幾天前，綠地集團(tuán)事業(yè)二部特別為了“金九銀十”黃金銷售期業(yè)績舉辦了一場沖刺專項(xiàng)部署會(huì)，活動(dòng)上，綠地集團(tuán)事業(yè)部總經(jīng)理徐榮璞強(qiáng)調(diào)，要采取一切有效措施，強(qiáng)化執(zhí)行，確保各項(xiàng)業(yè)績指標(biāo)的達(dá)成。

當(dāng)“金九銀十”到來，類似的動(dòng)員大會(huì)幾乎成為每一家房企沖業(yè)績時(shí)必不可少的環(huán)節(jié)。在一家千億級房企擔(dān)任區(qū)域總裁的姜偉告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，9月以來，他至少每天參加一場動(dòng)員大會(huì)，目的就是為一線銷售“打雞血”。

“2020年進(jìn)入100天倒計(jì)時(shí)，這個(gè)時(shí)候不能有任何松懈，保持一個(gè)亢奮的狀態(tài)對銷售有幫助。”姜偉說，今年一季度銷售因疫情原因停滯之后，其所在的區(qū)域曾考慮略微調(diào)低全年目標(biāo)，但隨著樓市的逐步回溫，他決定繼續(xù)執(zhí)行疫情前制定的計(jì)劃，目前尚有30%的缺口。

毫無疑問，對于姜偉和其他房企而言，接下來的這100天是今年最后的搶收機(jī)會(huì)。姜偉認(rèn)為，以“金九銀十”為序幕，房企的沖刺行動(dòng)會(huì)持續(xù)不斷地加碼，而地產(chǎn)人的第四季度將會(huì)一天比一天忙。

加速推貨

沖業(yè)績的第一步，是將被疫情打亂的推貨節(jié)奏拉回正軌。

某房企華東區(qū)域營銷總經(jīng)理鄭南從7月底開始，就一刻不閑地與各個(gè)城市、各個(gè)項(xiàng)目營銷管理層商量未來幾個(gè)月的推貨部署，他對各項(xiàng)目管理人員提出要求：在售項(xiàng)目盡量在國慶小長假之前完成加推或清盤，此外，如無特殊情況，上半年新獲得的項(xiàng)目，都要在第四季度入市。

8月底開始，鄭南所在區(qū)域進(jìn)入密集供貨期，甚至有不少項(xiàng)目是突襲取證入市，讓市場都有些措手不及。“只要能做到，我們還是希望多做一些提前量，金九銀十多做些消化，不要把所有供貨都放在最后兩個(gè)月。而且最好能夠在12月提前完成銷售任務(wù)，這樣年底的壓力略微小一點(diǎn)。”

和鄭南一樣，最近姜偉也花了大量的時(shí)間和精力來推動(dòng)項(xiàng)目的入市。姜偉管理的區(qū)域公司體量不大，項(xiàng)目也不多。今年6月，其首次在區(qū)域內(nèi)一座核心城市拿下一宗土地，這幾個(gè)月來，姜偉的重要工作之一就是推動(dòng)該項(xiàng)目盡快入市。

據(jù)悉，該項(xiàng)目從拿地到規(guī)劃公示僅用了一個(gè)月左右的時(shí)間。而根據(jù)姜偉及其團(tuán)隊(duì)的計(jì)劃，作為今年的重點(diǎn)項(xiàng)目，最快在10月，該項(xiàng)目就能取得預(yù)售證，最遲也會(huì)在年底之前完成首次開盤。

“我們對于周轉(zhuǎn)的要求在行業(yè)里應(yīng)該屬于平均水平，拿地之后1個(gè)月開工，4-5個(gè)月開盤，首開的去化要求是70%以上，6-7個(gè)月現(xiàn)金流回正。”鄭南說，今年要保證有足夠的供貨量，新盤的推貨周期只能提前不能延后。

其實(shí)，業(yè)界對于房企近來的積極推貨并不感到意外，早在8月中期業(yè)績會(huì)，多家房企的高管就對外界表達(dá)了下半年將迎來供貨高峰的預(yù)期。如佳兆業(yè)管理層明確表示，會(huì)在下半年加快供貨;碧桂園則透露，今年全年推貨約9000億元，下半年計(jì)劃推貨4800億元，加上上半年流轉(zhuǎn)進(jìn)入下半年的1600億元，下半年可售貨值約6400億元。

易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的《全國百城住宅庫存報(bào)告》同樣證實(shí)了房企正在加快供貨。數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，全國100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為48438萬平方米，環(huán)比增長0.8%，同比增長7.5%;8月份，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為5748萬平方米，而成交量為5341萬平方米，出現(xiàn)“供大于求”的現(xiàn)象。

報(bào)告指出，最近三個(gè)月全國百城庫存的環(huán)比攀升，并非因?yàn)殇N售行情低迷，而是與房企供應(yīng)節(jié)奏的加快有關(guān)。此外，在傳統(tǒng)的“金九銀十”階段，庫存數(shù)據(jù)攀升既說明房企推盤主動(dòng)性增加、促銷等動(dòng)作節(jié)奏加快，也說明市場上房源相對充裕，這都有助于拉升市場交易量。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年上半年無論是供應(yīng)節(jié)奏還是成交節(jié)奏，都是被抑制的，到了下半年房地產(chǎn)市場在逐漸復(fù)蘇，百城庫存數(shù)據(jù)的連續(xù)攀升，說明市場上可選房源增加，其有助于促進(jìn)后續(xù)市場交易的活躍。

價(jià)格大戰(zhàn)拉開帷幕

銷售去化、回籠資金是房企加快推貨速度背后的主要目的，鄭南和姜偉亦也坦言，所有供貨層面的提速，都是為銷售創(chuàng)造更大的想象空間。

中原地產(chǎn)報(bào)告認(rèn)為，2020年的“金九銀十”是歷史上極其關(guān)鍵的一個(gè)“金九銀十”。上半年疫情影響了房企的資金，而從8月份開始傳聞的三道紅線、降低負(fù)債等要求，使得開發(fā)商更加關(guān)注自己的負(fù)債率，降低負(fù)債率必須要去庫存、回籠現(xiàn)金。

事實(shí)上，受益于貨值的增加，房企的銷售的確處于持續(xù)放量的過程中。中信證券研報(bào)顯示，1-8月，商品房銷售面積98486萬平方米，同比下降3.3%，降幅7個(gè)月來進(jìn)一步收窄;商品房銷售額96943億元，同比年內(nèi)首次回正。

進(jìn)入“金九銀十”，房企們都鉚足了勁，做好了搶收的準(zhǔn)備，價(jià)格大戰(zhàn)也由此拉開序幕。

9月初，恒大推出“割肉式”的促銷方案。據(jù)其促銷規(guī)則，恒大全國樓盤將進(jìn)行7折促銷，此外還有多種額外折扣，多重折扣疊加之后的最低折扣可以達(dá)到58折。超低折扣方案一經(jīng)推出，便頻頻出現(xiàn)“搶購潮”，例如長沙恒大珺悅府的1000多套房源遭“秒殺”;深圳恒大時(shí)尚慧谷3天內(nèi)售罄。

鄭南、姜偉也告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，9月下旬開始，他們同樣會(huì)進(jìn)入強(qiáng)促銷周期，國慶小長假則會(huì)推出年底沖刺大促之前力度最大的一輪折扣。

“目前已經(jīng)做了第一期多城聯(lián)動(dòng)直播賣房，國慶小長假還會(huì)采取車輪式直播，每天下午1點(diǎn)到晚上9點(diǎn)，各個(gè)樓盤的直播輪番進(jìn)行，直播間推出額外的折扣券和萬元現(xiàn)金紅包。”鄭南有信心，多樣的銷售模式和多重折扣下，去化率可以增加20%以上，“金九銀十”業(yè)績達(dá)到新高的概率極大。

姜偉所在區(qū)域亦會(huì)在國慶小長假推出最大折扣。“在售樓盤計(jì)劃推出立減首付的活動(dòng)，立減金額1萬到5萬;新入市或加推的樓盤，按照付款方式的不同，給與不同的折扣，最低84折左右。”

中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，9、10月各種房企營銷活動(dòng)將出現(xiàn)井噴，跟隨恒大推出促銷方案的房企會(huì)明顯增加。

不過，嚴(yán)躍進(jìn)提醒，近期部分城市購房政策略有收緊、部分銀行貸款也有收緊傾向，這都是后續(xù)所需要防范的風(fēng)險(xiǎn)。

如其所言，近一個(gè)多月以來，多個(gè)熱點(diǎn)城市被約談，成都、常州、沈陽、南京、寧波等城市相繼發(fā)布穩(wěn)定土地市場、升級房地產(chǎn)調(diào)控措施，深圳、杭州、東莞等地調(diào)控政策更是不斷升級“打補(bǔ)丁”，圍堵假離婚等現(xiàn)象。

與此同時(shí)，貸款方面，融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9月份，有7個(gè)城市貸款利率環(huán)比上漲。另有媒體報(bào)道，沈陽、無錫的二套房首付比出現(xiàn)集體上調(diào)現(xiàn)象，還有銀行以額度緊張為由，降低放款速度，部分銀行甚至直接暫停了房貸業(yè)務(wù)。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，部分城市購房政策明顯收緊，在管控投資投機(jī)需求的同時(shí)，也有可能影響后續(xù)的交易水平和去化水平。

關(guān)鍵詞： 地產(chǎn)人