前兩天，有粉絲在群里感嘆：

“房價漲得太猛，現下的廣州，已經不是剛需的天堂了。”

仔細品品，這句話還挺耐人尋味的，你聽誰感嘆過“深圳不是剛需的天堂嗎?”

說明廣州的房價還沒漲得很離譜。

事實到底是什么樣?今天，我們也統(tǒng)計了一下廣州11區(qū)各板塊的房價，給大家一個買房的參考。

注：以下房價優(yōu)先以一手房為準，一手數據來源于房天下;在片區(qū)無新房的情況下采用二手房數據，二手數據來源于鏈家。

從4月廣州11區(qū)房價同比漲幅圖中，我們可以發(fā)現：隨著過去一年房價的躍升，廣州房價梯度愈發(fā)明顯了。

天河、黃埔、海珠、南沙等區(qū)域愈發(fā)受到購房者的追捧，房價直線上升，而增城、從化、白云等區(qū)域，微漲或下跌，市場分化嚴重。

各大板塊的房價情況又如何?我們來具體看看。

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全面上漲的天河

先來看天河。

經歷過一輪猛烈的上漲，天河基本上已經全面拋棄剛需了。

目前天河新盤主要集中在廣氮片區(qū)，其余分布較為零散，而廣氮的全新盤如今售價已經高達7-9萬/平。

沒錯，你沒看錯。就在今天流出的天河壹品二期售價中，甚至有部分戶型折合單價高達10萬/平!詳情請戳：天河壹品售價超10萬?黃牛：有錢都買不著!

最小面積的上車成本也將近470萬，算下來三成首付+其它費用，持有資金基本要150萬以上。更何況，現在天河搶新盤還是全款、7成首付客戶優(yōu)先，剛需希望不大。

珠江新城就不用多說了，從來都不在剛需的選項清單上，當然資金雄厚的“剛需”不計在內。比如下面這位大佬

價格同樣猛漲的還有牛奶廠板塊。目前在鏈家上真正在牛奶廠板塊內的項目，二手均價基本在8.5萬/平左右，換句話說百平的購房成本就高達850萬!

我們之前也寫過一篇分析稿件，回顧可以看這里：直追珠江新城?!牛奶廠二手房賣出9.3萬/平天價!

不管是一年前，還是現在，牛奶廠似乎都與剛需扯不上關系。

天河現在能夠讓剛需勉強上車的地方，一個是天河北，目前二手均價在3.4萬-5.2萬/平之間;另一個則是泛金融城板塊，員村、車陂、東圃一帶，目前還有均價4萬/平左右的樓盤。

在有條件踮腳夠一夠的情況下，建議優(yōu)先考慮泛金融城板塊，未來的發(fā)展?jié)摿?yōu)于天河北。

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進擊的黃埔

在過去一年中，黃埔的房價從2.8萬/平漲到了3.5萬/平，上漲幅度高達24.3%，僅次于天河。

高漲幅的背后，是各個板塊房價全面的上漲。

比如老黃埔，目前新房售價在5.5-6萬之間，新一輪預售證下來之后，價格或許會再迎來一波上升。

科學城，目前新盤價格在4.2萬-5.5萬/平之間，最低的上車成本起碼也要350萬左右，三成首付在100萬左右。

距離珠江新城40公里的知識城，如今房價也爬升至3萬/平，而且現在還處于“沒得選”的狀態(tài)。

面對這樣的黃埔，剛需要么只能看看科學城、長嶺居的二手房，要么只能轉身投入其它區(qū)域的懷抱了。

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越秀&荔灣

越秀，是廣州剛需們“想得到卻不能得到“的存在。

如今越秀的新房，只要來一個，便是妥妥的10萬+。二手名校學位房，8萬、9萬的單價都已經成了常態(tài)。

至于剛需?在越秀，沒有剛需可言。單價5萬以下的房源，不是偏就是破，只有老破小會等你。

荔灣，目前一手房價已經全面突破5萬/平了。

不管是廣鋼新城、花地灣，還是芳村、大坦沙的新盤，雖然面積段都做得比較小，但總價算下來，也只有資金較為殷實的剛需能夠上車了。

.04

海珠：剛需還能撿筍?

海珠近一年來也漲了不少。

之前，我們也曾分析過海珠值得關注的板塊，回顧可以戳這里：2021，海珠一定會漲。

現在，這些板塊的房價基本已經超5萬/平，如海珠創(chuàng)新灣的瀝滘片區(qū)、廣紙片區(qū)以及中大創(chuàng)新谷的廣州大道南板塊。

剛需可以重點關注的板塊，依舊是這些，只不過現在可以選擇的范圍窄了很多，大家只能看看能否撿筍了。

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被嫌棄的白云

如今也不便宜了

但凡提及白云，我們總能聽到“城市界面差”、“擁堵“這幾個形容詞。

然而在人口、產業(yè)的加持下，現下白云的房價，也已經超乎了你的想象。

較早發(fā)展起來的白云新城，如今城市面貌、配套都已經逐步完善，價格也水漲船高。

普通洋房的均價在5-5.5萬/平不等，疊墅類產品均價高達9萬/平，片區(qū)內的大平層價格更夸張，已經高達12萬/平。

而其它分散在鵝掌坦、三元里、新市等新盤，均價也在4.8-5.3萬/平之間，百平的上車成本在500萬左右。

可以說，剛需群體在白云新房市場上的選擇也不多了，只能考慮面積段比較小的戶型。

不過，近期多家開發(fā)商涌入的白云湖板塊，倒是值得剛需重點關注一下。板塊有產業(yè)規(guī)劃、有湖景、有地鐵加持，未來的升值空間較大，目前板塊均價在4.5萬/平左右，剛需還能夠入手。

除此之外，白云其實還有不少價格相對合理的二手房，如羅沖圍附近，剛需可優(yōu)先挑選地鐵站附近的小區(qū)，相對保值。

.06

番禺

番禺的房價，相對來說漲得沒那么狠，在行情之下火了一個“萬博”，帶動了華南板塊的上漲。

去年年中，萬博范圍內的二手房還在3.5-4萬/平出頭徘徊，如今整體房價已經躍升至4-4.5萬/平。

而萬博商圈周邊的一手房房價，已經高達4.5-6萬/平了。

剛需購房者可以看看市橋板塊和亞運城板塊，目前的價格可以說是市區(qū)“洼地”般的存在了。

.07

增城&南沙

增城和南沙，看似站在同一起跑線上，但卻跑出了不一樣的成績。

如今的南沙，1字頭的樓盤基本已經消失了，只有黃閣、金洲的部分樓盤，價格徘徊在2.5萬/平。

其余大部分樓盤，價格都已經上了3字頭，如南沙灣、蕉門河和明珠灣的項目。

最夸張的是明珠灣板塊，橫瀝島和靈山島尖的高規(guī)格定位，一路推動著南沙的房價向上躍升。

現下，明珠灣板塊在售項目的房價，已經高達3.8-4.8萬/平，與黃埔科學城、番禺、白云新房價格有的一拼。

增城就不太一樣。

如果說廣州還有“剛需天堂“的話，那增城必然是無冕之王。

除了新塘之外，目前增城大部分板塊的價格，都在1.9-2.5萬/平之內，如中新、永和和朱村。

甚至還有部分樓盤，價格在1.5-1.7萬/平，價格對于剛需來說很友好。

但購房者在選擇的時候，一定要考慮清楚，太偏遠、沒地鐵、沒配套的項目，價格再低也不要入手，不然只會被套牢，得不償失。

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花都&從化

有人說，不是還有花都和從化嗎?

確實，花都目前的新房價格比較適合剛需上車，倘若是生活圈子在花都，又是買來自住，買在花都也無妨。

但如果是投資的話，廣州的重心是東進南拓，從發(fā)展前景看，位處于北邊的花都利好會相對較少。

這也是花都房價漲幅較弱的原因。

自住型的剛需可以關注目前發(fā)展?jié)摿^高的花都湖板塊，一手均價在3.3萬-3.5萬/平之間，總價300萬也還有得選。

而從化，價格上是“剛需的天堂”沒錯，但是從化常年漲幅式微，上錯了車，也有可能瞬間從天堂到地獄。

關鍵詞： 廣州 板塊 房價 天河