房地產(chǎn)IPO的風(fēng)潮還在繼續(xù)。近期，寧波的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)迪賽基業(yè)向港交所遞交了招股書，準(zhǔn)備沖擊上市。值得關(guān)注的是，這家小型規(guī)模的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)于2016年在新三板掛牌，但2020年4月份便從新三板摘牌。

對(duì)比行業(yè)內(nèi)的頭部企業(yè)而言，迪賽基業(yè)的業(yè)務(wù)體量較小，且房地產(chǎn)代理板塊中住宅業(yè)務(wù)的收益占比逐年下滑。同時(shí)，迪賽基業(yè)的平均傭金率遠(yuǎn)不及行業(yè)頭部企業(yè)水平，不足1%。目前，迪賽基業(yè)的業(yè)務(wù)布局集中在寧波和蘇州，后續(xù)如何發(fā)展值得關(guān)注。

迪賽基業(yè)赴港IPO

近期，迪賽基業(yè)向港交所遞交了招股書。招股書顯示，迪賽基業(yè)是寧波及蘇州一手房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)先及穩(wěn)固的房產(chǎn)代理及咨詢服務(wù)提供商之一。灼識(shí)咨詢發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，按2019年一手住宅及商業(yè)房地產(chǎn)代理服務(wù)所產(chǎn)生的收益計(jì)算，迪賽基業(yè)在寧波和蘇州的所有房產(chǎn)代理中排名第三和第五，分別占據(jù)市場(chǎng)份額的3.8%和0.8%。

目前，迪賽基業(yè)的主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)代理服務(wù)和房地產(chǎn)咨詢服務(wù)。前者是向潛在購(gòu)房者推廣及銷售物業(yè)，后者則是向客戶提供房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析、物業(yè)發(fā)展及銷售規(guī)劃。不過(guò)，迪賽基業(yè)主要的收益來(lái)源于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。近3年來(lái)，迪賽基業(yè)提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)所獲取的收益占89.6%-95.3%。

招股書顯示，2018-2020年度，迪賽基業(yè)房地產(chǎn)代理住宅方面的收益分別為1.98億元、1.367億元、1.43億元。商業(yè)方面的收益分別為0.17億元、0.38億元、0.41億元。從趨勢(shì)上來(lái)看，迪賽基業(yè)房地產(chǎn)代理板塊中住宅業(yè)務(wù)的收益占比在逐年下滑，從2018年的87.6%下滑至了69.7%。

就整體的業(yè)務(wù)規(guī)模來(lái)看，迪賽基業(yè)處于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)的中下游?！度A夏時(shí)報(bào)》記者了解到，迪賽基業(yè)在2001年開始涉足房地產(chǎn)代理行業(yè)，其最開始在寧波成立了公司。隨后，在2008年，迪賽基業(yè)開始將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至蘇州，但至今也未能完全走出寧波、蘇州兩地，實(shí)現(xiàn)更大區(qū)域范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)布局。

平均傭金率較低

上述提到，迪賽基業(yè)房地產(chǎn)代理板塊中的住宅業(yè)務(wù)收益占比在逐年下滑，但其是迪賽基業(yè)營(yíng)收的主要支撐。究其原因，或與體量較低以及平均傭金率較低有關(guān)。就房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)這一行業(yè)來(lái)看，幾家頭部企業(yè)幾乎已經(jīng)占據(jù)大部分市場(chǎng)份額，剩余的小型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)能夠分得的疆土越來(lái)越少。

招股書顯示，近年來(lái)，迪賽基業(yè)房產(chǎn)代理服務(wù)的住宅項(xiàng)目數(shù)量逐年增長(zhǎng)，但截至2020年，也僅增長(zhǎng)至了75個(gè)。商業(yè)項(xiàng)目代理數(shù)量則更少，截至2020年，也僅為13個(gè)。

值得關(guān)注的是，2018年-2020年，迪賽基業(yè)的平均傭金率逐年下滑，分別為0.87%、0.80%、0.63%。而同在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的某其他頭部公司發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年，其新房傭金率為2.71%。對(duì)比來(lái)看，迪賽基業(yè)的項(xiàng)目數(shù)量和傭金率都相差較遠(yuǎn)。

對(duì)此，迪賽基業(yè)方面在招股書中表示，平均傭金費(fèi)用的下滑，與國(guó)內(nèi)開發(fā)商提供較低的住宅物業(yè)傭金的整體市場(chǎng)趨勢(shì)相符，主要原因則是國(guó)內(nèi)購(gòu)房者對(duì)住宅物業(yè)的需求強(qiáng)勁。不過(guò)?！度A夏時(shí)報(bào)》記者為此采訪了一位北京的中介工作人員，其對(duì)記者說(shuō)：“每個(gè)城市的傭金率是不一樣的，北上廣深和樓市較火的城市傭金率會(huì)偏高。但目前，基本上平均值是在2%左右。”

關(guān)于平均傭金率較低等問(wèn)題，《華夏時(shí)報(bào)》記者擬向迪賽基業(yè)方面發(fā)去采訪提綱。不過(guò)，迪賽基業(yè)未在招股書中披露相關(guān)的聯(lián)系方式。隨后，記者查找了迪賽基業(yè)的官方網(wǎng)站，其顯示“網(wǎng)站進(jìn)行改版中，即將上線”，不能使用。記者又在天眼查網(wǎng)站上查找迪賽基業(yè)相關(guān)的聯(lián)系方式，其并未披露郵箱。后續(xù)，記者會(huì)通過(guò)其他方式聯(lián)系迪賽基業(yè)進(jìn)行相關(guān)的采訪。

曾從新三板摘牌

這不是迪賽基業(yè)第一次與資本市場(chǎng)接觸。2016年，迪賽基業(yè)在新三板掛牌上市，但在2020年4月份摘牌。彼時(shí)，市場(chǎng)有聲音認(rèn)為，迪賽基業(yè)從新三板摘牌是為了赴港上市作準(zhǔn)備。但在摘牌之后，業(yè)內(nèi)對(duì)于迪賽基業(yè)的關(guān)注度似乎有所降低，相關(guān)的公開報(bào)道則是少之又少。

終于，在2020年，業(yè)內(nèi)多次傳出迪賽基業(yè)在頻繁接觸投行的消息，其最終也是遞交了招股書。同時(shí)，有媒體報(bào)道顯示，對(duì)于從新三板摘牌的原因，迪賽基業(yè)認(rèn)為一方面是新三板對(duì)投資者要求較高。另一方面則是新三板交易量及流動(dòng)性水平較低，難以體現(xiàn)迪賽基業(yè)的價(jià)值，進(jìn)而影響其以股權(quán)或者債務(wù)的方式募集資金。

目前，迪賽基業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)同樣較為簡(jiǎn)潔。創(chuàng)始人沙勇通過(guò)其全資子公司持有迪賽基業(yè)74.6%的股權(quán)。還有18.4%的股權(quán)由迪賽基業(yè)的17位股東通過(guò)一家全資子公司持有，而這17位股東中包括沙勇的母親和女兒，剩余7%的股權(quán)由投資人黃曉通過(guò)其全資子公司持有。據(jù)悉，黃曉是因?yàn)榭粗械腺惢鶚I(yè)的發(fā)展?jié)摿Q定投資。不過(guò)，這位投資人十分“神秘”，公開資料幾乎是“一片空白”。

針對(duì)未來(lái)公司的發(fā)展計(jì)劃，迪賽基業(yè)方面表示，為了實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長(zhǎng)以及提高在房地產(chǎn)代理和咨詢行業(yè)的影響力，迪賽基業(yè)擬持續(xù)擴(kuò)展在寧波、蘇州及長(zhǎng)三角其他地區(qū)的市場(chǎng)占有率。同時(shí)，迪賽基業(yè)方面擬強(qiáng)化公司的資訊科技系統(tǒng)及基建，以提供更佳的服務(wù)質(zhì)量和營(yíng)運(yùn)效率。

本報(bào)記者 李凱旋 李未來(lái) 北京報(bào)道

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