵,涉及TOD及產(chǎn)城融合發(fā)展。

合富研究院高級分析師殷一戌在接受媒體采訪時表示,當(dāng)前武漢的拿地政策是,拿地保證金比例普遍降20%,50%土地款可以延期一年交,此外預(yù)售條件也得到放寬,項目只要開發(fā)到三分之一就可以拿預(yù)售證。這相當(dāng)于交土地金尾款之前,項目已經(jīng)可以達(dá)到預(yù)售,開發(fā)商手上的資金占用非常少,于是拿地?zé)崆橐哺吡嗽S多。

一位長江證券資深分析師也向《國際金融報》表示,武漢土拍市場以及樓市之所以能夠快速復(fù)蘇,并且有持續(xù)火熱的勢頭,除了武漢本身具有潛力,也與今年武漢在疫情過后,調(diào)整指標(biāo)、下調(diào)保證金比例等寬松的土地政策和樓市政策密切相關(guān),這也是能夠吸引眾多開發(fā)商加大戰(zhàn)略投資的重要因素。

下半年走勢或趨于穩(wěn)定

除了土地市場供應(yīng)加速之外,貨幣政策放寬、銷售回暖,使得房企資金得到補(bǔ)足。

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示,2020年三四月,房企信用債融資規(guī)模均超過1000億元,同時典型房企的融資成本也普遍下降,萬科、華潤置地最低融資成本僅在2.5%左右,保利、濱江、金地的融資成本也低至3.5%以下。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波進(jìn)一步分析,部分城市在土地政策上也給予了一定放松,包括付款、準(zhǔn)備金要求層面的降低,一定程度上提升了房企拿地的意愿度。

房企高漲的拿地?zé)崆樵谏习肽昴玫亟痤~方面得到了充分反映。

中指院披露的上半年房企拿地數(shù)據(jù)顯示,1-6月,50家代表房企月均拿地均值為1716.3億元,略高于2019年的1706.9億元;其中,27家房企2020年1-6月月均拿地金額超過2019年月度均值,奧園、龍光、首開前6個月月均拿地金額較去年增加一倍以上,逆勢拿地擴(kuò)儲。

不過,這樣的火熱情況在下半年或會得到緩和。

陳霄認(rèn)為,近兩個月的土地市場熱度主要是前期積壓的需求釋放的結(jié)果,下半年房企拿地可能會趨于謹(jǐn)慎理性。嚴(yán)躍進(jìn)則提出,若銷售市場情況還不錯,那么部分房企依然會積極拿地。

億翰智庫分析指出,從全國土地供應(yīng)與成交量來看,下半年普遍高于上半年,因此預(yù)計下半年土地供應(yīng)與成交雙升;但在疫情沖擊影響得到消化后,政府供給端的紓困政策預(yù)計會逐漸退出,企業(yè)拿地成本提升,熱情下降,同時疊加“房住不炒”,地產(chǎn)行業(yè)仍將面臨“嚴(yán)控資金流入房地產(chǎn)”的狀況。

關(guān)鍵詞: 土地市場