暗搶與明爭，均是實力見證。

去年6月26日，深圳經(jīng)歷了一場現(xiàn)象級土拍，單日掛拍5宗宅地，吸金224億。如今，光景再現(xiàn)。11月23日，深圳刷新紀(jì)錄，單日掛拍8宗宅地，土地出讓總金額達(dá)到339.8億元，堪稱“史詩級土拍”。

此次土拍大戰(zhàn)吸引萬科、融創(chuàng)、金地、保利發(fā)展、中海、華潤、招商蛇口、華發(fā)、佳兆業(yè)等超25家房企參與。其中，位于寶安沙井的A301-0575地塊，由融創(chuàng)+華發(fā)以127.1億元收入囊中。結(jié)合游樂設(shè)施+酒店的規(guī)劃，這塊地融創(chuàng)或?qū)⒂脕斫ㄔO(shè)全球最大的室內(nèi)冰雪世界。另外，寶安西鄉(xiāng)地塊A122-0371也有10家房企參與競拍，超過130次舉牌后，最終被萬科以59.98億+配建6.6萬平方米人才房競得。

值得注意的是，23日這場土拍，新城控股與佳兆業(yè)聯(lián)合，首進深圳。安徽安聯(lián)高速公路有限公司、中信城開投資集團均是首次在深圳公開市場上斬獲土地。業(yè)內(nèi)人士分析，深圳每次拍地都引起市場和媒體的高度關(guān)注，參與土拍相當(dāng)于無形廣告，也是對企業(yè)的品牌宣傳。此外，深圳是粵港澳大灣區(qū)城市群中的核心引擎，又是一線城市中土地面積最小的城市，無論是戰(zhàn)略意義還是市場前景，都對開發(fā)商有極大吸引力。

近幾年，隨著粵港澳大灣區(qū)利好政策不斷落地，以及珠三角經(jīng)濟區(qū)優(yōu)越的發(fā)展前景，大灣區(qū)成為房企必爭之地。除公開市場招拍掛外，城市更新項目爭奪也暗潮洶涌。

似乎所有項目加上“大灣區(qū)”標(biāo)簽，就會成為一樁穩(wěn)賺不賠的生意。

利好政策不斷疊加大灣區(qū)9城土地成交破6000億

根據(jù)規(guī)劃，粵港澳大灣區(qū)囊括9座城市和2個特區(qū)(9城為廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶，2區(qū)為香港、澳門)，以中國0.6%的國土面積吸納了全國5%的人口，創(chuàng)造了全國12%的GDP，堪稱“中國第一灣”。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1月-11月，粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地9城，土地出讓金達(dá)到6331.44億元。單個城市來看，廣州出讓226宗土地，土地出讓金突破2000億元，達(dá)到2162.75億元，占9城總土地成交額的34.16%;佛山市土地出讓金也突破千億，達(dá)到1181.69億元;深圳依靠77宗土地成交，貢獻904.67億元，排在九城中第三的位置。最為惹眼的是惠州，截至11月30日，其土地出讓宗數(shù)達(dá)到390塊，排在九城之首，土地出讓金也達(dá)到545.46億元。

自2017年開始，粵港澳大灣區(qū)的二次頂層設(shè)計拉開大幕。2017年7月1日，《深化粵港澳合作推進大灣區(qū)建設(shè)框架協(xié)議》簽署。2019年2月18日，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》正式公布。作為中國最具活力的城市群，大灣區(qū)迎來了新一輪機遇期。

一年多來，多項利好區(qū)域發(fā)展的措施陸續(xù)出臺，包括對在大灣區(qū)內(nèi)地城市工作的香港和海外高端人才給予稅收補貼等8項政策以及支持大灣區(qū)建設(shè)的80條金融措施等。

尤其是進入2020年，大灣區(qū)利好政策頻出。今年5月，國家開發(fā)銀行宣布，年內(nèi)將向粵港澳大灣區(qū)提供融資總量3600億元，加大對粵港澳大灣區(qū)的金融支持力度。

8月，國家發(fā)改委印發(fā)了《關(guān)于粵港澳大灣區(qū)城際鐵路建設(shè)規(guī)劃的批復(fù)》，同意在粵港澳大灣區(qū)有序?qū)嵤┮慌请H鐵路項目，以服務(wù)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)。規(guī)劃表示到2025年，目標(biāo)是將大灣區(qū)鐵路網(wǎng)絡(luò)運營及在建歷程提至4700公里，全面覆蓋大灣區(qū)中心城市、節(jié)點城市和廣州、深圳等重點都市圈。規(guī)劃建設(shè)13個城際鐵路和5個樞紐工程項目，總里程約775公里，投資達(dá)4741億元。

日前，中國銀保監(jiān)會副主席黃洪在第三屆粵港澳大灣區(qū)金融發(fā)展論壇上透露，銀保監(jiān)會將引導(dǎo)金融機構(gòu)加大對大灣區(qū)內(nèi)包括新型顯示、新一代通信技術(shù)、5G和移動互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥等先進制造業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的金融支持。

業(yè)內(nèi)人士分析，從政策及基建計劃來看，整個大灣區(qū)形勢一片大好，在這樣的大潮中，房地產(chǎn)往往能率先收割一波紅利，越來越多的人看好房企在大灣區(qū)的表現(xiàn)。

隨著大灣區(qū)建設(shè)提速，城市更新方面也利好不斷。

2019年9月，廣州東省任命政府發(fā)布《關(guān)于深化改革加速推動“三舊”改造 促進高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》。指導(dǎo)意見指出，土地或地上建筑物為多個權(quán)利主體按份共有的，占份額不少于三分之二的按份共有人已簽訂搬遷補償協(xié)議，可實施政府裁決和司法裁判。與以往的規(guī)定相比，該指導(dǎo)意見把原80%同意率門檻進一步降低至2/3。

業(yè)內(nèi)人士分析，大灣區(qū)針對加速舊改流程的利好頻出，預(yù)計對舊改流程可提速。一年多以來，大灣區(qū)城市更新已進入加速發(fā)展的快車道。

據(jù)廣東省三舊改造協(xié)會行業(yè)發(fā)展研究中心不完全統(tǒng)計，2020年4月-10月，位于大灣區(qū)的廣州、深圳、東莞、佛山等9個城市“三舊”改造和城市更新項目數(shù)量達(dá)2186個，新增“三舊”改造面積達(dá)3431.2萬平方米。具體從項目數(shù)量看，深圳舊改項目數(shù)量最多，達(dá)541個;其次是廣州，達(dá)481個;排名第三的是東莞，有347個。

從新增舊改面積來看，廣州新增面積最多，達(dá)726.95萬平方米;其次是東莞，達(dá)536.08萬平方米;排名第三的是深圳，新增444.04萬平方米。

來源：廣東省三舊改造協(xié)會行業(yè)發(fā)展研究中心

隨著中國城鎮(zhèn)化進程從原來的“粗放式發(fā)展”進入“精細(xì)化運營”時代，城市更新作為城市發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，正在一步步登上歷史舞臺。具體到粵港澳大灣區(qū)，其城市更新也必將成為兵家必爭賽道。

本地、外來房企上演“攻守道” 房企持續(xù)重倉大灣區(qū)

打江山容易，守江山難。

在涉宅用地方面，2020年1月-11月大灣區(qū)內(nèi)地9城房企拿地TOP30名單中，既有碧桂園、佳兆業(yè)、萬科等本地房企積極拿地，也有龍湖、陽光城此類外來房企不斷發(fā)起挑戰(zhàn)。

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年前11月，30家房企在大灣區(qū)總計獲得173宗涉宅用地，拿地面積達(dá)到1189.78萬平方米，總拿地金額達(dá)到3358.28億元。其中，保利發(fā)展拿地金額超300億元，達(dá)到322.56億元，成為大灣區(qū)拿地金額最高的房企。此外，碧桂園前11月共獲取17宗涉宅用地，成為獲取地塊最多的房企。而中國恒大則以93.43萬平方米的拿地面積成為30家房企中拿地面積最高的。

來源：同策研究院

值得注意的是，中國恒大、佳兆業(yè)、中海、龍光集團在大灣區(qū)9城的拿地金額也超過200億元，保利發(fā)展、佳兆業(yè)、龍光集團的拿地宗數(shù)也均超過10塊。

作為大灣區(qū)龍頭房企，龍光集團表現(xiàn)了較強的競爭能力。財報顯示，截至2020年中期，龍光集團總貨值達(dá)9340億元。其中，大灣區(qū)占比82%，三年內(nèi)可實現(xiàn)供應(yīng)貨值4791億元，足以保障未來三年權(quán)益合約銷售的增長。

外來房企中，陽光城2016年首入大灣區(qū)，后聚焦廣州、深圳、東莞、佛山等關(guān)鍵城市，市場份額不斷上升。從2020上半年陽光城的總土儲分布看，其主要布局在大福建、長三角、珠三角、京津冀和戰(zhàn)略城市等五大區(qū)域。其中，在珠三角的土儲布局中，剩余可售建筑面積為837.4萬平方米，在總土儲中的占比16.8%。

同策研究院分析師丁垚表示，全國來看，大灣區(qū)與長三角是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“必爭之地”。一方面，已經(jīng)深耕大灣區(qū)的房企在全國化布局的同時也要力保大灣區(qū)的份額;另一方面，一些近年新進大灣區(qū)的房企也在不斷開疆拓土。當(dāng)然，由于大灣區(qū)的競爭日趨激烈，一些廣東本土房企除了灣區(qū)之外，也在不斷發(fā)掘粵東西北城市的機會，謀求利潤空間。

隨著房地產(chǎn)增量市場見頂，單純憑借傳統(tǒng)的招拍掛方式獲取土地已經(jīng)無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的胃口。城市更新政策的出臺，為房企布局大灣區(qū)提供了新思路。

根據(jù)廣東省三舊改造協(xié)會行業(yè)發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)，截至11月22日，廣東省三舊改造協(xié)會會員企業(yè)舊改項目數(shù)量高達(dá)255個。從項目分布來看，深圳是會員企業(yè)舊改的熱土，項目達(dá)86個，占比約34%;其次是廣州，項目數(shù)達(dá)64個;排名第三的是東莞，項目數(shù)達(dá)49個。

此外，數(shù)據(jù)顯示，會員單位中舊改項目最多的為華潤置地，項目數(shù)量達(dá)25個;其次是佳兆業(yè)，達(dá)24個;排名第三的是萬科，有19個舊改項目。

佳兆業(yè)一直以舊改專家著稱。截至今年上半年，佳兆業(yè)實現(xiàn)合約銷售360億元，舊改項目貢獻銷售超過30%。截至6月30日，佳兆業(yè)儲備舊改項目占地面積4200萬平方米，預(yù)計貨值約2.6萬億元。其中，深圳舊改占地面積占比27%，廣州占比36%。管理層在今年中期業(yè)績會上透露，集團未來將保持每年供應(yīng)80—100萬平方米舊改用地規(guī)模，為地產(chǎn)開發(fā)提供穩(wěn)定而有利的發(fā)展保障。

提起廣州舊改，保利發(fā)展曾第一個吃螃蟹。目前，保利發(fā)展在大灣區(qū)城市更新涉及改造面積已達(dá)千萬平方米。11月以來，保利發(fā)展分別成為珠海金灣三灶社區(qū)和廣州花都三東村改造項目的合作企業(yè)。其中，廣州花都三東村舊改項目位于花都區(qū)中部，項目總用地面積199萬平方米，預(yù)計總投資額300億元，為廣州舊改招標(biāo)史上投資額最大的項目。

相比之下，萬科在大灣區(qū)的城市更新則顯得進退有度。11月，萬科退出廣州葵蓬村舊改，主要原因是無法平衡復(fù)建與融資成本。業(yè)內(nèi)人士分析，舊改項目耗時長也意味著涉及的風(fēng)險更大，相比普通的招拍掛項目需要更多的前期準(zhǔn)備工作，而一旦由于政策的變動導(dǎo)致改造成本超出預(yù)算，及時抽身也不失為一個好辦法。

隨著都市圈發(fā)展分化加劇，大灣區(qū)因政策加持及區(qū)域優(yōu)勢，其前景更加明朗，包括深圳、廣州、東莞在內(nèi)的華南市場也蒸蒸日上。而無論是傳統(tǒng)招拍掛市場，還是城市更新，房企都不會輕易放過任何一個掘金機會。

關(guān)鍵詞： 大灣區(qū)