大學畢業(yè)落戶深圳數(shù)年的小曾，上個禮拜剛和女朋友在福田區(qū)民政局領(lǐng)證，只有在這種辦理證件的時刻，他的生活才會和“深圳”交織在一起。

2019年上半年，小曾和女朋友通過雙方父母的資助，在廣州增城區(qū)朱村一帶購置了一百余平方米的婚房?？芍钡浆F(xiàn)在，這位年輕人仍然無法理解，在一百多公里以外的深圳，到底發(fā)生了什么，讓他夠不到“上車”的門檻。

在小曾領(lǐng)證那會兒，有一群人也在尋求答案。

7月8日，深圳住建局組織的10人考察組，前往長沙住建局交流考察房地產(chǎn)市場管理工作。長沙人嗜咸喜辣，對待房地產(chǎn)調(diào)控也辣味十足，同儕碰頭，一眼看出門道，來自深圳的考察組對長沙房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)市場監(jiān)督工作的成效、先進經(jīng)驗和典型做法“給予高度評價”。

趕赴長沙前4天，深圳住建局還參加了國家住建部副部長南下深圳調(diào)研所舉行的座談會，參會的據(jù)悉包括萬科、華潤、卓越等開發(fā)商，以及貝殼找房等房地產(chǎn)中介。

市場的情緒開始波動，一些敏感的人隱隱感到，深圳樓市或許會迎來調(diào)控收緊。也是在上個禮拜，寧波四部門出臺新規(guī)定，對“偏熱”的房地產(chǎn)市場進行“降溫”。有人說，深圳要起風了。

涼風真的刮起來了，在這個燥熱的南方城市勁吹。

7月15日，深圳住建局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，自發(fā)布日起實行。

《通知》設(shè)置了較2016年調(diào)控政策更嚴厲的規(guī)定，包括備受關(guān)注的提高住宅限購年限，深戶購房需滿足“3年落戶+3年社保”，夫妻離婚追溯期延長為3年;非首套房房貸趨嚴;部分恢復(fù)豪宅稅，增加總價750萬標準等。外界稱之為“新深八條”。

像小曾這樣的“新市民”受到了沖擊，他們在籌集購房款之余，還需承受“時間換空間”的壓力。外地投資客諸如“7蟹姐姐”，制度套利或許要碰壁了，他們難以再花費幾萬元和深戶假結(jié)婚獲取購房資格了。此前，深圳政府對離婚炒房僅做杠桿限制。

深圳中原也披露，上半年深戶購房占比進一步提升至82%，較去年提升約5%。

錯覺

形勢一直在倒逼政策出臺，西南證券在一份報告中指，2010年開始，人口流動的最主要特征是“有選擇性地流入中心城市”。

由于北京、上海已開始控制人口流入和人口結(jié)構(gòu)，深圳自然要承擔更多人口流入的壓力，而自2015年4月領(lǐng)先中心城市房價上漲后，2016年三季度深圳開始執(zhí)行最嚴厲調(diào)控政策。

數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計局，觀點指數(shù)整理

深圳歷年統(tǒng)計數(shù)據(jù)也清晰展示人口流動所帶來的房地產(chǎn)提振作用，2011年前的8年間，深圳固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)項目的增長速度普遍低于非房地產(chǎn)開發(fā)項目，2011年后這個情況又基本調(diào)轉(zhuǎn)過來。其中2017年受調(diào)控影響低于非房項目，但增速依舊達21.6%。

數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計局，觀點指數(shù)整理

房地產(chǎn)開發(fā)投資額方面，2016年出臺調(diào)控后，住宅投資額在深圳完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資額中占比持續(xù)下降。

2017年住宅投資額為1014.05億元，占同期房地產(chǎn)開發(fā)投資額比例僅47.48%，創(chuàng)下自1993年以來最低比值，2018年比例49.36%為次低，反映城市開始朝商業(yè)、寫字樓、工業(yè)等其它領(lǐng)域發(fā)展。

但僅僅過了三年，在樓市本身供需不平衡的基礎(chǔ)上，深圳疊加了先行示范區(qū)、豪宅稅放寬、商務(wù)公寓“只租不售”限制取消等要素，自2019年四季度以來樓市又出現(xiàn)上漲的苗頭。去年放寬豪宅稅后，深圳中原統(tǒng)計，11、12月全市二手房分別成交8013套、8973套，自2016年5月以來再次突破8000套紀錄。

進入2020年，深圳又是最早從新冠疫情影響下反彈的城市之一。3月份70個大中城市住宅銷售價格中，深圳新房、二手住宅銷售價格環(huán)比領(lǐng)跑一線城市，二手房住宅價格同比上漲9.7%，時隔兩年躍居全國第一。

而4月份接連一系列事件，終于將深圳導入了嚴厲調(diào)控的道路。

先是4月16日，深圳住建局、深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布新規(guī)，提出加快商品房供應(yīng)，大幅降低預(yù)售門檻，促進城市更新等舉措。這被外界解讀為一種信號，亦即深圳從供給角度而非限購、限貸角度緩和房價上漲壓力。

實際上，今年深圳在土地供應(yīng)方面的確展示了非凡的努力，深圳中原統(tǒng)計，上半年全市土地成交28宗，同比增加10宗;成交用地面積94.66萬平方米，同比增長64%，其中居住用地占比逾5成。深圳也是上半年為數(shù)不多加大土地供應(yīng)的城市之一，此為后話。

回到4月17日，國家時隔半年重提房地產(chǎn)，表態(tài)要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。只是沒有人會確切預(yù)料到，“平穩(wěn)健康發(fā)展”的力量有多大。

3天后即4月20日，市場傳聞央行深圳中心支行下發(fā)通知，要求各商業(yè)銀行對房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況進行緊急自查。

此后，深圳明確對“收取喝茶費”“捂盤惜售”“惡意加價”等問題開展為期三個月的市場亂象專項整治行動;深圳寶安住建局還責成所有住宅項目，采取委托公證公開認籌抽簽選房的形式予以銷售。

上述措施取得一定成效，但仍無法改變樓市的走向，6月15日國家統(tǒng)計局發(fā)布的5月份70個大中城市數(shù)據(jù)中，深圳新房銷售價格同比增速仍領(lǐng)跑一線城市，且二手房同比增長12%，幾乎僅次于唐山;6月21日，金融街光明項目備案394套，認籌客戶卻達8998批。

1996年底，互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅前幾年，格林斯潘說出那句名句：“非理性繁榮可能會導致資產(chǎn)價格虛增。”深圳或許有著同樣的挑戰(zhàn)，但不少深處這座城市樓市中的購房者，以及研究人員都說，大家踴躍入市是供需不平衡，并未表現(xiàn)出明顯的不理性。

但更嚴厲的“辣招”終究還是到來了，深圳從加碼供需轉(zhuǎn)回了限購限貸的路上。

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