2020年的北京樓市可以稱(chēng)得上是“順利收官”。受到疫情影響，2020年上半年，北京樓市成交受挫，但其在下半年逐步恢復(fù)，甚至在年末走出了一波“翹尾”行情。數(shù)據(jù)顯示，在2020年12月21日-12月27日，北京新房成交額達(dá)到了116.12億元，刷新了年內(nèi)周度成交記錄。

需求似乎從未離開(kāi)過(guò)北京的樓市。北京土地市場(chǎng)的2020年也是“紅紅火火”，不限價(jià)地塊的增加拉升了成交樓面價(jià)，并創(chuàng)下了近4年來(lái)的高值。不過(guò)，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，由于還有大量的限競(jìng)房等待入市，其會(huì)對(duì)北京的房?jī)r(jià)起到穩(wěn)定作用，2021年，北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲的可能性仍然不大。

新房一周賣(mài)出116.12億元

2020年最后一周(12月21日至12月27日)，北京的新房市場(chǎng)走出了一波“翹尾”行情，周度成交額刷新了2020年年內(nèi)記錄。北京中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年12月21日-12月27日，北京新建商品住宅市場(chǎng)(不包括回遷房、剔除共有產(chǎn)權(quán)房)成交額達(dá)到了116.12億元，環(huán)比前一周成交額上漲了29%。

同時(shí)，在該時(shí)間區(qū)間內(nèi)，北京新房成交了1727套，位列2020年周度銷(xiāo)量首位，環(huán)比前一周增加了299套，更是連續(xù)3周出現(xiàn)了增長(zhǎng)。和成交量一同出現(xiàn)增長(zhǎng)的還有北京新房的成交均價(jià)。北京中原發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在該時(shí)間區(qū)間內(nèi)，北京新房的成交均價(jià)為53294元/平米，房?jī)r(jià)同樣是連續(xù)3周出現(xiàn)了攀升。

同時(shí)，《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，在2020年的最后一周，北京有4個(gè)項(xiàng)目集中入市，拿到了期房預(yù)售證，分別是位于房山區(qū)的水墨林溪，位于海淀區(qū)的瑞澤家園和金隅鳳棲家園以及位于朝陽(yáng)的中國(guó)鐵建梧桐灣項(xiàng)目。同時(shí)，4個(gè)項(xiàng)目的入市也為北京市的新房市場(chǎng)增加了3725套新房源。

時(shí)值北方寒冬，但北京的樓市似乎已經(jīng)是早早走出了疫情帶來(lái)的負(fù)面影響，成交水平不僅恢復(fù)，甚至還在2020年末走出了一波“翹尾”行情，市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢(shì)。二手房的熱度亦是保持在高位，特別是一些含有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的區(qū)域。

“萬(wàn)柳這邊的二手房一直是比較火的，2020年12月份是成交了66套，基本上2020年全年是成交了612套，平均每個(gè)月成交量約為51套。這邊的單價(jià)也比較高，成交的二手房套均價(jià)在1492萬(wàn)元左右。整個(gè)2020年，我了解到的萬(wàn)柳區(qū)域的二手房總交易額在91億元左右。”北京萬(wàn)柳區(qū)域的一位中介負(fù)責(zé)人向《華夏時(shí)報(bào)》記者提供了上述數(shù)據(jù)。

先抑后揚(yáng) 全年成交同比仍上漲

整體來(lái)看，2020年，北京樓市走出了一波“V”字趨勢(shì)，整體呈現(xiàn)出先抑后揚(yáng)的特點(diǎn)，2020年初，受到疫情的影響，北京新房和二手房的成交量都出現(xiàn)了下滑。隨后，從2020年4月份開(kāi)始，隨著疫情逐步得到控制，北京的土地市場(chǎng)、新房及二手房市場(chǎng)的溫度紛紛出現(xiàn)了上漲。

例如，在2020年4月底，北京學(xué)區(qū)房的熱門(mén)區(qū)域西城區(qū)發(fā)布了入學(xué)新政，即多校劃片疊加六年一學(xué)位。隨后，這枚“石子”激起了北京市2020年內(nèi)二手房市場(chǎng)成交的一個(gè)小波浪。2020年5月份，北京二手房成交量近1.6萬(wàn)套，創(chuàng)3年以來(lái)的新高。

2020年全年，北京二手房成交量約為16.9萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)了16%，成交絕對(duì)水平及增幅均是2017年以來(lái)的最高值。同時(shí)，二手房市場(chǎng)仍然是北京樓市的中堅(jiān)力量，其成交占比也出現(xiàn)了小幅提升，為73.6%。

得益于購(gòu)房需求的持續(xù)釋放，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼。對(duì)比來(lái)看，新房市場(chǎng)的表現(xiàn)雖不及二手房市場(chǎng)，但其成交同比仍然是出現(xiàn)了上漲。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年北京新房供應(yīng)面積為801萬(wàn)平米，成交面積為702萬(wàn)平米，供銷(xiāo)比為1∶1，處于平衡狀態(tài)。其中，在2020年上半年，北京新房市場(chǎng)受到疫情影響，成交量同比下滑近三成。但市場(chǎng)從2020年下半年開(kāi)始便逐漸恢復(fù)，全年成交量同比上漲5%。

2021年北京樓市怎么走?

房?jī)r(jià)與地價(jià)息息相關(guān)。2020年，北京住宅用地的成交金額為1738億元，同比上漲了16%，成交樓面價(jià)為28823元/平米，同比上漲了24%，是近4年以來(lái)的最高值。貝殼研究院方面分析認(rèn)為，其主要是受到了成交結(jié)構(gòu)的影響。

《華夏時(shí)報(bào)》記者在統(tǒng)計(jì)分析了2020年北京住宅用地市場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，2020年北京成交了多宗優(yōu)質(zhì)地塊，且限競(jìng)房地塊有所減少，不限價(jià)地塊增加。因此，北京的成交樓面價(jià)也同步出現(xiàn)了上漲。

2020年12月30日，北京石景山成交了一宗地塊。最終，該宗地塊由遠(yuǎn)洋+中交+平安+保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)園以55.56億元的底價(jià)成交?！度A夏時(shí)報(bào)》記者了解到，該宗地塊的可售商辦物業(yè)及商品住宅綜合樓面價(jià)為44703元/平米。而這也是北京2020年土拍的最后一戰(zhàn)。

“這宗地塊的樓面價(jià)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)北京的成交樓面均價(jià)的。對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目而言，未來(lái)銷(xiāo)售具有一定的難度。但該項(xiàng)目有較好的利潤(rùn)空間，周邊的二手房掛牌價(jià)已經(jīng)達(dá)到了9.8萬(wàn)元/平米。同時(shí)，該項(xiàng)目不限價(jià)，未來(lái)項(xiàng)目仍有品質(zhì)升級(jí)空間。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩如此認(rèn)為。

可以看出，在2020年，北京有多宗優(yōu)質(zhì)且不限價(jià)地塊成功入市。貝殼研究院方面同樣認(rèn)為，不限價(jià)地塊成交量的上升會(huì)對(duì)2021年北京房?jī)r(jià)走高預(yù)期起到支撐作用。但同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前，北京的樓市仍有超過(guò)六成的限競(jìng)房在等待入市，而在“限房?jī)r(jià)”的整體保障之下，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，北京的房?jī)r(jià)仍將維持平穩(wěn)狀態(tài)，房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性并不大。

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