作為國內(nèi)知名的房產(chǎn)中介平臺(tái)，貝殼找房終于迎來上市的曙光。

7月24日，貝殼找房(以下簡(jiǎn)稱“貝殼”)正式在美遞交招股書，擬登陸紐交所，股票代碼為“BEKE”。

招股書顯示，貝殼是領(lǐng)先的線上線下住房交易和服務(wù)平臺(tái)，為3億家庭提供新房和存量房銷售、房屋租賃、房屋翻新、房地產(chǎn)金融解決方案等服務(wù)。

從招股書數(shù)據(jù)看，貝殼找房在近幾年實(shí)現(xiàn)了急速擴(kuò)張，從規(guī)模到營收均大幅增長(zhǎng)。但與此同時(shí)，貝殼虧損不斷擴(kuò)大，三年多虧損近44億元。在招股書中的風(fēng)險(xiǎn)提示中，貝殼找房也自稱，預(yù)計(jì)短期內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)盈利。

規(guī)模擴(kuò)張營收飆升 但背后有個(gè)“小算盤”

2018年，鏈家創(chuàng)始人左暉抽調(diào)鏈家精英人士，打造了線上線下的房產(chǎn)交易平臺(tái)貝殼找房。相較于原來鏈家網(wǎng)，左暉給貝殼的定位更加廣泛和開放，除覆蓋新房、二手房、租賃和家裝、金融服務(wù)等業(yè)務(wù)外，還允許鏈家體系外的外部房源進(jìn)入，形成“自營+平臺(tái)”模式。

盡管該模式一直飽受爭(zhēng)議，但從招股書來看，貝殼近幾年實(shí)現(xiàn)了急速擴(kuò)張。

招股書數(shù)據(jù)顯示，2019年貝殼找房總交易價(jià)值(GTV)為21.280億元(約合3005億美元)，促成超過220萬筆房屋交易，根據(jù)CIC報(bào)告，以及所有行業(yè)中第二大的商業(yè)平臺(tái)。截至2020年6月30日，平臺(tái)在中國103個(gè)經(jīng)濟(jì)活躍的城市中擁有260多個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌，超過4.2萬個(gè)以社區(qū)為中心的商店和超過45.6萬個(gè)代理商。

圖片來源：貝殼找房招股書

營收上看，貝殼找房雖然定位為平臺(tái)

，但是其收入還是依賴傳統(tǒng)的房地產(chǎn)交易傭金，即存量房交易、新房交易以及新興業(yè)務(wù)

。

數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年，貝殼的營業(yè)收入分別為255億元、286億元、460億元，從2018年到2019年的收入增長(zhǎng)率達(dá)到60.8%。

但在今年第一季度，貝殼營收為71億元，去年同期為 82億元，同比下降12.7%。招股書稱是由于COVID-19大流行造成的住房交易需求下降。

不過，金融觀察團(tuán)發(fā)現(xiàn)，2019年，在存量房收入微增的情況下，貝殼的新房業(yè)務(wù)收入?yún)s大幅增長(zhǎng)，

從2018年的74億元飆升173%2019年的202億元。

但事實(shí)卻是，同期貝殼的新房業(yè)務(wù)規(guī)模實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，但毛利率不斷下滑。招股書顯示，貝殼新房交易數(shù)量從19.6萬筆增加至53.3萬筆，GTV從2018年的2808億元增加166%至2019年的7476億元，但2017、2018、2019年相應(yīng)的毛利率是44.7%、40.5%、24.3%。2020年一季度已經(jīng)下滑至18.2%，去年同期為31.4%。

唯一的解釋就是，收入飆升與財(cái)務(wù)確認(rèn)方式

密切相關(guān)。貝殼在財(cái)務(wù)處理上，將新房全部傭金確認(rèn)為收入，

而將合作經(jīng)紀(jì)公司的傭金分成確認(rèn)為收入成本。在這種“小算盤”下，貝殼2019年新房收入乃至總收入、成本均實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

三年多虧光44億 自稱預(yù)計(jì)短期內(nèi)無法盈利

撇開財(cái)務(wù)確認(rèn)手段不談，貝殼找房確實(shí)實(shí)現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。但貝殼找房的增長(zhǎng)一直與巨額虧損相伴。

根據(jù)招股書，2017年、2018年、2019年貝殼的凈虧損分別達(dá)到了5.4億元、4.3億元和21.8億元。其中，2019年虧損幅度同比擴(kuò)大410%，凈虧損率為4.7%。2020年一季度，貝殼凈虧損達(dá)到12.31億元，而去年同期凈虧損1.66億元。也就是說，三年零一個(gè)季度里，貝殼找房累計(jì)虧損近44億元。

貝殼之所以持續(xù)虧損，關(guān)鍵在房地產(chǎn)銷售行業(yè)的成本高昂。在貝殼的模式下，需要向內(nèi)部代理商和銷售人員支付補(bǔ)償，并向關(guān)聯(lián)代理商和其他銷售渠道分配傭金。

招股書顯示，2017 年到2019 年，貝殼的收入成本為207.2 億、217.8 億和247.1 億元。其中，用于內(nèi)部傭金和補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用占比最大

，分別為156.6、157.7、194.4 億元，2020年一季度為46.4億元。

可以說，雖然貝殼交易總額很大，但只能賺取傭金收入，各類成本支出占比較大，

實(shí)際盈利能力并不強(qiáng)勁。

貝殼找房在風(fēng)險(xiǎn)提示中稱，“在過去三年中，我們的成本逐年增加，我們希望繼續(xù)增加成本以支持我們預(yù)期的未來增長(zhǎng)。由于我們的成長(zhǎng)以及與上市公司相關(guān)的成本增加，我們還預(yù)計(jì)會(huì)產(chǎn)生額外的一般和管理費(fèi)用。我們的支出可能比我們預(yù)期的要大。”

對(duì)于未來能否盈利，貝殼找房也自稱短期內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)盈利。風(fēng)險(xiǎn)提示顯示，貝殼“預(yù)計(jì)將來會(huì)繼續(xù)產(chǎn)生大量成本和支出以進(jìn)一步擴(kuò)展我們的業(yè)務(wù)，這可能使我們更難以實(shí)現(xiàn)盈利，而且我們無法預(yù)測(cè)我們是否會(huì)在短期內(nèi)盈利，甚至或根本無法實(shí)現(xiàn)盈利

。”

金融業(yè)務(wù)曝光 旗下P2P仍在運(yùn)營

除了主營業(yè)務(wù)，招股書還曝光了貝殼的金融業(yè)務(wù)。

圖片右側(cè)為貝殼金控

貝殼金科控股(北京)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“貝殼金科”)，由Beike Finance Holdings(Hong Kong)Limited全資控股。 企查查信息顯示，貝殼金科法人代表魏勇，注冊(cè)資本5.7億元，旗下控制了多家金融類公司，包括中嘉國泰商業(yè)保理(深圳)有限公司、貝殼(深圳)非融資性擔(dān)保有限公司、貝殼(天津)融資租賃有限公司、深圳市貝殼融資擔(dān)保有限公司、北京中融信融資擔(dān)保有限公司、北京貝殼小額貸款有限公司等等。

金融變現(xiàn)一直是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“現(xiàn)金牛”。但早在貝殼金服成立之前，原P2P平臺(tái)鏈家理財(cái)(后改名鏈鏈金融)就深陷資金池、自擔(dān)保、貸款高杠桿風(fēng)險(xiǎn)，以及“理房通”資金使用不透明四大爭(zhēng)議。

不過，在P2P備案渺茫的情況下，鏈鏈金融仍在運(yùn)營。

截至6月30日，鏈鏈金融官方披露的累計(jì)借貸金額為22.82億元，借貸余額1.94億元，

逾期金額及筆數(shù)均為0，累計(jì)代償金額為1.94億元。累計(jì)代償筆數(shù)為9108。

在國內(nèi)監(jiān)管對(duì)金融混業(yè)經(jīng)營、融資擔(dān)保變相放貸、租金貸等嚴(yán)厲打擊的背景下，貝殼的金融業(yè)務(wù)也會(huì)受到影響。

招股書風(fēng)險(xiǎn)提示顯示，貝殼向建立平臺(tái)業(yè)務(wù)和金融服務(wù)等新服務(wù)和新產(chǎn)品類別以及業(yè)務(wù)的拓展，可能使其面臨新的挑戰(zhàn)和更多的風(fēng)險(xiǎn)。此外，與金融服務(wù)相關(guān)的監(jiān)管不確定性可能損害其業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績(jī)。

結(jié)語：

多重因素影響下，中概股如今生存環(huán)境并不樂觀。貝殼找房在此背景下“逆勢(shì)”上市，或許是不得已的選擇。

據(jù)此前媒體報(bào)道，B輪融資時(shí)，鏈家同投資人簽訂“對(duì)賭”協(xié)議：若公司鏈家未能在B輪交割日后5周年內(nèi)完成IPO，投資人有權(quán)在該情形發(fā)生后的任何時(shí)間要求回購?；刭弮r(jià)格為基本投資價(jià)格+每年8%(單利)的回報(bào)。也就是說，若2021年貝殼還未上市，將給予投資人巨額補(bǔ)償。

但媒體稱，鏈家的模式并未達(dá)到上市要求，于是左暉將目光放至平臺(tái)模式的貝殼找房。打著平臺(tái)模式的貝殼找房備受資本青睞，2019年3月份，貝殼找房完成12億美元融資，估值100億美金，2019年11月D+輪24億美元，估值近千億元。

但與略顯匆忙的上市相比，貝殼找房需要面臨問題還非常多。

其一是，貝殼找房的平臺(tái)模式成功了么?是否能成為一家真正的平臺(tái)企業(yè)?定位為一家平臺(tái)，但從招股書披露的數(shù)據(jù)看，貝殼找房與鏈家的數(shù)據(jù)并未拆解，

依然更依賴鏈家的房產(chǎn)代理收入以及新房代理收入，至于貝殼作為平臺(tái)角色究竟貢獻(xiàn)多少收入，恐怕只有貝殼的核心人員才知道。

進(jìn)一步說，貝殼想要做好一家平臺(tái)，并不容易。站在傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介角度，貝殼的模式無異于“既當(dāng)裁判員又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員”，

原來的同行鏈家不僅搖身一變成為自己的上游，賺取平臺(tái)費(fèi);還要在他們?nèi)腭v貝殼之后，將房源數(shù)據(jù)、交易量等核心商業(yè)機(jī)密暴露在貝殼的數(shù)據(jù)平臺(tái)上，換了誰都無法接受這種模式。試想一下，貝殼找房理論上讓各大經(jīng)紀(jì)平臺(tái)同臺(tái)競(jìng)技，但已經(jīng)掌握其他公司核心業(yè)務(wù)，讓同行為自己打工?

其二，貝殼找房如何扭虧?外部上，既有58同城旗下的安居客，又有其他房產(chǎn)中介，對(duì)貝殼形成夾擊。內(nèi)部上，平臺(tái)模式、新業(yè)務(wù)暫未貢獻(xiàn)主要營收，靠賣房得來的收入成本居高不下，貝殼如何突圍?

由此來看，貝殼是近憂遠(yuǎn)慮均在，如何在中概股吸引投資人，實(shí)現(xiàn)盈利，并完成“重構(gòu)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”的宏愿，還需要很長(zhǎng)時(shí)間。

關(guān)鍵詞： 貝殼