金科股份(000656.SZ)召開2020年度業(yè)績說明會(huì)，金科控股董事局主席，金科股份實(shí)際控制人黃紅云、董事長周達(dá)、總裁楊程鈞、執(zhí)行副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人李華、副總裁兼董事會(huì)秘書張強(qiáng)等高管出席。

樓市持續(xù)調(diào)控背景下，金科股份繼續(xù)保持逆勢增長趨勢。

2020年金科股份實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入877.04億元，同比增長29.41%，同期公司實(shí)現(xiàn)凈利潤97.04億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤70.30億元。

這一增速高于同業(yè)公司。截至4月1日，已披露年報(bào)的8家收入過500億元以上房企利潤增速平均值為7.29%，而金科股份當(dāng)期歸母利潤增速則到了23.56%。

剔除預(yù)收款后，金科股份資產(chǎn)負(fù)債率大幅下降5個(gè)百分點(diǎn)至69.85%，2020年年度“三道紅線”指標(biāo)均全部達(dá)標(biāo)，“由黃轉(zhuǎn)綠”成功躋身“三好學(xué)生”陣營。

另一方面，該公司去年新增土地投資148宗，購置金額892億元，其中二線(含新一線)城市占比74%。土儲(chǔ)能級的提升、資源結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，無疑也為公司未來的可持續(xù)增長奠定了基礎(chǔ)。

需要指出的是，金科股份已于1月底完成了董事會(huì)換屆，“80后”周達(dá)獲選公司董事長，新任管理專業(yè)化、知識(shí)化特點(diǎn)明顯。

這在地產(chǎn)行業(yè)政策發(fā)展紅利褪去的背景下，至關(guān)重要。反觀金科股份，新任管理層未來釋放的管理紅利，也將為公司沖刺新的五年目標(biāo)帶來更多助力。

“跨越式發(fā)展戰(zhàn)略”完美收官

2017至2020年，是金科股份實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展戰(zhàn)略的4年。

這期間，公司銷售規(guī)模連續(xù)突破，期間公司銷售面積從843萬平米增至2240萬平米，復(fù)合增長率達(dá)50%。

反應(yīng)到財(cái)報(bào)層面，便是公司各項(xiàng)核心經(jīng)營數(shù)據(jù)的跨越式增長。

至2020年末，金科股份營收、凈利潤分別達(dá)到877.04億元、97.04億元，較2017年時(shí)的345億元和23億元實(shí)現(xiàn)了極大幅度提升。

對比歷史數(shù)據(jù)可以看出，該公司經(jīng)營能力在2020年進(jìn)一步增強(qiáng)，凈利潤率達(dá)11.1%，較上年再次提升1.7個(gè)百分點(diǎn)。

這背后是，金科股份整體運(yùn)營效率的大幅提升，以及構(gòu)建諸多“百億級”區(qū)域市場所帶來的可觀增量。

“新項(xiàng)目平均開盤周期降至6個(gè)月。”金科股份在年報(bào)中指出。

長江證券也指出，公司在2020年四季度如期加大竣工交付力度，帶動(dòng)公司當(dāng)期營收同增大增62.7%。

就重點(diǎn)市場來看，由于始終堅(jiān)持“區(qū)域深耕”戰(zhàn)略，通過產(chǎn)品力的提升打造良好口碑，公司“百億級”城市梯隊(duì)縱深廣闊。

“報(bào)告期內(nèi)，公司全面啟動(dòng)數(shù)字化營銷戰(zhàn)略、整合線上線下資源。”金科股份指出。

就重點(diǎn)區(qū)域市場而言，該司在華東、重慶、西南(不含重慶)、華中、華南地區(qū)銷售金額占比分別達(dá)到41%、19%、12%、13%、7%。其中，重慶、江蘇、浙江銷售規(guī)模超200億元，四川、河南、山東銷售規(guī)模超100億元。

更為重要的是，廣東、陜西、江西、湖南等地銷售規(guī)模在2020年均保持了高速增長態(tài)勢，僅以湖南為例，2020年銷售金額便達(dá)84億元，同比增長74%。

而隨著上述優(yōu)勢區(qū)域及“準(zhǔn)百億級”市場的增長，金科股份市場縱深明顯擴(kuò)大，而這也為后續(xù)公司銷售規(guī)模提升預(yù)留了充足空間。

控杠桿成效顯著，“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)

在“三道紅線”監(jiān)管壓力下，房企若想實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展，優(yōu)化自身債務(wù)結(jié)構(gòu)是必然。

金科股份此前發(fā)布的五年戰(zhàn)略規(guī)劃也指出，“公司將不斷強(qiáng)化以財(cái)務(wù)指標(biāo)為核心的經(jīng)營管理理念，持續(xù)改善資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比等財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)有息負(fù)債規(guī)模合理增長，負(fù)債結(jié)構(gòu)和成本持續(xù)優(yōu)化。”

關(guān)鍵是如何落實(shí)?從2020年的年報(bào)來看，金科股份給出的答案是開源、節(jié)流。

開源，緊抓銷售回款。數(shù)據(jù)顯示，2020年金科股份銷售回款金額高達(dá)2011億元，較上年同期增長25%，同時(shí)90%的回款率也創(chuàng)下了2017年以來的歷史新高。

節(jié)流，拿地風(fēng)格穩(wěn)健，通過優(yōu)化城市布局，讓錢花到“刀刃”上。2020年，金科股份拿地金額為892億元，增速為0.5%，但是新增計(jì)容面積2364萬平米，同比減少29%。

顯然，在土儲(chǔ)方面，金科股份已經(jīng)作出了十分明顯的調(diào)整，而通過區(qū)域結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，則可以幫助顯著提升整體經(jīng)營能力，2017年至2020年便是很好的證明。

得益于此，金科股份整體經(jīng)營更加趨于精細(xì)化，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到明顯優(yōu)化，資金監(jiān)管壓力驟輕。

截至2020年末，公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，金科股份下降5個(gè)百分點(diǎn)至69.88%。凈負(fù)債率則大幅降低47個(gè)百分點(diǎn)，至75.14%。

“這主要得益于公司堅(jiān)持打造優(yōu)質(zhì)平臺(tái)，對于財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)提出了明顯的債務(wù)結(jié)構(gòu)指標(biāo)，其次公司一直堅(jiān)持有質(zhì)量的銷售，2020年公司全口徑的回款率超過90%，同業(yè)公司處于優(yōu)秀或領(lǐng)先的地位，最后公司堅(jiān)持融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。”金科股份董事長周達(dá)指出。

至此，該公司“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)，順利進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)最低一級的“綠檔”級別。

同期，金科股份貨幣資金余額約435億元，同比增長20.86%，一年內(nèi)到期有息負(fù)債總額為325億元，現(xiàn)金短債比達(dá)到1.34，貨幣資金余額有效覆蓋短期有息負(fù)債。

就債務(wù)分布來看，1年內(nèi)到期債務(wù)占比33%，2年內(nèi)到期債務(wù)占比約36%、3年內(nèi)到期債務(wù)約20%，3年及以上到期債務(wù)約11%。

整體而言，公司到期債務(wù)分布均衡，集中兌付風(fēng)險(xiǎn)較低，這無疑為公司長期可持續(xù)發(fā)展提供了有效保障。

“制訂2021年到2015年戰(zhàn)略規(guī)劃的時(shí)候，也將三道紅線作為了一個(gè)重要的參考指標(biāo)，公司有信心持續(xù)滿足監(jiān)管要求。”周達(dá)表示，后續(xù)投資方面，公司將堅(jiān)持量力而出、效益優(yōu)先的原則，不再單純的追求規(guī)模的增長，而是將現(xiàn)金流的安全和穩(wěn)健放在首位。

充裕土儲(chǔ)支撐2500億目標(biāo)

對于2021年，金科股份年報(bào)中給出的計(jì)劃為“2021年，結(jié)合市場環(huán)境及公司高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略要求，公司及所投資的公司計(jì)劃全年銷售標(biāo)不低于2500 億元……”

如何來實(shí)現(xiàn)?這需要從公司的存貨中尋找答案。

對比年報(bào)數(shù)據(jù)可以看出，雖然金科股份2020年的土地購置總額變化不大，但是能級提升的特點(diǎn)卻十分明顯。

2020年，該公司新增土地儲(chǔ)備按計(jì)容建筑面積計(jì)算二三線(含新一線)城市占比近80%，其中二線(含新一線)城市占比63%。

按土地購置金額計(jì)算，二三線(含新一線)城市占比約87%，其中二線(含新一線)城市占比74%。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，該公司總可售面積超7100萬平米。其中，重慶、華東、西南(不含重慶)、華中、華南、華北占比分別為 24%、23%、17%、17%、10%、5%。

“公司竣工與銷售目標(biāo)較為積極，結(jié)算毛利率下行空間有限，銷售與業(yè)績均有望保持雙位數(shù)以上增長，業(yè)績與估值具備吸引力。”長江證券指出。

周達(dá)也表示，充裕的土儲(chǔ)可以滿足公司未來三年的發(fā)展需要。

此外，金科股份也在通過收并購、一二級聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)拿地等多種方式，進(jìn)一步充實(shí)自身土地儲(chǔ)備，并優(yōu)化項(xiàng)目結(jié)構(gòu)。

如2020年該公司在建項(xiàng)目中，便包含了純“產(chǎn)業(yè)”類型的長沙科技新城項(xiàng)目、山西智慧科技城，以及“產(chǎn)業(yè)+住宅”重慶兩江健康科技城項(xiàng)目。

2020年，公司科技產(chǎn)業(yè)新增開發(fā)運(yùn)營面積260萬平米，快速推進(jìn)武漢新洲健康科技小鎮(zhèn)、濟(jì)寧生命健康科技城多個(gè)創(chuàng)新項(xiàng)目。投資撬動(dòng)效應(yīng)較為明顯，可持續(xù)發(fā)展后勁充足。

這正是金科股份“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)落地的一個(gè)縮影，公司也希望通過由單賽道為主向多賽道協(xié)同發(fā)展升級，從而完成企業(yè)由傳統(tǒng)地產(chǎn)，向科技地產(chǎn)及數(shù)智服務(wù)產(chǎn)業(yè)的升級。

“去年11月公司智慧服務(wù)集團(tuán)也已在港交所上市，公司外拓實(shí)力特征明顯，未來力爭實(shí)現(xiàn)5年10倍的高增長。”周達(dá)介紹稱，對“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，公司早已布局并具備相應(yīng)的周密規(guī)劃，力爭在2025年實(shí)現(xiàn)500億元的銷售收入。

基金持股翻倍增長，新任管理貢獻(xiàn)管理紅利

良好的財(cái)務(wù)表現(xiàn)和較為確定的增長預(yù)期下，金科股份資本市場認(rèn)可度隨之增強(qiáng)。

在對2021年的業(yè)績預(yù)測上，長江證券、申萬宏源等賣方機(jī)構(gòu)均對公司給予了“買入”評級。另據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，目前各家賣方機(jī)構(gòu)給出2021年每股收益預(yù)測結(jié)果為1.59元。

“若考慮分部估值視角，公司投資性價(jià)比愈發(fā)突出。”長江證券指出。

而在2020年四季度，部分買方機(jī)構(gòu)也出現(xiàn)了集中增持公司股份的情況。數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度末，基金持股數(shù)量為2.72億股，至四季度末時(shí)，基金持股數(shù)量已大幅升至4.45億股，持股總數(shù)與2020年二季度基本相當(dāng)，處于金科股份上市以來的絕對高位。

背后，是金科股份變革所帶來的一系列紅利。

2020年12月，公司對外發(fā)布了2021-2025年戰(zhàn)略規(guī)劃，確立了“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略。

即，精耕地產(chǎn)主業(yè)，做強(qiáng)智慧服務(wù)，做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)，做實(shí)商旅康養(yǎng)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步整合產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈;力爭向2025年沖擊4500億元的目標(biāo)奮斗，年復(fù)合增長率 15%以上，并力爭沖擊更高目標(biāo)。

在公司看來，規(guī)?；偁帟?huì)向差異化競爭轉(zhuǎn)變，比拼增速的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束;數(shù)字化在房企價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)開始滲透，持有物業(yè)的估值水平將會(huì)迅速提升，卓越的地產(chǎn)企業(yè)只有捕捉不同階段市場需求、不斷進(jìn)行多元化產(chǎn)品組合，拓展創(chuàng)新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，從而獲得穿透市場周期、實(shí)現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營的能力。

實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，自然需要相應(yīng)的團(tuán)隊(duì)支撐。今年1月底，金科股份完成董事會(huì)換屆，1981年出生的周達(dá)新任公司董事長，同時(shí)新任總裁楊程鈞也是75后。

二人雖然年輕，但都是超過15年的“老金科”，也是過去幾年公司跨越式發(fā)展過程中的中堅(jiān)力量。

在業(yè)績說明會(huì)上，周達(dá)介紹稱，“今年初以來，公司已經(jīng)作出多項(xiàng)改革，并組建了改革委員會(huì)，調(diào)集了業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、管理水平高的精兵強(qiáng)將，圍繞工程成本、資金財(cái)務(wù)等領(lǐng)域進(jìn)行開展。近三個(gè)月，已確定了220項(xiàng)改革措施，重點(diǎn)改革65項(xiàng)，比如年初建立的以事業(yè)合伙人為代表的長效合作機(jī)制，華東公司的區(qū)域性化總部管控模式等。”

至此，公司完成了對整個(gè)領(lǐng)導(dǎo)層的年輕化、知識(shí)化、專業(yè)化的改造，而這將為實(shí)現(xiàn)4500億元的遠(yuǎn)景目標(biāo)帶來更多的智力支撐和管理紅利。

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