金茂在市場上仍然具有一定的品牌溢價(jià)。

在2020年錄得不錯銷售業(yè)績的中國金茂(00817.HK，下稱金茂)，因?yàn)榇罅坑?jì)提減值而讓市場意外。

25日晚間，金茂發(fā)布公告稱，預(yù)計(jì)2020年公司凈利潤將錄得40%-50%的下降，其表示，下降的原因在于房地產(chǎn)市場的調(diào)控等原因，導(dǎo)致項(xiàng)目售價(jià)不及預(yù)期，需計(jì)提減值發(fā)展中物業(yè)及銷售物業(yè)。

第一財(cái)經(jīng)根據(jù)金茂公開數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，2020年金茂月均銷售單價(jià)為2.05萬元/平方米，而2019年為2.15萬元/平方米，單價(jià)僅有1000元差距。那么是什么原因?qū)е铝擞?jì)提的大量產(chǎn)生?這或許與該公司前幾年大力承接“地王”項(xiàng)目有關(guān)，尤其在市場較為紅火的2016年和2017年，各地高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)，金茂在那時(shí)也以較高的地價(jià)拿到多幅地塊。

比如2016年8月，金茂35.1億元出手鄭州鄭東新區(qū)地塊，折合樓面價(jià)3.7萬元/平米，創(chuàng)造鄭州單價(jià)總價(jià)雙料地王，該項(xiàng)目售價(jià)5.8-6.5萬元/平米，這樣的均價(jià)對于一個二線城市來說去化壓力不小。

2020年，金茂已開始自我修復(fù)，首先是土地市場上有所收斂。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2020年金茂新增貨值為1675.5億元，排名第21位，而在2019年，金茂新增貨值還有2525.2億元，排名第11位。

此外，整體處置一些項(xiàng)目，也是金茂采取的措施之一。從2019年起，金茂開始頻繁出讓項(xiàng)目股權(quán)，一直到2020年，這一現(xiàn)象還在持續(xù)。

根據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，去年全年金茂共讓渡項(xiàng)目股權(quán)11次，涉及常州、貴陽、福州、蘇州、上海、北京等多地，其中還包括金茂著力打造的城市運(yùn)營項(xiàng)目張家港智慧科技城和青島中歐國際城。

比如去年10月，金茂轉(zhuǎn)讓北京四季青板塊項(xiàng)目頤和金茂府60%股權(quán)，彼時(shí)該項(xiàng)目已經(jīng)經(jīng)過一期銷售，取得50.6億元銷售額。四季青板塊是北京老牌豪宅區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)在手二手房源均價(jià)14-18萬元/平方米不等，而頤和金茂府入市后銷售均價(jià)僅11萬元/平方米出頭。

與頤和金茂府劇情類似，貴陽觀山湖項(xiàng)目在轉(zhuǎn)讓前已經(jīng)取得預(yù)售，正在開展正常銷售，這意味著一旦被轉(zhuǎn)讓，金茂前期的努力將為接盤者做嫁衣。而對于貴陽項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，此前市場人士曾分析，這源于貴陽市場的下滑，導(dǎo)致觀山湖項(xiàng)目銷售承壓。

疫情之下，降價(jià)跑量是金茂在2020年的戰(zhàn)略選擇，這為現(xiàn)金流做好儲備的同時(shí)，也為利潤的下降埋下隱患。第一財(cái)經(jīng)根據(jù)金茂公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年8月之前，僅有6月份銷售均價(jià)為2.23萬元/平方米，其余月份均沒能突破2字頭，這對于全線高端產(chǎn)品的金茂來說，無疑是一次重壓。

不過，盡管銷售均價(jià)有所下降，金茂在去年所取得的銷售業(yè)績卻頗為理想，公告顯示其全年實(shí)現(xiàn)2311億元銷售額，同比2019年增幅達(dá)到43.7%，增幅幾乎領(lǐng)跑行業(yè)。

市場分析人士對第一財(cái)經(jīng)表示，在市場下行之下，為了維持現(xiàn)金流的穩(wěn)定，企業(yè)不得不做出降價(jià)跑量的決定，這是其增收卻不增利的最重要原因。

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