利率走勢見仁見智、計算方式各有千秋——

房貸利率“換錨”對咱有啥影響?

湊足首付，貸款買房，房貸利率是購房者十分關心的話題。

近日，中國工商銀行、中國建設銀行等多家銀行接連發(fā)布公告稱，自8月25日起，對符合條件且尚未辦理定價基準轉換的個人住房貸款進行批量轉換，統(tǒng)一調(diào)整為貸款市場報價利率(LPR)定價。貸款客戶可以通過指定渠道進行自主轉換或選擇執(zhí)行原有利率計價模式。而根據(jù)央行此前公告，轉換工作原則上應于今年8月31日前完成。

房貸利率“換錨”，跟還是不跟?購房者到了必須“二選一”的時候。

房貸利率從固定到浮動

選擇什么樣的貸款利率，影響著月供的高低。

此前，居民貸款買房主要參考央行發(fā)布的貸款基準利率，再由貸款銀行給予一定程度的優(yōu)惠。去年8月，央行改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制，隨后新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款定價基準轉換為LPR，今年則擴展到存量房貸。

多數(shù)人對“LPR”感到陌生。據(jù)了解，它是由包括大中小銀行在內(nèi)的18家銀行根據(jù)其對最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率，按公開市場操作利率加點形成報價，再由全國銀行間同業(yè)拆借中心經(jīng)過計算得出。LPR包括1年期和5年期以上兩個品種，由各報價行于每月20日(遇節(jié)假日順延)9時前，以0.05個百分點為步長，向全國銀行間同業(yè)拆借中心提交報價，全國銀行間同業(yè)拆借中心按去掉最高和最低報價后算術平均，向0.05%的整數(shù)倍就近取整計算得出LPR，并于當日9時30分公布。

與較為固定的貸款基準利率相比，隨市場浮動是LPR的顯著特征。從8月20日公布的最新數(shù)據(jù)來看，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，最近4個月保持不變。

這就意味著存量房貸客戶要在固定和浮動、眼前和長期之間做出衡量和預測。從事金融行業(yè)的白云飛3年前在北京安家買房，房貸期限25年。盡管他使用的是公積金貸款，不在此次“換錨”之列，但他還是十分關注這次變化。他算了一筆賬：存量房貸中很多固定利率客戶享受了打折優(yōu)惠，而之前打折多數(shù)是按照年化4.9%的基準計算。按照新政策，換錨以后利率下浮39個基點;但是固定利率如果打9折相當于下浮49個基點。因此，從眼下看享受過打折優(yōu)惠的固定利率或許更有利一些，但從中長期來看LPR可能更劃算。

中國人民大學重陽金融研究院客座研究員萬喆在接受本報記者采訪時表示，房貸利率的變化根植于利率市場化改革的大背景，此次“換錨”則是這個大進程的一個最新體現(xiàn)。“在固定利率基礎上打折，本質(zhì)上也是一種浮動，而LPR是利率市場化改革非常重要的成果?？梢哉f，房貸利率掛鉤LPR，得益于早已進行的利率市場化改革。從轉換初期來看，無論是固定利率計價還是LPR計價，購房者利息負擔都不會發(fā)生很大變化，有利于穩(wěn)定市場預期。”她認為，在深化利率市場化改革的進程中，存量房貸“換錨”給了客戶更多選擇權。

購房群體理性選擇

那么，不同購房群體如何看待此次“換錨”?是否選擇跟進呢?

家住貴州遵義的羅池浩2014年買了房，最近看到房貸利率“換錨”的消息后查閱了很多資料。他得出的結論是選擇LPR更合適。“近些年，國家推行了利率市場化改革，銀行利率浮動了。作為家庭支出的重要一項，房貸利息如果也隨行就市采取浮動利息，應該與經(jīng)濟走勢結合得更好。如果周圍親友貸款買房，我會推薦采取更符合政策趨勢和國家調(diào)控方向的LPR定價模式。”

河南姑娘賈瑞杰從南開大學畢業(yè)后輾轉杭州、北京等地工作。2017年，她在杭州買了一套屬于自己的房子。賈瑞杰告訴記者，早在今年4月，她就已經(jīng)主動聯(lián)系銀行，將房貸利率計算方式轉換為LPR。“我現(xiàn)在房貸余額150多萬元，還款壓力著實不輕，很關注房貸利率的變化。如果采用固定利率，也就是說貸款期限內(nèi)利率一直固定;如果轉為浮動利率、根據(jù)LPR定價，那就會隨行就市。相比較而言，我認為未來長期利率應該是持續(xù)下行的，所以還是把房貸轉成LPR更劃算一些。”賈瑞杰說。

不過，也有人選擇在固定利率與LPR之間保持平衡。

“90后”小伙子李成林在杭州一家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)工作，目前有兩套房子的貸款。面對房貸利率“換錨”，他在仔細分析后，決定一套繼續(xù)采取原方法還貸，另一套將房貸利息計算方式切換為LPR。李成林告訴記者，自己之所以這么選，是因為其中一套房子是固定利率加打折，比較劃算，而另一套是固定利率上浮。將后者轉換成LPR，可以降低一些還貸壓力。“LPR屬于浮動利率，有可能下行也有可能上行。不過，這個利率和通貨膨脹及收入水平相關。我想，即使LPR將來出現(xiàn)上行，當時的收入也會比現(xiàn)在更高。對一個有穩(wěn)定收入的小家庭來說，影響應該不會很大。”李成林說。

事實上，房貸利率計價批量轉換完成后，有異議的存量貸款客戶可以在今年年底前通過多種渠道與銀行協(xié)商處理。其中，工行和建行還專門提供了自助轉回渠道。

加快“兩軌合一軌”進程

對于大多數(shù)人來說，不容易判斷利率的長期走勢是上升還是下降。但是從近期利率走勢看，市場普遍認為中短期利率下行的可能性更大。這也成為很多人主動選擇“換錨”的真正原因。

“這有點像風險對沖，如果你預計未來利率會下降，就選擇LPR，如果認為利率會升高，則選擇固定利率劃算?？偠灾?，‘換錨’對于貸款購房者的選擇空間更大。”萬喆說，在全球低利率的大環(huán)境下，國內(nèi)貨幣市場整體寬松的態(tài)勢不會逆轉，利率升高的概率明顯小于繼續(xù)下行的概率，主動選擇跟LPR掛鉤的人也會相對多一些。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂對本報記者表示，一方面，近兩年“利率兩軌并存”的傳導機制穩(wěn)步推進，國內(nèi)金融機構及金融環(huán)境已經(jīng)具備LPR轉換的條件;另一方面，房貸是貸款的重要組成部分，截至2020年6月個人購房貸款余額在中長期貸款余額的比重超過3成，房貸“換錨”向LPR轉變將加快貸款利率“兩軌合一軌”的進程。

那么，貸款購房者應該如何規(guī)劃呢?“固定利率的特點是每月還款額固定，少受或不受經(jīng)濟變動等外界因素影響。在按揭還款期間收入比較穩(wěn)定、對月供增加承受能力較弱的客戶群體會傾向于選擇固定利率。LPR會隨著外部經(jīng)濟環(huán)境浮動，每月還款額也隨之變動。月收入波動較大或者每月收入與市場利率相關的客戶會傾向于選擇LPR。”許小樂說，如果條件允許且公積金貸款額度足夠，建議購房者優(yōu)先采用公積金貸款或“商業(yè)+公積金”混合貸。

“如果把貸款時間考慮進來，目前短期內(nèi)利率下行預期較強，貸款利率較高、或者剩余還款時間較短及有提前還款計劃的客戶可以優(yōu)先選擇LPR。對于還款年限較長、月收入相對固定且對月供增加的承受能力較低的客戶而言，可以優(yōu)先考慮固定利率。”許小樂說。

關鍵詞： 房貸利率