2020年之于上海樓市注定是值得記錄的一年。

年初，受疫情影響，上海新房市場斷供長達(dá)兩月之久，直到3月底綠地海珀外灘項(xiàng)目入市方才打響2020年新盤第一槍。

經(jīng)歷了風(fēng)雨飄雨的一季度，二季度上海樓市開始回暖，并持續(xù)火熱。土拍市場亮點(diǎn)滿滿，出讓金額逼近3000億元，時(shí)隔三年重返全國首位;新房市場，供應(yīng)與需求端齊漲，即便受疫情影響停擺兩月，整體推盤量與認(rèn)籌情況仍超越往年。

一切過往，皆為序章，新一年的樓市大幕即將拉開。

樓市熱得有些意外

伴隨著年末洶涌依舊的搶房潮，2020年上海樓市落下了帷幕。

每一個(gè)身處其中的人都切實(shí)感受到了申城樓市這一年的變化，它的炙熱與魔幻、瘋狂與高潮。

重奪土拍冠軍

2020年12月18日，隨著松江、普陀兩宗地塊的成功出讓，激戰(zhàn)近一年的上海土拍市場正式落下帷幕。

2020年上海土地市場堪稱近年來最火熱的一年。年初香港置地斥資311億元拿下徐匯區(qū)黃浦江南延伸段，不僅吹響了2020年上海土拍進(jìn)擊的號(hào)角，也一舉刷新內(nèi)地土地總價(jià)紀(jì)錄。此后，供地節(jié)奏陸續(xù)加快，“招掛復(fù)合”規(guī)則調(diào)整、自持比例取消等土拍規(guī)則的調(diào)整，更是點(diǎn)燃了沉寂多年的上海市場，眾多房企奔赴而來參與其中，土地市場明顯轉(zhuǎn)熱，高溢價(jià)率重現(xiàn)江湖。

與此同時(shí)，上海明確“加快經(jīng)營性用地出讓節(jié)奏，夯實(shí)土地供應(yīng)計(jì)劃，適當(dāng)增加年度土地供應(yīng)量”，多幅市區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地的出讓，更是引來大批房企圍獵，土拍市場百花齊放、高潮迭起。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，92宗涉宅地塊被66家房企分獲，平均溢價(jià)率11.86%，其中底價(jià)成交地塊共41幅;65幅純住宅用地的平均溢價(jià)率達(dá)到14.4%，僅有22幅底價(jià)成交。

開倉放糧的效果顯而易見。

據(jù)上海土地市場公開信息不完全統(tǒng)計(jì)，截至12月18日，2020年上海成功通過招拍掛轉(zhuǎn)讓345宗地塊，土地成交金額2889.64億元，重返出讓金首位。過往三年里，這一指標(biāo)分別由北京和杭州拔得頭籌。

新房供應(yīng)放量

相較于過往兩年的平穩(wěn)，這一年的熱度從土拍延伸至新房、二手房。

《國際金融報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2020年上海地區(qū)公開搖號(hào)的新盤數(shù)量上漲明顯。東方公證處顯示，2020年上海地區(qū)共有186個(gè)新盤開盤搖號(hào)并公布開盤結(jié)果，相較于2019年的154個(gè)，同比上漲20.78%。對應(yīng)到房源數(shù)上看，186個(gè)搖號(hào)新盤帶動(dòng)了48542套房源入市，較2019年的42356套上漲14.6%。

推盤節(jié)奏上，相較2019年的平緩走勢，2020年上海地區(qū)新盤入市節(jié)奏波動(dòng)較大，且單月房源數(shù)量懸殊明顯。

2020年的推盤高峰集中在4月、8月、9月、10月、12月，單月?lián)u號(hào)新盤數(shù)量均超過20個(gè)，對應(yīng)的入市房源數(shù)分別為7140套、7098套、4925套、5624套、11430套;而在2019年僅12月?lián)u號(hào)新盤數(shù)量超過20個(gè)，且單月入市房源數(shù)最高者也未達(dá)7000套。

2020年度推盤節(jié)奏放緩的1月、2月、3月、11月，入市新盤數(shù)均是個(gè)位數(shù)，且受疫情影響，年初甚至出現(xiàn)單月0盤0房源和1盤203套房源的冷清現(xiàn)象，而2019年即便是入市低潮的2月、11月，推盤量也達(dá)到了5盤946套房源和8盤2068套房源。

然而，即便受疫情影響，上海樓市年度出現(xiàn)2個(gè)多月的空檔期，但憑借隨后市場強(qiáng)勁的爆發(fā)，整體推盤量依然強(qiáng)勢反超2019年。

認(rèn)籌創(chuàng)3年新高

相較于供應(yīng)端，認(rèn)籌端的持續(xù)高漲更能凸顯本年上海樓市的熱度。

整體來看，2020年開盤搖號(hào)的186個(gè)新盤共計(jì)有48542套房源，最終收獲了80371組有效認(rèn)籌，年度平均認(rèn)籌率達(dá)165.57%，創(chuàng)下3年來新高。

2019年入市的154個(gè)新盤共42356套房源，最終收獲了24908組有效認(rèn)籌，年度平均認(rèn)籌率達(dá)58.81%。這也意味著，2020年新房市場年度平均認(rèn)籌率近乎為去年的3倍，二者差距高達(dá)106.76個(gè)百分點(diǎn)。即便是與2018年88.94%的年度認(rèn)籌率相比，依然高出76.63個(gè)百分點(diǎn)。

從月度認(rèn)籌紀(jì)錄來看，除2020年2月份受疫情影響無新盤供應(yīng)外，其余11個(gè)月的月平均認(rèn)籌率均超過2019年同期數(shù)據(jù)。

2020年月均認(rèn)籌率呈上揚(yáng)趨勢，上半年受疫情影響波動(dòng)較大，下半年雖震蕩上行但依然保持在150%以上高位。7-11月，月度平均認(rèn)籌率分別為153.72%、156.86%、153.08%、169.06%、196.29%，并在12月突破200%達(dá)到頂峰的261.57%，不僅力壓2019年市場表現(xiàn)，也遠(yuǎn)超2018年最高點(diǎn)的134.15%，不斷刷新過往紀(jì)錄。

從單個(gè)項(xiàng)目看，2019年上海入市項(xiàng)目收獲認(rèn)籌率最高的是福晟錢隆廣場的647.06%，這一認(rèn)籌率如果放到2020年只能勉強(qiáng)躋進(jìn)前十的門檻。

2020年認(rèn)籌率超過1000%的項(xiàng)目就有2個(gè)，分別為匯成南街里(1268.78%)和尚峰名邸(1268.78%);位于600%-1000%檔的有8個(gè)，依次為尚海酈景·馨瀾、中海匯德里、虹廬灣、仁恒靜安世紀(jì)二期、中海匯德里、前灘三湘印象、綠地海珀外灘和格力浦江海德。

由于市場熱度太高，2020年上海“千人搖”項(xiàng)目高達(dá)27個(gè)，值得注意的是，當(dāng)前市場的火爆也讓開發(fā)商在篩選客戶時(shí)更為嚴(yán)格、強(qiáng)勢，多數(shù)樓盤不僅被設(shè)置了較高的驗(yàn)資門檻，融創(chuàng)徐匯濱江壹號(hào)等大熱的項(xiàng)目更是只接受全款支付，這無形中已經(jīng)“勸退”不少意向客戶，如果參與門檻降低，搖號(hào)認(rèn)籌的隊(duì)伍將進(jìn)一步擴(kuò)大。

即便如此，2020年依然出現(xiàn)了蟠龍?zhí)斓嘏c匯成南街里2個(gè)3000人參與搖號(hào)的項(xiàng)目，而2019年上海僅有高尚領(lǐng)域1個(gè)“千人搖”項(xiàng)目，收獲1181組客戶認(rèn)籌。

從銷售金額來看，2020年，上海出現(xiàn)百億級(jí)神盤，超過去年商品住宅銷售榜冠軍靜安府的96.83億元。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年1-11月，上海樓盤銷售金額排名第一的是瑞虹新城天悅郡庭項(xiàng)目，成交金額達(dá)102.31億元，超出第二名申能凱利海華府約23億元。

如無意外，瑞虹新城天悅郡庭將成為2020年度的銷冠。

細(xì)數(shù)土拍市場“六宗最”

樓板價(jià)最高

多幅市區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地的出讓讓土拍接連迎來高潮。

上海全年單價(jià)最高地塊為楊浦區(qū)江浦社區(qū)R-09地塊(大橋街道115街坊)奪得。該地塊位于楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)，地理位置優(yōu)越，吸引了金融街 招商蛇口、龍光、九龍倉、金隅、仁恒 華發(fā)7大房企5路人馬參與競價(jià)，鏖戰(zhàn)95輪后，金隅以總價(jià)69.2億元競得，成交樓面價(jià)85763.6元/平方米，溢價(jià)率38.33%，創(chuàng)下近階段內(nèi)環(huán)土地價(jià)格新高，市場預(yù)期其未來市場售價(jià)至少在11萬元以上。

單價(jià)僅次于楊浦內(nèi)環(huán)地塊的是三個(gè)月里經(jīng)歷了遇冷與熱戰(zhàn)的虹口北外灘158街坊。圍標(biāo)事件后，北外灘純住宅地塊第二次出讓，與第一次出讓時(shí)3家房企僅有一家舉牌，另外兩家放棄參與競價(jià)不同，這幅北外灘“鉆石級(jí)”地塊再次出讓吸引了綠城、招商蛇口、華發(fā)、融創(chuàng)、融信、保利以及龍光7家廝殺，競價(jià)環(huán)節(jié)高潮迭起，歷時(shí)2個(gè)半小時(shí)，187輪激戰(zhàn)后，招商蛇口終以44.04億元拿下該地塊，溢價(jià)28.4%，成交樓板價(jià)約為8.11萬元/平方米。期間，招商最大的對手龍光欲取該地塊破冰上海市場，其一路加價(jià)到底，187輪競價(jià)中舉牌63次。折戟后6天，龍光終以總價(jià)23.82億元競得楊浦區(qū)定海社區(qū)D5-1地塊，樓面價(jià)65441元/平方米，溢價(jià)率19%，拿下其進(jìn)入上海的首個(gè)項(xiàng)目。

時(shí)隔四年，融信再度殺回中興社區(qū)，這次雖然沒有制造地王，但也創(chuàng)下了年度上海市場樓板價(jià)第三。12月4日，融信聯(lián)手招商、保利以52.129億元拿下了靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元268-01地塊，樓板價(jià)約為7.2萬元/平方米。因該與融信的地王項(xiàng)目中興路一號(hào)位置相近，也被業(yè)內(nèi)人士戲稱為“中興路二號(hào)”。7.2萬元/平方米的樓面價(jià)在業(yè)內(nèi)人事看來，后續(xù)運(yùn)營壓力較小，有穩(wěn)定的獲利空間。

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總價(jià)最高

年度總價(jià)最高的地塊當(dāng)仁不讓為徐匯區(qū)黃浦江南延伸段的28個(gè)地塊。該地塊為涉宅混合用地，雖然最終溢價(jià)率僅為0.1%，綜合樓板價(jià)約為28564元/平方米，但核心區(qū)位加之28個(gè)地塊打包出讓形成的巨無霸體量，讓香港置地為其豪擲310.5億元。

這一價(jià)格，超過了2014年中民投斥資248.5億元拿下的董家渡地塊，也超過了2016年招商蛇口聯(lián)合華僑城以310億元拍得的深圳新會(huì)展中心地塊，成功刷新內(nèi)地土地總價(jià)紀(jì)錄。

緊隨其后的是金隅69.2億元摘得的楊浦江浦社區(qū)地塊，華發(fā)斥資64.35億元拿下的閔行顓橋地塊位列總價(jià)第三。

值得注意的是，年底上海又放出一幅重磅地塊，該地塊位于黃浦區(qū)豫園社區(qū)，起拍價(jià)176億元，或?qū)⒊蔀樯虾５貕K總價(jià)TOP4，但這幅超級(jí)地塊的最終歸屬要等到2021年1月揭曉。

3

斬獲地塊最多

全年92宗涉宅地塊被66家房企分獲，平均一家1.3塊地，但也有房企囊括了多個(gè)地塊，成為2020年上海市場的大贏家。

上半年拿下5個(gè)地塊的大名城下半年繼續(xù)補(bǔ)倉，全年以6幅地位居地塊榜第一，總成交金額約為53.72億元。具體來看，其中4幅位于浦東臨港片區(qū)，另外2幅分別位于松江和青浦。大名城的順利補(bǔ)倉也得益于2020年臨港啟動(dòng)“大批發(fā)”，全年出讓152幅地塊，其中住宅43幅。

大名城的積極補(bǔ)倉除了對上海市場的看好，更重要的原因在于其當(dāng)前位于上海的土儲(chǔ)已幾乎耗盡，其營收重要貢獻(xiàn)城市上海的余糧已不多，如不及時(shí)補(bǔ)倉或?qū)⒈粍?dòng)退出。

和大名城一樣在上海公開市場表現(xiàn)積極的還有金地。12月18日搶下松江區(qū)中山街道新城主城C單元C08-04號(hào)(國際生態(tài)商務(wù)區(qū)25號(hào))地塊后，金地2020年在上海的新增地塊達(dá)到了5宗，其中涉宅用地4幅，耗資156.29億元。

4幅宅地中，2塊位于嘉定，青浦和松江各1塊。從競拍情況來看，金地決心較大，溢價(jià)率均不低。6月11日，金地先以29.02億元拿下青浦區(qū)西虹橋聯(lián)淶路北側(cè)09-15地塊，成交樓板價(jià)3.61萬元/平方米，溢價(jià)率22.04%。5天后，其轉(zhuǎn)戰(zhàn)嘉定區(qū)，以約24.73億元摘得嘉定新城(馬陸鎮(zhèn))戩浜社區(qū)16-06地塊，成交樓板價(jià)約2.25萬元/平方米，溢價(jià)率約27.9%。3天后，同樣是嘉定，這一次的總價(jià)為40.24億元，溢價(jià)率35.48%。年底的松江新城純宅地競拍，金地憑借62.3億元?jiǎng)俪?，溢價(jià)率15.4%。

為何金地要“不惜一切代價(jià)大力補(bǔ)倉上海”?

和大名城一樣，金地在上海市場也面臨類似的“土儲(chǔ)困境”。2020年之前，金地上一次在上海擴(kuò)儲(chǔ)還得追溯到2018年12月，貨值承壓讓金地需要盡快補(bǔ)倉。這一補(bǔ)倉的效果顯而易見，青浦項(xiàng)目目前已進(jìn)入蓄客期，即將開盤。

有別于大名城的節(jié)奏，保利的沖刺主要集中在下半年。下半年，其斥資96.16億元接連斬獲崇明、浦東、奉賢、靜安區(qū)共計(jì)4幅地塊。

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溢價(jià)率最高

“招掛復(fù)合”細(xì)則的調(diào)整，讓更多房企有機(jī)會(huì)參與掛牌競價(jià)環(huán)節(jié)，多塊優(yōu)質(zhì)宅地的出讓更是引發(fā)房企多輪激戰(zhàn)。

全年92幅涉宅地塊平均溢價(jià)率11.86%，底價(jià)成交的共41幅。65幅純宅地平均溢價(jià)率14.4%，底價(jià)成交的只有22幅。其中溢價(jià)率前三名地塊均出自土地供應(yīng)大區(qū)浦東。

全年上海土拍溢價(jià)率之王當(dāng)屬浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)古鎮(zhèn)東單元(PDXC-02)09A-03地塊。9月1日，上海土拍市場迎來月度第一場宅地出讓，該地塊最大的亮點(diǎn)在于距離新場古鎮(zhèn)直線距離僅為1.3公里，最終名不見經(jīng)傳的同潤擊敗雅居樂和保利置業(yè)等，以14.18億元競得該地塊，成交樓板價(jià)29100元/平方米，溢價(jià)率60.8%。

萬達(dá)拿下的臨港地塊緊隨其后，位列第二。

6月11日，萬達(dá)以總價(jià)12.39億元拿下臨港一地塊，溢價(jià)率53.13%，樓面價(jià)17637元/平方米，這也是上半年上海土拍宅地中溢價(jià)率最高的一塊。13天后，萬達(dá)繼續(xù)補(bǔ)倉，以8.1億元競得臨港重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)一宗商住用地。

華發(fā)也在閔行顓橋地塊付出了不小的代價(jià)。8月11日，顓橋地塊起拍中，面對融創(chuàng)聯(lián)合體的激進(jìn)報(bào)價(jià)，華發(fā)跟到了最后，經(jīng)過162輪廝殺，力壓融創(chuàng)聯(lián)合體，以總價(jià)64.35億元總價(jià)競得地塊，溢價(jià)率46.4%。40558元/平方米的成交樓面價(jià)也刷新了閔行顓橋板塊的紀(jì)錄。

5

拿地金額最多

雖然大名城以6幅地位居數(shù)量榜第一，但由于地塊多為郊區(qū)，因此其拿地金額僅以53.725億元位居第九。

310.5億元的香港置地依然穩(wěn)坐拿地金額桂冠，這一體量近乎為第二名金地的兩倍。數(shù)據(jù)顯示，為了4塊宅地，金地累計(jì)付出了156.29億元的代價(jià)。

緊隨金地之后的是拿出104.42億元摘地的招商蛇口，其2020年在上海除了44億血拼北外灘圍標(biāo)地塊，還斥資43億元拿下了青浦徐涇一宅地，并聯(lián)手融信、保利以52.129億元奪得“中興路二號(hào)”。

此外，華發(fā)2020年在上海市場拿地金額也超過100億元。除了豪擲64.35億元將閔行顓橋一宅地收入囊中，其還聯(lián)合仁恒競得浦東一宅地和靜安“四行倉庫”旁一商住用地。

融信、萬科、保利分別位居拿地金額第五-七位。

融信2020年在上海的拿地金額達(dá)88.698億元;萬科則斥資85.39億元拿下寶山4宗城中村改造用地;保利發(fā)展全年也拿下4宗地，節(jié)奏貫穿全年，總價(jià)73.2億元;金隅雖然年內(nèi)只斬獲楊浦浦江社區(qū)1宗地塊，但憑借69.2億元的總價(jià)依然躋身金額榜第八位;排在第九的是大名城，十強(qiáng)中的最后一個(gè)席位留給了華僑城。

7月21日，最終華僑城以50.01億元摘得浦東唐鎮(zhèn)一地塊，成交樓面價(jià)4.42萬元/平方米，溢價(jià)率19.07%。該地塊創(chuàng)下了4年來上海浦東新區(qū)住宅用地成交樓面價(jià)的新高紀(jì)錄。

50億高價(jià)奪地的背后是華僑城在上海的及時(shí)補(bǔ)倉，其上一次在上海拿地還得追溯到四年前。2016年1月，華僑城聯(lián)合華潤以69.32億元獲取蘇河灣中央公園地塊，此后在上海便再也沒有拿地動(dòng)作。上海土儲(chǔ)近荒，讓華僑城不得不出手。

6

參與積極性最高

12月15日，金茂發(fā)布了拿地海報(bào)，慶祝其摘得崇明區(qū)長興島鳳凰鎮(zhèn)CX-01單元32-01、33-01地塊，濃烈的紅底色上寫著“傳奇金茂，再展新圖”，喜悅之情呼之欲出。

當(dāng)天，崇明區(qū)長興島鳳凰鎮(zhèn)出讓，金茂力壓大華、碧桂園，以13.55億元將其收入囊中，溢價(jià)率28.1%，成交樓板價(jià)16618元/平方米。

這是金茂2020年在上海公開市場收獲的第一宗宅地，也是其契而不舍多次參與土拍后的最終回響。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，金茂2020年共11次進(jìn)入到競價(jià)階段，陪跑10次后終于12月15日競得崇明宅地，這也是金茂自大寧金茂府項(xiàng)目之后首次在上海單獨(dú)拿地。

雖然多次參拍，但金茂并未表現(xiàn)出孤注一擲的勇猛，市場認(rèn)為其在競拍方面有所保留或是為了將實(shí)力留至金茂府前面的地塊，但上述地塊2020年并未掛牌，擴(kuò)儲(chǔ)指標(biāo)驅(qū)使金茂2020年必須有所斬獲。

和金茂一樣積極的還有融創(chuàng)，其6月到9月多次出擊未果，最終于10月和上海城建置業(yè)聯(lián)合競得楊浦區(qū)定海社區(qū)D1-5地塊。世茂也6次參與競價(jià)，但最終未有收獲。同樣參與6宗宅地競價(jià)的還有新城，比世茂幸運(yùn)，新城最終獲得了閔行浦江地塊。

這些積極的身影還有很多……

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