隨著最后一宗純商品房地塊出讓，2020年北京土拍市場(chǎng)正式收官。12月30日下午，石景山劉娘府地塊以55.56億底價(jià)成交，被遠(yuǎn)洋+中交+平安+保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)園聯(lián)合體摘得。該項(xiàng)目中居住用途全部建設(shè)商品住房，不配建保障性住房。由此，北京年內(nèi)“不限價(jià)”宅地再添一宗。

北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2020年全年，北京共成交住宅用地48宗，其中限競(jìng)房地塊有8宗，共有產(chǎn)權(quán)房有4宗(其中一宗含部分純商品房)，不限價(jià)純商品房地塊36宗，從占比上來(lái)看，北京今年不限價(jià)地塊供應(yīng)達(dá)到了75%。根據(jù)記者測(cè)算，2020年全年，北京住宅用地合計(jì)攬金逾1737億元，與去年同期相比增長(zhǎng)17.4%;平均溢價(jià)率約18.8%，比去年同期增長(zhǎng)了9.6個(gè)百分點(diǎn)。面粉決定面包的價(jià)格，2021年北京房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)上漲?對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，供地結(jié)構(gòu)變化拉高土地成本，但供應(yīng)梯度是為了滿足市場(chǎng)需求。截至目前北京更多土地供應(yīng)處于五環(huán)外，預(yù)計(jì)明年北京新房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)性小幅上升，但整體房?jī)r(jià)并不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。

遠(yuǎn)洋聯(lián)合體55億石景山拿地

12月30日，北京迎來(lái)年內(nèi)最后一宗住宅地塊出讓，由于僅有一家企業(yè)報(bào)價(jià)，石景山劉娘府地塊以55.56億底價(jià)成交，被遠(yuǎn)洋+中交+平安+保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)園聯(lián)合體摘得。

據(jù)掛牌文件顯示，此次出讓地塊位于石景山北部的劉娘府地區(qū)，建設(shè)用地面積約10萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約15.59萬(wàn)平方米，土地用途為二類居住用地、綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、基礎(chǔ)教育用地。根據(jù)出讓要求，該項(xiàng)目中居住用途全部建設(shè)商品住房，不配建保障性住房。由此，北京年內(nèi)“不限價(jià)”宅地再添一宗。

劉娘府地塊之所以不被眾房企“青睞”，一則是臨近年底房企拿地的預(yù)算普遍滿額，另一方面則是受到地塊本身的影響。北京商報(bào)記者注意到，在劉娘府地塊15.59萬(wàn)平方米的體量中，商業(yè)部分占到了約8.3萬(wàn)平方米，住宅部分僅有約6.9萬(wàn)平方米。除此之外，該地塊還需配建幼兒園、托老所、社區(qū)居委會(huì)等等，開(kāi)發(fā)建設(shè)并不“純粹”。

據(jù)出讓要求，1604-666地塊基礎(chǔ)教育用地，地上建筑規(guī)模4410平方米，規(guī)劃為12班幼兒園，需由競(jìng)得人代建，無(wú)償移交石景山區(qū)教委;1604-667二類居住用地，地上建筑規(guī)模27068平方米，需配建360平方米社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、1350平方米托老所;1604-663二類居住用地，地上建筑規(guī)模41522平方米，需配建150平方米社區(qū)居民委員會(huì);1604-678地塊綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，地上建筑規(guī)模42611平方米，需配建27174平方米商業(yè)用房，由北京華美天祥投資管理公司以3000元/平方米價(jià)格回購(gòu)。

遠(yuǎn)洋競(jìng)得石景山劉娘府地塊，也符合此前市場(chǎng)的預(yù)期。北京商報(bào)記者了解到，該地塊臨近項(xiàng)目就是遠(yuǎn)洋天著春秋，且目前遠(yuǎn)洋在京項(xiàng)目基本售罄，急需補(bǔ)充土儲(chǔ)。年內(nèi)，遠(yuǎn)洋在北京僅有兩宗地塊斬獲，上一宗是豐臺(tái)大瓦窯地塊，同樣是“不限價(jià)”宅地，由遠(yuǎn)洋+城建以48億競(jìng)得。

回看今年石景山板塊，多宗不限價(jià)宅地供應(yīng)，讓之前“無(wú)房可售”的石景山回歸，購(gòu)房客也從“只能選門頭溝”回流。不過(guò)受“不限價(jià)”的影響，目前石景山新房項(xiàng)目以改善類產(chǎn)品為主，中海天鉆、長(zhǎng)安云尚、長(zhǎng)安九里、中海首鋼天璽等均為7萬(wàn)+項(xiàng)目。

宅地供應(yīng)“不限價(jià)”占75%

隨著石景山劉娘府地塊成功出讓，北京2020年土拍市場(chǎng)整體收官。據(jù)北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2020年全年，北京共成交住宅用地48宗，其中限競(jìng)房地塊有8宗，共有產(chǎn)權(quán)房有4宗(其中一宗含部分純商品房)，不限價(jià)純商品房地塊36宗，從占比上來(lái)看，北京今年不限價(jià)地塊供應(yīng)達(dá)到了75%。

自2016年下半年開(kāi)始，北京住宅用地出讓開(kāi)始采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式，限競(jìng)房地塊成為北京住宅供應(yīng)的主力。過(guò)去三年，北京一共有212宗地塊供應(yīng)(包括部分流標(biāo))，其中限競(jìng)房供應(yīng)了113宗，合計(jì)住宅部分面積是1008萬(wàn)平方米，不限價(jià)的商品房地塊僅有21宗。

然而今年受供地節(jié)奏影響，不限價(jià)宅地成為主力軍。年內(nèi)，北京不限價(jià)宅地的供應(yīng)量明顯增加，其中不乏海淀西北旺、大興舊宮、朝陽(yáng)分鐘寺、豐臺(tái)大瓦窯等熱點(diǎn)區(qū)域。具體來(lái)看，土地資源稀缺的海淀今年也有5宗住宅地塊出讓，除1宗共有產(chǎn)權(quán)房外，其他4宗均為“不限價(jià)”宅地。原本計(jì)劃年內(nèi)出讓的海淀樹(shù)村2宗不限價(jià)宅地延期至明年，118億的貨值仍在路上。

值得一提的是，連限競(jìng)房扎堆的亦莊河西區(qū)，今年內(nèi)也有一宗“不限價(jià)”宅地成交，而且該地塊屬于北京今年總價(jià)最高地塊，被中海以79億元競(jìng)得。

從溢價(jià)情況來(lái)看，2020年全年北京共成交住宅用地48宗，其中溢價(jià)率超過(guò)40%的住宅地塊有3宗，分別位于通州臺(tái)湖、豐臺(tái)分鐘寺以及房山線稻田站。溢價(jià)率49.78%，是今年北京住宅地塊的最高值，該地塊于同期產(chǎn)生了“競(jìng)自持”。

北京商報(bào)記者注意到，年內(nèi)北京共有兩例“競(jìng)自持”地塊產(chǎn)生，一例是2月18日綠城競(jìng)得的通州臺(tái)湖;另一例則是12月14日才成交的朝陽(yáng)東壩鄉(xiāng)地塊，旭輝、首開(kāi)、金地聯(lián)合體以35.0244億元+4%自持競(jìng)得。

因調(diào)控政策不斷加碼，“競(jìng)自持”已很少在北京土拍市場(chǎng)出現(xiàn)，北京上次“競(jìng)自持”還是在2018年11月，住總以17.7億元+自持2%摘得大興區(qū)采育0128A限價(jià)宅地。

溢價(jià)率在30%-40%之間的住宅地塊，今年北京共有6宗，2宗位于大興，2宗位于房山，昌平和豐臺(tái)各有1宗。其中，溢價(jià)率最高的是豐臺(tái)分鐘寺地塊，屬于“分鐘寺三兄弟”的一員。3宗分鐘寺地塊，合生前后花費(fèi)了將近180億元，或是受資金壓力的限制，最終與世茂、金茂三家共同開(kāi)發(fā)。

從房企端來(lái)看，在今年北京土拍市場(chǎng)，中海收獲了“總價(jià)”最高地塊，綠城收獲了“溢價(jià)率”最高地塊。值得一提的是，兩家房企也是今年北京土拍的大贏家。綠城5天144億在京拿地3宗，中海前后花費(fèi)超270億元獲地5宗，其中一宗與首開(kāi)聯(lián)合拿地。

供地結(jié)構(gòu)變化拉高成本

據(jù)測(cè)算，2020年全年，北京住宅用地合計(jì)攬金逾1737億元，與去年同期相比增長(zhǎng)17.4%;平均溢價(jià)率約18.8%，比去年同期增長(zhǎng)了9.6個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于土地市場(chǎng)價(jià)格變化，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，主要受到土地成交結(jié)構(gòu)影響。一方面，2020年北京宅地成交區(qū)位向城中靠攏，拉動(dòng)整體土地出讓金上漲;另一方面，今年北京成交多宗優(yōu)質(zhì)區(qū)位地塊，例如上半年成交了2宗位于海淀區(qū)地塊，以及3宗地理位置較好的豐臺(tái)分鐘寺地塊，對(duì)整體成交價(jià)格起到了拉升作用。

那么隨著面粉價(jià)格走高，2021年北京房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)上漲?對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙分析稱，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入存量房時(shí)代，房?jī)r(jià)主要取決于存量房市場(chǎng)供求關(guān)系。土地價(jià)格的上漲一定程度上帶動(dòng)了新房?jī)r(jià)格上升，但在房住不炒，市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的基調(diào)下，房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)大幅上升的局面。由于今年的土地位置相對(duì)較好，預(yù)計(jì)明年新房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)性小幅上升，二手市場(chǎng)房?jī)r(jià)繼續(xù)維穩(wěn)。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅同樣告訴北京商報(bào)記者，今年北京土地供應(yīng)要更為優(yōu)質(zhì)，且高價(jià)地塊主要集中在五環(huán)內(nèi)，這與城市的架構(gòu)相匹配，核心城區(qū)與遠(yuǎn)郊區(qū)也需要有所分化。但整體而言，截至目前北京更多土地供應(yīng)在五環(huán)外，供應(yīng)梯度是為了滿足市場(chǎng)需求，整體均價(jià)也會(huì)被拉平，明年北京房?jī)r(jià)并不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。

潘浩亦表示，作為價(jià)格穩(wěn)定器的限競(jìng)房仍有六成等待入市，明年房?jī)r(jià)大幅上漲可能性不大。

北京商報(bào)記者 盧揚(yáng) 王寅浩

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