綿綿陰跌，接連受到政策沖擊的地產(chǎn)股在低估值的漩渦中繼續(xù)掙扎。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊的整體市凈率已落至歷史最低值，和14年前的市凈率峰值相比，當(dāng)下的地產(chǎn)股市凈率僅是當(dāng)年的十分之一。

市場(chǎng)上，從頭部至小微，無(wú)論A股還是港股，無(wú)論何等規(guī)模，地產(chǎn)公司跌破凈值打折甩賣(mài)比比皆是。

有證券公司地產(chǎn)行業(yè)研究員對(duì)此頗為無(wú)奈，對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示：“現(xiàn)在全市場(chǎng)最沒(méi)有泡沫的就是地產(chǎn)了。”

但是，資本市場(chǎng)上的邏輯，并不是估值低就會(huì)受到青睞。自2020年8月出臺(tái)”三道紅線(xiàn)“融資新規(guī)后，地產(chǎn)股便在震蕩中不斷下探，12底的房貸新規(guī)和新年以來(lái)各地相繼出臺(tái)的調(diào)控政策，也在時(shí)刻牽制著地產(chǎn)股的走勢(shì)。

于地產(chǎn)股而言，此刻無(wú)疑至暗時(shí)刻，但接下來(lái)是否迎來(lái)曙光，卻仍是未知。

大面積破凈

去年底出臺(tái)的房貸新規(guī)對(duì)于行業(yè)的影響，已在資本市場(chǎng)上充分顯現(xiàn)。

從1月25日的股市表現(xiàn)來(lái)看，地產(chǎn)股呈現(xiàn)出整體“飄綠”的狀態(tài)。根據(jù)wind數(shù)據(jù)，申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊中1月25日下跌的公司為107家，上漲的公司僅20家，整體下跌幅度為0.93%。其中，華夏幸福(600340.SH)跌幅為7.62%，三盛控股(02183.HK)跌幅為7.22%，當(dāng)代置業(yè)(01107.HK)跌幅為5.26%。

1月26日開(kāi)盤(pán)后，陽(yáng)光城(000671.SZ)、美好置業(yè)(000667.SZ)、中南建設(shè)(000961.SZ)、新湖中寶(600208.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、中駿集團(tuán)(01966.HK)、中梁控股(02772.HK)等房企則維持了連續(xù)多日的下跌走勢(shì)，繼續(xù)“飄綠”。

截至1月26日午間收盤(pán)，三盛控股近5日跌幅已累計(jì)達(dá)到20.00%，華夏幸福近5日跌幅累計(jì)達(dá)13.63%，世茂集團(tuán)(00813.HK)近5日跌幅累計(jì)達(dá)10.10%，碧桂園(02007.HK)、中駿集團(tuán)、陽(yáng)光城、中南建設(shè)、保利地產(chǎn)(600048.SH)、富力地產(chǎn)(02777.HK)、美的置業(yè)(03990.HK)、雅居樂(lè)集團(tuán)(03383.HK)等房企的近5日跌幅也累計(jì)處于6%-10%的范圍內(nèi)。

“一方面是反映了對(duì)政策的預(yù)期，體現(xiàn)了銀行房貸的影響，以及上海調(diào)控新政的影響;另一方面，在目前這個(gè)偏存量的市場(chǎng)中，資金大部分流向了白酒消費(fèi)、新能源等行業(yè)，風(fēng)口完全不在地產(chǎn)行業(yè)這邊，消息面上也是清一色的以利空為主。”有地產(chǎn)行業(yè)研究員對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。

而從更長(zhǎng)的時(shí)間跨度來(lái)看，地產(chǎn)股目前的估值正處于歷史最低位。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊的市盈率、市凈率、市銷(xiāo)率均處于歷史上的最低值，分別是歷史平均值的27%、40%和22%。而股息率則處于近10年來(lái)的最高值，當(dāng)前值為3.79，是平均值的3.4倍，更是2007年最低值的19倍。

自從2017年新一輪宏觀調(diào)控開(kāi)啟以來(lái)，地產(chǎn)股逐漸走低，并淪為破凈股最為密集的行業(yè)領(lǐng)域。申萬(wàn)地產(chǎn)板塊的市凈率在2015年達(dá)到相對(duì)高位后便一路下行，在2020年3月落至1.23，目前已降至1.1的歷史最低值。

目前，綠地控股(600606.SH)、華夏幸福、陽(yáng)光城、濱江集團(tuán)(002244.SZ)、大名城(600094.SH)等房企的市凈率均在0.8上下。更有一批房企的市凈率低于0.7，比如世茂股份(600823.SH)市凈率為0.68，美好置業(yè)市凈率為0.69。深陷債務(wù)困境的泰禾集團(tuán)(000732.SZ)的市凈率僅為0.42。

泥沙俱下的行情之下，地產(chǎn)行業(yè)中頭部?jī)?yōu)質(zhì)企業(yè)也無(wú)法避免凈值打折的尷尬局面。比如連續(xù)多年ROE保持15%以上，低杠桿、利潤(rùn)穩(wěn)定增長(zhǎng)的中國(guó)海外發(fā)展(00688.HK)市凈率已不足0.7，而昔日享譽(yù)A股的“招保萬(wàn)金”中，金地、保利均已跌至即將破凈的邊緣。

政策疊加威力盡顯

上述研究員稱(chēng)，“大量破凈說(shuō)明地產(chǎn)股的安全邊際高，價(jià)值被低估，但是在極致低估之后會(huì)不會(huì)漲，誰(shuí)也不知道。”

近期，地產(chǎn)股屢創(chuàng)新低，與房貸新規(guī)落地直接相關(guān)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，新規(guī)頒布還不滿(mǎn)一月，其影響力從頒布之初的“有限”“可控”，轉(zhuǎn)而成為近期的“大變天”“全面受限”。

1月上旬，第一財(cái)經(jīng)記者在采訪各銀行時(shí)，銀行還處于未對(duì)政策充分反應(yīng)的狀態(tài)，支行、分行層面未接到任何關(guān)于調(diào)整涉房貸款的要求。兩周之后，各銀行開(kāi)始放緩發(fā)放按揭貸款的速度，部分銀行甚至直接暫停放款。

“此前可能只有一些窗口指導(dǎo)或管控，等到實(shí)際落地的時(shí)候，(新規(guī)的)影響會(huì)比我們想象的要大得多。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。

日前，銀保監(jiān)會(huì)首席風(fēng)險(xiǎn)官兼新聞發(fā)言人肖遠(yuǎn)企在新聞發(fā)布會(huì)上稱(chēng)，集中度管理制度不完全是新的東西，未來(lái)還將密切監(jiān)管銀行對(duì)房地產(chǎn)的融資，確保房地產(chǎn)融資的平穩(wěn)、有序。

如肖遠(yuǎn)企所言，對(duì)銀行涉房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理和窗口指導(dǎo)是長(zhǎng)期以來(lái)的常規(guī)工作。此前有銀行從業(yè)人員對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，新規(guī)的內(nèi)容與以往的窗口指導(dǎo)方向一致，控制涉房貸款增量是銀行日常的經(jīng)營(yíng)行為。

也有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，新規(guī)更多地向行業(yè)起到了心理上施壓的作用，并不會(huì)有過(guò)多實(shí)質(zhì)上的影響。但直到目前，房貸新規(guī)才開(kāi)始顯現(xiàn)出其真正的“威力”。

房貸收緊影響后市

第一財(cái)經(jīng)記者從某中資大型銀行了解到，該行已于本月20日停止發(fā)放房貸，“今年額度停得早，去年是快到3月底的時(shí)候才開(kāi)始停額度，接下來(lái)什么時(shí)候有額度還不清楚。”該行工作人員談道。一家中資中型銀行的支行負(fù)責(zé)人也對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，該行的個(gè)人房貸目前已沒(méi)有額度。

據(jù)媒體報(bào)道，廣州、深圳地區(qū)的按揭貸款基本處于暫停放款狀態(tài)，長(zhǎng)三角地區(qū)也有銀行出現(xiàn)本月停貸的現(xiàn)象。“排隊(duì)等額度”成了多數(shù)銀行的開(kāi)年?duì)顟B(tài)。

為何今年的個(gè)貸額度在新年伊始就陡然吃緊?“一方面受到額度管控的限制;另一方面，去年年末壓了很多貸款沒(méi)有放，年初額度一開(kāi)放，很快就用完了。”上述中資大型銀行工作人員對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。

而據(jù)某中資中型銀行負(fù)責(zé)人透露，人民銀行于上周五約談了一批2020年按揭貸款增量較大的銀行，并要求這批銀行不得再增加放款量。隨后，人民銀行對(duì)一些2020年按揭貸款增量在可控范圍內(nèi)的銀行進(jìn)行了電話(huà)窗口指導(dǎo)，要求這批銀行的貸款余額不得超過(guò)2020年年末的余額。

和個(gè)貸一樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款同樣額度“告急”。第一財(cái)經(jīng)記者了解到，上述中資大型銀行的分行公司部已向各個(gè)分行下達(dá)指示，稱(chēng)目前分行實(shí)際貸款增長(zhǎng)量已超過(guò)總行上限百億，總行要求嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)模上限管控。盡管分行正在與總行爭(zhēng)取規(guī)模資源，但為緩解分行管控壓力，該分行公司部要求各分行將對(duì)公放款時(shí)間延遲至2月份，分行可保證貸款在2月初發(fā)放。

同時(shí)，在放貸對(duì)象上，銀行也在進(jìn)行更為嚴(yán)格的名單制管理，單筆貸款在報(bào)到總行之后，總行對(duì)于放貸的房企和項(xiàng)目會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格審查。“房地產(chǎn)貸款的額度一直是稀缺資源，現(xiàn)在用起來(lái)更加謹(jǐn)慎了。”某中資中型銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。

2020年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱不均，各地分化顯著。從此番收縮房貸的區(qū)域也多集中在樓市相對(duì)較熱的城市，如深圳、廣州等?；蛟S，熱門(mén)城市的樓市預(yù)期，又將在信貸政策的變化中緩慢轉(zhuǎn)向。

關(guān)鍵詞： 地產(chǎn)