一名武漢當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商認(rèn)為，下半年只要大形勢(shì)不陷入僵局，武漢樓市基本面會(huì)平穩(wěn)，但卻不得不面對(duì)艱難的重建——恢復(fù)需求。

經(jīng)歷了最猛烈的疫情之后，武漢這座“英雄的城市”，正在慢慢將一切拉回正軌。

房地產(chǎn)市場(chǎng)也在逐步復(fù)蘇。二季度開(kāi)始，人們走出家門(mén)，開(kāi)發(fā)商的售樓處重新開(kāi)放，有了新客戶，政府也放松了資金管控，4-6月，樓市成交逐月上揚(yáng)，熱度漸顯。

開(kāi)發(fā)商們的信心顯然比購(gòu)房者更大。他們很多人都看好武漢的未來(lái)，認(rèn)為當(dāng)前是個(gè)“抄底”的機(jī)會(huì)，熱切地活躍在土地市場(chǎng)上。上半年，武漢賣地收入688億元，位列全國(guó)前十。

但疫情的影響對(duì)武漢而言仍然是巨大的。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，上半年，武漢新房市場(chǎng)成交同比腰斬，只賣出去年一半的量，導(dǎo)致去化周期飆升到12個(gè)月;另?yè)?jù)貝殼數(shù)據(jù)，二手房掛牌量激增5倍，成交低迷。

顯然，這個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)信心還未徹底恢復(fù)，這與疫情、產(chǎn)業(yè)和人口密切相關(guān)。武漢樓市的盛宴還未到來(lái)，展望今年甚至明年，武漢樓市或?qū)⑦€有一段很長(zhǎng)的爬坡期。

二季度緩慢恢復(fù)

疫情沖擊下的武漢，上半年樓市經(jīng)歷了十年來(lái)最慘淡的光景。一季度疫情暴發(fā)樓市徹底冰封，2月成交甚至為零。

在3月17日的業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科總裁祝九勝說(shuō)，疫情導(dǎo)致萬(wàn)科2-3月認(rèn)購(gòu)金額少了510億，湖北三個(gè)城市自1月23日后就沒(méi)有新的銷售，而湖北的銷售額占全集團(tuán)的1.3%。

不僅是萬(wàn)科，作為開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略重鎮(zhèn)，有七成百?gòu)?qiáng)房企布局湖北區(qū)域，而武漢作為省會(huì)及唯一核心，聚集了各大房企在湖北77%的土儲(chǔ)貨值。克而瑞根據(jù)過(guò)去三年的區(qū)內(nèi)企業(yè)銷售情況預(yù)計(jì)，若疫情導(dǎo)致市場(chǎng)停滯2個(gè)月，前十房企銷售額將損失超過(guò)300億。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在4月8日武漢全面解封，樓市開(kāi)始慢慢恢復(fù)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中指院數(shù)據(jù)顯示，4-6月，武漢新房分別成交6627、11977、13316套，5、6月更是連續(xù)突破萬(wàn)套，分別環(huán)比上漲80.73%、11.18%。

隨著5、6月的成交上揚(yáng)，新房?jī)r(jià)格也小幅回升，但據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，5月武漢新房?jī)r(jià)格環(huán)比4月份上漲0.4%，同比2019年5月份則上漲7.4%。

這離不開(kāi)“備案價(jià)上調(diào)”的刺激因素。6月起，武漢住宅裝修價(jià)格計(jì)入備案總價(jià)，中指數(shù)據(jù)顯示，4月8日-6月14日，武漢108個(gè)拿到預(yù)售證的項(xiàng)目中，價(jià)格上漲的項(xiàng)目占比約37%，房?jī)r(jià)漲幅3%-14%不等，僅有1個(gè)項(xiàng)目備案價(jià)下降。

從3月23日開(kāi)始，政策也在助力樓市復(fù)蘇。武漢市在預(yù)售方面做出了適當(dāng)?shù)膶捤桑岣哳A(yù)售監(jiān)管資金使用效率，有效緩解了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)的資金壓力。

然而上半年整體成交仍然幾近腰斬。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年武漢新房成交4.36萬(wàn)套，較去年同期(85129套)大降48.7%。成交面積498.74萬(wàn)平米，較去年同期(949.02萬(wàn)平方米)下降47.45%。

在復(fù)蘇的市場(chǎng)中，一些房企抓住機(jī)會(huì)窗口，趕緊促銷。在武漢上半年成交量排名前十的樓盤(pán)中，恒大憑借時(shí)代新城、科技旅游城獨(dú)占兩席，時(shí)代新城則以1404成交套數(shù)位列冠軍，成為上半年唯一成交破千的幸運(yùn)兒。

與新房市場(chǎng)相比，二手房市場(chǎng)恢復(fù)更加緩慢。據(jù)武漢市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，5月全市二手住房?jī)H成交4843套，市場(chǎng)供應(yīng)量嚴(yán)重過(guò)剩。最近一個(gè)月，已經(jīng)有92%的二手房掛牌價(jià)出現(xiàn)下調(diào)。

房企重倉(cāng)武漢

與試探性回暖的銷售市場(chǎng)相比，武漢土拍市場(chǎng)更為引人注目，大型地產(chǎn)商用實(shí)際行動(dòng)表達(dá)了他們對(duì)這座城市的看好。

3月31日，冰封兩月的武漢土地市場(chǎng)重啟。當(dāng)時(shí)樓市普遍低迷，開(kāi)發(fā)商拿地還較為保守，雖然10宗地塊都成功出讓，但9塊均以底價(jià)成交。不過(guò)龍湖、金茂等龍頭房企的出手，向外界傳遞了看多武漢的信號(hào)。

4月7日，武漢還沒(méi)全面解封，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌就坐上了開(kāi)往武漢的高鐵，成了疫情后第一個(gè)奔赴武漢的開(kāi)發(fā)商大佬，參加第二天的武漢重啟“云簽約”。

幾天內(nèi)，孫宏斌就敲定了三個(gè)項(xiàng)目。在4-6月的幾場(chǎng)土拍中，融創(chuàng)也頻頻現(xiàn)身，又砸下了超過(guò)10億元。

6月30日，武漢土拍達(dá)到高潮，上半年高調(diào)收官。當(dāng)日出讓了9宗土地，攬金243.82億元。其中中海豪擲144億，拿下歸元二期地塊，讓市場(chǎng)驚嘆。

此外，在和24家房企進(jìn)行168輪激烈廝殺后，南山地產(chǎn)以9.62億元拿下其中一幅地塊，樓面地價(jià)13514.75元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)93.13%。

除了融創(chuàng)和中海，上半年龍湖、華夏幸福、金茂、華僑城、德信等多家全國(guó)性房企也紛紛出手，押注武漢。本土實(shí)力型房企也表現(xiàn)積極，武漢地產(chǎn)集團(tuán)、美好置業(yè)和百步亭等均有收獲。

在中指研究院發(fā)布的2020年1-6月全國(guó)土地出讓金TOP20中，武漢以688億元位居第6，雖然同比不及去年，但力壓佛山、東莞、深圳等多個(gè)土拍熱門(mén)城市。

華南一位開(kāi)發(fā)商人士說(shuō)，相比其他同類城市，武漢的土地價(jià)格并不算很高，居全國(guó)中游水平。如果長(zhǎng)期看好武漢的話，疫情后的恢復(fù)期拿地，是個(gè)合適的機(jī)會(huì)。

中國(guó)綜合研究院旅游與地產(chǎn)研究中心宋丁認(rèn)為，武漢是遭受疫情沖擊最大的城市，但是疫情過(guò)后，中央給予了武漢非常多的政策、財(cái)政支持，目前業(yè)界對(duì)武漢未來(lái)的樓市是充滿期待的。因此，很多房企在看好武漢市場(chǎng)的前提下，都會(huì)積極地去拍地?fù)尩亍?/p>

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，武漢遭受疫情重創(chuàng)，財(cái)政壓力較大，政府肯定會(huì)加快推地的節(jié)奏。開(kāi)發(fā)商也知曉這一邏輯，拿地積極性增加。

有待全面恢復(fù)

武漢，作為國(guó)家中心城市，具有重要的戰(zhàn)略意義。過(guò)去幾年，武漢房地產(chǎn)發(fā)展十分迅猛。從2014到2019年，不管是商品房成交量，還是土地供應(yīng)、成交情況，都排在全國(guó)二線城市前列。

武漢對(duì)房企的吸引力也逐年增加，截至2019年，全國(guó)50強(qiáng)房企入駐武漢達(dá)到42家，將武漢作為重倉(cāng)區(qū)域。

然而，在疫情之前，2019年的武漢樓市就已露出疲態(tài)。2019年末，易居克而瑞武漢總經(jīng)理吳洋在一次演講中表示，已經(jīng)聞到了武漢樓市“冬天的氣息”。

核心的指標(biāo)是，新房成交量下滑、庫(kù)存量上升，2019年上半年去化率74%，下半年去化率60%，出現(xiàn)陡降;成交轉(zhuǎn)化難，簽約比達(dá)到12，也就是說(shuō)12個(gè)人來(lái)看項(xiàng)目，僅有1個(gè)人成交。

與此同時(shí)，庫(kù)存去化周期達(dá)到7.17月，同比上升56.2%。

沒(méi)想到，2020年伊始就遭遇了疫情黑天鵝，給武漢帶來(lái)更大的打擊。中指數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，武漢的新房庫(kù)存高達(dá)16.2萬(wàn)套，庫(kù)存周期已超過(guò)12個(gè)月。

二手房同樣有壓力。貝殼平臺(tái)二手房數(shù)據(jù)顯示，武漢現(xiàn)有掛牌房源超過(guò)7.5萬(wàn)套。而在1月初，尚未受疫情影響的武漢二手房掛牌量才1.23萬(wàn)套，翻了5倍。

二手房的消化比新房更艱難。對(duì)于小區(qū)物業(yè)來(lái)說(shuō)，為了控制疫情，唯一可行的做法是：拒絕一切陌生面孔進(jìn)入。所以在很長(zhǎng)一段時(shí)間，物業(yè)會(huì)把中介以及二手房帶看當(dāng)成潛在威脅，這會(huì)大大影響二手房市場(chǎng)的交易。

二手房無(wú)法變現(xiàn)流通，又會(huì)反過(guò)來(lái)影響新房市場(chǎng)的定價(jià)和信心，形成惡性循環(huán)。

易居中國(guó)總裁丁祖昱認(rèn)為，作為疫情的中心區(qū)域，武漢需要恢復(fù)的時(shí)間成本更高，區(qū)內(nèi)總土儲(chǔ)較多、近一年新增土儲(chǔ)比例較大的房企也將面臨更大壓力。

在這種情況下，盡管政府放松了新房備案價(jià)，房企的降價(jià)促銷不可避免，房?jī)r(jià)普遍上漲空間幾乎沒(méi)有。一些武漢樓市的投資客認(rèn)為，今年的市場(chǎng)，肯定是買方市場(chǎng)。應(yīng)該做好房?jī)r(jià)一兩年不會(huì)漲的準(zhǔn)備。

一名武漢當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商認(rèn)為，下半年只要大形勢(shì)不陷入僵局，武漢樓市基本面會(huì)平穩(wěn)，但卻不得不面對(duì)艱難的重建——恢復(fù)需求。

而武漢樓市的終極恢復(fù)，是這座城市對(duì)人口的吸附力。去年，武漢人口凈流入只有13萬(wàn)，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后杭州、南京，在國(guó)內(nèi)所有萬(wàn)億GDP城市中，武漢吸附人口的數(shù)量不算多。

后疫情時(shí)代，武漢迫切需要恢復(fù)外來(lái)人口對(duì)這座城市的信心。這一點(diǎn)，目前仍需觀察。

長(zhǎng)期來(lái)看，各界人士對(duì)武漢均抱有信心。重倉(cāng)武漢的融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌就表示，疫情的影響是短暫的。武漢在交通、商務(wù)成本、產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)、教育等方面的優(yōu)勢(shì)，還將繼續(xù)吸引大量產(chǎn)業(yè)和人口，必將快速發(fā)展成為GDP超2萬(wàn)億、人口超2000萬(wàn)的特大城市。

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