盡管中小房企上市心情極為迫切，但資本市場對(duì)其態(tài)度已然轉(zhuǎn)冷。市場消息顯示，截至目前，領(lǐng)地集團(tuán)和大唐地產(chǎn)仍未獲得足額認(rèn)購。

經(jīng)歷四十年風(fēng)雨后，廈門國貿(mào)近日宣布，將逐步退出房地產(chǎn)業(yè)。但稍一轉(zhuǎn)身，這家老牌國企便以另一種方式再次介入地產(chǎn)大潮。11月末，大唐地產(chǎn)終于踏上IPO末班車，正式開啟招股，廈門國貿(mào)系其基石投資者。

與大唐地產(chǎn)一同通過聆訊的，還有四川房企領(lǐng)地集團(tuán)，加上已上市的金輝控股、上坤地產(chǎn)、祥生控股、港龍中國、匯景控股，2020年共有7家中小型房企拿到港股入場券。

與往年不同，今年中小房企上市難度明顯加大，領(lǐng)地、大唐均沖擊兩次后才得以上岸。仍在排隊(duì)中的萬創(chuàng)國際、海倫堡、奧山控股、三巽控股、鵬潤控股、實(shí)地地產(chǎn)，已在數(shù)次遞表、屢敗屢戰(zhàn)的路上掙扎許久。

“其實(shí)上市還是想在A股的，但A股對(duì)地產(chǎn)行業(yè)大門緊閉，所以房企只能曲線救國，到港股上市。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴第一財(cái)經(jīng)記者，現(xiàn)在三道“紅線”對(duì)房企的壓力慢慢體現(xiàn)出來，所以融資極為重要。

對(duì)這些規(guī)模尚小、踩中紅線、融資渠道單一的區(qū)域型房企來說，上市已不僅是發(fā)展分水嶺，而是驚險(xiǎn)生死關(guān)。唯有上市，才有望依靠資本市場的信用背書降低融資成本，進(jìn)而補(bǔ)血擴(kuò)張，爭得市場競爭機(jī)會(huì)。

力圖擴(kuò)張

從廈門走出的上市房企不在少數(shù)，禹洲集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)……如今這一名單中又多了大唐地產(chǎn)。不過，相較已借上市實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的房企來說，大唐地產(chǎn)規(guī)模尚小，在克而瑞排行榜中，該集團(tuán)今年前11月銷售額僅342億元，排名78位。

十年前，福信集團(tuán)將風(fēng)雨飄搖的大唐地產(chǎn)納入囊中，收購其70%股權(quán)，此后大唐逐步走出廈門，向北部灣、京津冀、長江中游、長三角及成渝等地?cái)U(kuò)張。2019年10月，福信集團(tuán)以7760萬元獲得大唐剩余30%股權(quán)，自此全資持有。

早在2019年初，大唐地產(chǎn)總裁郝勝春便提出集團(tuán)要在三年沖千億的銷售目標(biāo)，由此進(jìn)入全國房企50強(qiáng)。但無論從銷售規(guī)模還是盈利指標(biāo)看，大唐離其發(fā)展目標(biāo)尚遠(yuǎn)，唯有借上市這一跳板奮力一搏。

招股書數(shù)據(jù)顯示，過去三年，大唐地產(chǎn)的收益從40.19億元增加至81.08億，復(fù)合年增長率約42%;今年上半年，大唐地產(chǎn)錄得收益17.85億元，同比減少41.51%，純利錄得9000萬元，同比減少75.61%，毛利率下滑至23.3%。

規(guī)模訴求下，大唐終于等來上市入場券。據(jù)悉，該集團(tuán)香港公開發(fā)售規(guī)模3.334億股，每股招股價(jià)3.6~4.6港元，預(yù)計(jì)12月11日掛牌上市，以發(fā)售價(jià)中位數(shù)4.10港元計(jì)，估計(jì)全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額約12.794億港元。

領(lǐng)地集團(tuán)與大唐地產(chǎn)的發(fā)展路徑有相似之處。1999年4月，劉玉輝與兄弟劉山、劉玉奇成立領(lǐng)地集團(tuán)，在四川省樂山市開展業(yè)務(wù)。2006年，領(lǐng)地集團(tuán)將總部從樂山市遷至成都市，開始將業(yè)務(wù)版圖向全國擴(kuò)張。不僅如此，領(lǐng)地稱，為了加快周轉(zhuǎn)速度，一般在收購?fù)恋?天內(nèi)，該公司便可完成項(xiàng)目準(zhǔn)備工作，并準(zhǔn)備物業(yè)開發(fā)，營銷流程同步跟進(jìn)。

不過直到現(xiàn)在，該集團(tuán)約六成土儲(chǔ)仍集中于川渝地帶。在克而瑞榜單中，領(lǐng)地前十月全口徑銷售額208億元，到11月份已跌出百強(qiáng)行列。

盈利表現(xiàn)方面，領(lǐng)地集團(tuán)也如大唐地產(chǎn)般上下波動(dòng)。2017~2019年，領(lǐng)地營收從53.4億元升至75.7億元，年復(fù)合增長率19.1%，不過去年前五個(gè)月，領(lǐng)地曾錄得虧損凈額930萬元，今年同期凈利潤又回正至1.66億元。

“當(dāng)下，大房企對(duì)區(qū)域滲透厲害，區(qū)域型房企優(yōu)勢不足。”盧文曦直言。為打破局面，今年4月，領(lǐng)地向港交所提交招股書，直到11月19日才通過聆訊。該集團(tuán)計(jì)劃全球發(fā)售2.5億股，預(yù)計(jì)募資凈額約12.13億港元。

融資成本高昂

規(guī)模擴(kuò)張?jiān)V求之外，開拓融資渠道是中小房企上市的核心目的。

以此前上市的金輝控股及祥生地產(chǎn)為例，這兩家公司均踩中“三道紅線”，急需通過上市打通融資渠道。招股書數(shù)據(jù)，截至今年8月末，金輝控股一年內(nèi)到期的借款總額為181.77億元，同期現(xiàn)金及等價(jià)物為68.6億元，現(xiàn)金短債比不足1。

上市后，金輝的融資動(dòng)作陡然增多。據(jù)上交所11月16日披露，金輝集團(tuán)股份有限公司擬發(fā)行公司債，總額12.2億;11月20日，該公司完成發(fā)行2020年公開發(fā)行公司債券(第二期)，發(fā)行總額12.2億元，票面利率6.95%。

領(lǐng)地集團(tuán)和大唐地產(chǎn)面臨的債務(wù)問題同樣突出。招股書數(shù)據(jù)顯示，2017~2019年，領(lǐng)地集團(tuán)凈債務(wù)與權(quán)益比例(凈負(fù)債率)分別為0.6倍、1.1倍、1.4倍，到2020年前五個(gè)月達(dá)1.5倍，高于行業(yè)平均水平。

2017年~2019年及截至2020年5月31日，領(lǐng)地未償還銀行及其他借款總額分別為35.86億元、78.54億元、117.55億元及151.76億元;同期未償還銀行及其他借款的加權(quán)平均實(shí)際利率分別為6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。

因金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企是否上市及規(guī)模均設(shè)有門檻，領(lǐng)地較依賴信托融資。截至2019年底，該公司共有26筆信托融資借款，借款本金余額約59.89億元，占借款總額約50.95%，且這批信托票面利率大部分為12%~14%。

高昂的融資成本，進(jìn)一步壓縮了領(lǐng)地的盈利空間。2017~2019年，領(lǐng)地集團(tuán)營收毛利率分別為20.1%、35.7%、27.8%，凈利潤率分別為12.2%、11.5%、8.9%，今年前五個(gè)月凈利率再下降至5.5%。

大唐地產(chǎn)同樣面臨高負(fù)債難題。2017~2019年，該公司凈負(fù)債比率為1087.9%、408.8%及119.2%，負(fù)債總額分別為257.79億元、297.51億元及339.55億元;今年上半年，凈負(fù)債比率升至128.5%，較去年底增加9.3個(gè)百分點(diǎn)。

信托融資也是大唐此前的重要輸血渠道。目前，大唐仍有7筆信托融資尚未履行，到期日在2020年至2021年間，金額總計(jì)28.86億元。“三道紅線”重壓下，大唐地產(chǎn)急需上市補(bǔ)血，并進(jìn)一步打通融資渠道，降低資金成本。

截至今年8月底，大唐地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備1117.6萬平方米，開發(fā)中物業(yè)建筑面積為720萬平方米，待開發(fā)物業(yè)總建筑面積300萬平方米。這些沉淀的土儲(chǔ)資源，同樣需要更多資金撬動(dòng)以轉(zhuǎn)化為利潤。

資本態(tài)度轉(zhuǎn)冷

盡管中小房企上市心情極為迫切，但資本市場對(duì)其態(tài)度已然轉(zhuǎn)冷。市場消息顯示，截至目前，領(lǐng)地集團(tuán)和大唐地產(chǎn)仍未獲得足額認(rèn)購。早先上市的幾家房企，同樣遭遇了資本市場的冷遇。

譬如11月17日上市的上坤地產(chǎn)，發(fā)行價(jià)2.28港元/股，上市首日盤中即跌破發(fā)行價(jià)，當(dāng)日微漲0.88%;金輝控股10月29日掛牌上市，開盤集合競價(jià)報(bào)4.18港元，較發(fā)行價(jià)下跌2.79%，截至收盤報(bào)4.36港元，當(dāng)日漲幅1.4%。

與資本對(duì)物業(yè)股的態(tài)度相比，房地產(chǎn)開發(fā)商確實(shí)已失去其黃金年代。“現(xiàn)在樓市調(diào)控基調(diào)不變，市場對(duì)行業(yè)發(fā)展前景保持謹(jǐn)慎。另外，這些上市房企本身體量不大，是不是能維持穩(wěn)定增速，市場信心不足。”盧文曦認(rèn)為。

為了沖擊上市，領(lǐng)地集團(tuán)曾密集引入明星職業(yè)經(jīng)理人，以擺脫家族色彩。2019年8月，金科原品牌總經(jīng)理姚科加入，擔(dān)任領(lǐng)地助理總裁兼品牌總經(jīng)理;12月，恒大集團(tuán)原總裁許永軍出任領(lǐng)地總裁一職。

“上市是企業(yè)走進(jìn)資本市場的必經(jīng)之路，而后如何發(fā)展要看企業(yè)上市的出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)際需求，只有提升自身核心競爭力才能走得長遠(yuǎn)。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩稱。

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