近期，除了監(jiān)管層對房企進(jìn)行“三道紅線”的債務(wù)管控之外，2020年末，行業(yè)需求端的金融監(jiān)管也迎來了史上的最嚴(yán)新規(guī)。

2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會共同發(fā)布《建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比的“雙紅線”。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，面對房地產(chǎn)融資端、需求端貸款雙雙收緊的情況，未來部分個人住房貸款難度或面臨進(jìn)一步提升。

在此背景下，一直曾是違規(guī)高發(fā)地帶的“房抵經(jīng)營貸”，在額度、年限、利息上處在歷史上較為寬松的時期，顯得比房貸“優(yōu)勢”更大，令少數(shù)購房人開始“蠢蠢欲動”。

房抵經(jīng)營貸背后的“產(chǎn)業(yè)鏈”

近日，知情人士張茹(化名)向《華夏時報(bào)》記者透露，一些購房者通過全款再抵押以“房抵經(jīng)營貸”方式曲線獲得貸款，有的甚至可做到房屋評估價的7成，在嚴(yán)格的房貸規(guī)則下，這個成數(shù)已經(jīng)超過大部分按揭貸成數(shù)。記者了解到，不僅成數(shù)，在利息和年限方面，個別銀行的經(jīng)營貸產(chǎn)品“優(yōu)勢”甚至也超過普通房貸。

面對不久前發(fā)文的房貸“雙紅線”嚴(yán)控政策，對于部分人來講，“房抵經(jīng)營貸”似乎成了一條“蹊徑”。

在張茹所在的購房圈中，有中間人專門“幫忙”有需求者做經(jīng)營貸，收服務(wù)費(fèi)點(diǎn)位不等，能操作的項(xiàng)目有“做流水”、包裝公司等。需求者一般為兩種，一種是覺得按揭貸利率高，希望將已有的按揭貸換成利息更低的經(jīng)營貸，節(jié)省月供成本，這種需要先全款還掉房貸，再用房屋抵押做經(jīng)營貸。第二種是直接墊資全款購房，之后做經(jīng)營貸，還掉墊資。

張茹告訴記者，有需求者經(jīng)中間人“幫忙”后，成功批貸的年限不等，最長的能達(dá)到30年，最高能做房屋評估價的7成，利率可低至4%以下。這與普通房貸相比，無疑“優(yōu)勢”更大。

《華夏時報(bào)》記者通過調(diào)查了解到，經(jīng)營貸原為銀行的融資產(chǎn)品之一，通常銀行會要求其貸款資金用于企業(yè)或個體戶的經(jīng)營需要。當(dāng)前各銀行推出的經(jīng)營貸產(chǎn)品利率集中在3.85%至4.9%之間，小部分產(chǎn)品利率達(dá)5%以上，成數(shù)大多為6至7成，抵押貸款的期限則在1到30年不等。

例如，工商銀行個人經(jīng)營貸款額度最高可達(dá)1000萬元，期限最高可達(dá)10年;中國銀行個人經(jīng)營貸款的金額一般不超過500萬元人民幣，貸款期限最長不超過5年(含5年);廣州銀行個人經(jīng)營貸款則更加靈活，根據(jù)借款人還款能力和抵押物價值以及經(jīng)營的實(shí)際需要核定貸款額度，最長30年，視客戶資質(zhì)情況綜合確定。

相較于經(jīng)營貸而言，住房貸款似乎并不占優(yōu)勢。按照招商銀行公布的全國銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布的貸款市場報(bào)價利率(LPR)，2020年12月21日住房貸款市場報(bào)價利率(LPR)1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。

通過個人貸款計(jì)算器計(jì)算，假設(shè)貸款總額為300萬元，按經(jīng)營貸20年期等額本息還款方式，4.35%的年利率，其月供約為1.9萬元，總利息約150萬元;住房貸款30年等額本息還款的方式，4.9%的年利率，月供約為1.6萬元，利息總額達(dá)270萬元。

透過數(shù)據(jù)不難看出，使用經(jīng)營貸只需要每月多支出3千元左右，便可以縮短10年的還款時間，總利息也減少近120萬元。

“現(xiàn)實(shí)生活中，經(jīng)營貸流入樓市并不少見。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師向《華夏時報(bào)》記者表示，當(dāng)經(jīng)營貸利息少于房貸的時候，此現(xiàn)象尤其顯著。在一些中介機(jī)構(gòu)，甚至個別銀行貸款員的誘導(dǎo)下，一些購房人利用新設(shè)公司或者購買的公司騙取經(jīng)營貸，用于支付首付款或者多方籌集資金付全款，然后再用房子抵押貸款償還之前的過橋借貸。

部分購房貸款難度或?qū)⑻嵘?/p>

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙向《華夏時報(bào)》記者表示，“此次銀行房貸貸款給出的紅線，就是意圖讓銀行把更多的錢都投放到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中去，而不是流入房地產(chǎn)。三道紅線結(jié)合本次的貸款紅線，是政策的組合拳，目的是避免資金流向房地產(chǎn)，從而給居民降杠桿。”

“預(yù)計(jì)2021年的放款有側(cè)重性，首套房家庭貸款及改善性貸款支持力度相對較大，二套以上的住房在購房貸款方面的難度將進(jìn)一步提升。”王小嬙向《華夏時報(bào)》記者表示，從年內(nèi)市場的表現(xiàn)情況來看，2021年購房貸款總額將會有所縮減，居民購房貸款難度將會有所提升，一定程度上提高了購房門檻，抑制了部分購房需求的釋放。

在這個背景下，盡管經(jīng)營貸具備相對較多的“優(yōu)勢”條件，但需要注意的是，其流入樓市進(jìn)行交易的行為并不符合相關(guān)規(guī)定。王玉臣律師向記者明確表示，經(jīng)營性貸款用于購買住宅屬于違規(guī)行為，經(jīng)營性貸款初衷是為中小企業(yè)的經(jīng)營提供惠民舉措，同樣也是明令禁止流入樓市的。

“近兩年樓市的確出現(xiàn)了傳統(tǒng)房貸領(lǐng)域以外的變相貸款，在房地產(chǎn)融資調(diào)控收緊的大環(huán)境下，確實(shí)要防范借助經(jīng)營性貸款買房甚至炒房的行為。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《華夏時報(bào)》記者特別強(qiáng)調(diào)到。

與此同時，記者通過查閱相關(guān)資料也發(fā)現(xiàn)，由于其流入樓市的行為越發(fā)活躍，各地區(qū)對經(jīng)營貸的監(jiān)管有所強(qiáng)化，處罰力度也在進(jìn)一步加大。

2021年1月7日，蘇州銀保監(jiān)分局發(fā)布的行政處罰信息公開表顯示，蘇州銀行股份有限公司因差別化住房信貸政策執(zhí)行不到位、個人經(jīng)營性貸款資金用途管控不到位，被處罰款人民幣50萬元。

而此前，2020年12月25日招商銀行鹽城也因3宗個人經(jīng)營性貸款進(jìn)樓市的違法違規(guī)事實(shí)，遭到罰款85萬元。而同時期新韓銀行青島分行、郵政銀行鎮(zhèn)江分行、浙商銀行蘇州分行等也曾因個人經(jīng)營性貸款資金用途不當(dāng)而遭到罰款。

王玉臣透露，近年來曾有一些公司、金融機(jī)構(gòu)因?yàn)轭愃剖虑楸幌嚓P(guān)部門處罰。對于個人而言，面臨的結(jié)果往往是被停貸，而對于公司和金融機(jī)構(gòu)，往往會給予數(shù)百萬甚至更高的罰款，但此類現(xiàn)象卻屢禁不止，頻頻死灰復(fù)燃。

那么面對樓市日益活躍的低息經(jīng)營貸，近期發(fā)文的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是否對相關(guān)的內(nèi)容有所限制呢?

若按照百度百科的有關(guān)于房地產(chǎn)貸款概念的解讀，房地產(chǎn)貸款是指貸款的用途是房地產(chǎn)或以房地產(chǎn)作擔(dān)保的貸款，其中包含房地產(chǎn)經(jīng)營貸款。

但相關(guān)業(yè)內(nèi)人士解讀稱，此次房地產(chǎn)貸款集中度管理制度中尚未明確提及有關(guān)經(jīng)營貸的相關(guān)內(nèi)容，但可以肯定的是，經(jīng)營貸款資金適用范圍為企業(yè)或個體戶的經(jīng)營需要，原則上不得用于購買房屋。倘若貸后出現(xiàn)資金管控不到位、貸款資金流向禁止領(lǐng)域等問題也都屬于明令禁止的違規(guī)經(jīng)營行為。

與此同時，嚴(yán)躍進(jìn)也表示，此次央行發(fā)布的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度中提到的紅線，是指合規(guī)性的貸款，并沒有明確的提出紅線內(nèi)是否包含經(jīng)營性貸款。但由于此方面的貸款申請難度相對而言較小，因此需要多加防范經(jīng)營性貸款流入房地產(chǎn)市場的情況。(實(shí)習(xí)記者 苗詩雨 華夏時報(bào)記者 李未來 上海報(bào)道)

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