“雖然有些指標(biāo)不理想，但是總體而言還是比較理想。”

對(duì)于剛剛過(guò)去的2020年，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良在1月21日的媒體交流會(huì)上，給出了上述評(píng)價(jià)。

理想的地方大概是在于，集團(tuán)全年業(yè)績(jī)的整體向上：全年?duì)I業(yè)總收入4813億元，同比增長(zhǎng)12%;扣非歸母凈利潤(rùn)131億元，同比增長(zhǎng)3%。且作為“三道紅線(xiàn)”試點(diǎn)房企之一，綠地在降負(fù)債方面取得了明顯進(jìn)展。

不理想的地方或許還是地產(chǎn)銷(xiāo)售。2020年，綠地實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額3583.53億元，同比減少7.7%，合同銷(xiāo)售面積2909.3萬(wàn)平方米，同比減少10.7%。

對(duì)于2021年，張玉良還是充滿(mǎn)信心，“總體上來(lái)看，我們有把握保持10%乃至以上的增長(zhǎng)速度，堅(jiān)持高質(zhì)量的前提下降負(fù)債。”

不過(guò)對(duì)于當(dāng)天的熱點(diǎn)問(wèn)題——綠地被收購(gòu)的傳聞，公司管理層直接予以否認(rèn)，并表示混改正在推進(jìn)中，意向?qū)ο笫茄肫蠼鹑跈C(jī)構(gòu)。

地產(chǎn)：不在意銷(xiāo)售目標(biāo)

綠地還是沒(méi)達(dá)到4000億銷(xiāo)售額。2020年全年，綠地實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額3583.53億元，行業(yè)排名較2019年下降一位至第七名。其中，住宅銷(xiāo)售金額2725億元，同比增長(zhǎng)8%;商辦實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額859億元，同比下降37%。

對(duì)于整體銷(xiāo)售金額跟2020年初的預(yù)期目標(biāo)仍有差距，綠地集團(tuán)董秘王曉東表示，這主要是商辦銷(xiāo)售不理想。綠地商辦產(chǎn)品占比相對(duì)同行偏高，也導(dǎo)致2020年疫情影響下，整體去化、出租存在很大壓力。

“數(shù)據(jù)顯示，2020年中國(guó)辦公樓的需求量降了60%，并且這個(gè)趨勢(shì)不斷在進(jìn)行中，已經(jīng)連續(xù)降5年，從商業(yè)的成交來(lái)講，是降了30%。”王曉東表示。

綠地還在持續(xù)調(diào)整結(jié)構(gòu)。數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，綠地累計(jì)獲取項(xiàng)目90個(gè)，新增土地面積1365萬(wàn)平方米。總土地款929億元，基本與2019年持平。

今年的銷(xiāo)售目標(biāo)又是如何?

“單一地產(chǎn)方面的排名我們不在乎，因?yàn)槲乙凑麄€(gè)企業(yè)，整個(gè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中，希望它達(dá)到什么程度，按自己的需求來(lái)看。”張玉良坦言，“我們是希望今年比去年增長(zhǎng)，而且是質(zhì)量增長(zhǎng)。”

盡管以房地產(chǎn)起家，但經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，房地產(chǎn)已不是綠地的單一主業(yè)。2020年全年，綠地的大基建成員企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2801億元，同比增長(zhǎng)19%;金融產(chǎn)業(yè)全年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額43億元，同比增長(zhǎng)23%;商貿(mào)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收81億元，同比增長(zhǎng)21%。張玉良透露，目前收入經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)中，房地產(chǎn)占不到三分之一。

負(fù)債：預(yù)計(jì)一季度可降一檔

相較沖規(guī)模，監(jiān)管層給地產(chǎn)行業(yè)劃下的“三道紅線(xiàn)”給綠地帶來(lái)更大壓力。

作為最初的12家試點(diǎn)企業(yè)之一，綠地最初是“三道紅線(xiàn)”全中的“紅檔”企業(yè)。而經(jīng)過(guò)半年的加速，綠地降負(fù)債效果明顯。

2020年初步數(shù)據(jù)顯示，綠地現(xiàn)金短債比快步提升，累計(jì)提升幅度超40%;凈負(fù)債率累計(jì)下降近50個(gè)百分點(diǎn);剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率逐步回落，有息負(fù)債總額較高點(diǎn)下降約450億元。

綠地集團(tuán)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人吳正奎補(bǔ)充，公司在2020年8月末收購(gòu)了廣西建工，也要求其降負(fù)債，如果將其包含在內(nèi)，整體有息負(fù)債規(guī)模共下降了逾600億元。

按監(jiān)管層的要求，踩線(xiàn)房企要“每年降一檔，三年降三檔”。“降負(fù)債確保在今年6月末完成降低一檔的任務(wù)，力爭(zhēng)在今年一季度末就完成。” 吳正奎表示。

“先降短債比，原來(lái)預(yù)計(jì)6月份完成，現(xiàn)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)提早了，一季度降完一條線(xiàn)沒(méi)問(wèn)題。”張玉良表示，其他兩條線(xiàn)也有望提前完成。

在去杠桿上，王曉東介紹，綠地將圍繞“三年三步走”的計(jì)劃，6項(xiàng)措施包括：主動(dòng)壓減有息負(fù)債規(guī)模，優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，以銷(xiāo)定產(chǎn)、靈活調(diào)整生產(chǎn)供應(yīng)節(jié)奏，加快銷(xiāo)售資金回籠，加快已售項(xiàng)目建設(shè)和交付結(jié)轉(zhuǎn)，積極充實(shí)企業(yè)資本金等。

盡管綠地沒(méi)有物業(yè)板塊進(jìn)行分拆上市以協(xié)助去杠桿，但其金融板塊的上市已在推進(jìn)中。不過(guò)，2020年初曾提及的研究分拆大基建業(yè)務(wù)上市，“現(xiàn)在還沒(méi)有提到日程上”。

混改：意向是央企金融機(jī)構(gòu)

媒體交流會(huì)上的高潮既不是2020年銷(xiāo)售表現(xiàn)，也不是分拆上市，而是此前業(yè)內(nèi)流傳的一則傳聞。

日前，有消息稱(chēng)，“某十強(qiáng)房企欲收購(gòu)某十強(qiáng)房企”。1月21日下午，故事主角突然有了更清晰的形象：被收購(gòu)方是綠地，而收購(gòu)方可能“萬(wàn)科+誠(chéng)通組成的國(guó)企改革基金”或“中海和其他投資者組成的投資人”。

對(duì)于這一傳聞，張玉良笑稱(chēng)，第一次聽(tīng)說(shuō)，“沒(méi)什么可能”。事實(shí)上，對(duì)此次混改，上海國(guó)資委具有導(dǎo)向性的意見(jiàn)。張玉良表示，如果是同行，基本上和方案不太相符。萬(wàn)科、中海沒(méi)有接觸過(guò)。

“現(xiàn)在是進(jìn)行二次混改，主要是國(guó)資股東之間股權(quán)的變動(dòng)。” 王曉東進(jìn)一步解釋轉(zhuǎn)讓上限是17.5%，不存在收購(gòu)的說(shuō)法。

2020年7月中旬，綠地集團(tuán)對(duì)外披露了其二次深度混改計(jì)劃，其兩大股東上海地產(chǎn)、上海城投擬通過(guò)公開(kāi)征集受讓方的方式，轉(zhuǎn)讓不超過(guò)綠地總股本17.5%的股份。

據(jù)了解，目前綠地是三元股權(quán)結(jié)構(gòu)。上海地產(chǎn)持有31.42億股，持股比例25.82%;上海城投持有25億股，占比20.55%;而以張玉良管理層為首的員工持股方代表——上海格林蘭持股35.45億股，持股比例為29.13%，為綠地的單一最大股東。

王曉東表示，“轉(zhuǎn)讓完之后，我們格林蘭依舊是綠地的單一最大股東，這個(gè)股權(quán)結(jié)構(gòu)是沒(méi)有變化的。”

王曉東介紹，此次混改的目的和背景是進(jìn)一步深化國(guó)企改革，進(jìn)一步優(yōu)化國(guó)資布局的結(jié)構(gòu)調(diào)整，并進(jìn)一步完善綠地的股權(quán)機(jī)構(gòu)。

至于當(dāng)前混改的進(jìn)度，張玉良透露，目前談得比較深的是兩家央企金融機(jī)構(gòu)，具體“今年春節(jié)后可能會(huì)進(jìn)一步明朗化”。

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