中原建業(yè)(09982.HK)在港交所掛牌上市，成為建業(yè)集團(tuán)旗下第4家上市公司，同時(shí)也是綠城管理(09979.HK)后第2家登陸資本市場(chǎng)的房地產(chǎn)代建公司。然而，與綠城管理上市首日股價(jià)漲幅一度高達(dá)35%相比，中原建業(yè)上市首日便遭遇破發(fā)，跌幅達(dá)到12%。

截至6月1日收盤，中原建業(yè)報(bào)收2.77港元/股，漲幅4.92%，總市值91.28億港元。

代建規(guī)模增長(zhǎng)迅速 凈利潤(rùn)增速放緩

中國(guó)房地產(chǎn)代建行業(yè)目前處于快速增長(zhǎng)中。數(shù)據(jù)顯示，自2010年至2020年，中國(guó)房地產(chǎn)代建市場(chǎng)新簽合約項(xiàng)目的數(shù)量及建筑面積的復(fù)合年增長(zhǎng)率均分別超過24.0%。

得益于中國(guó)的快速城鎮(zhèn)化、對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的需求及中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，中原建業(yè)在快速增長(zhǎng)的中國(guó)房地產(chǎn)代建行業(yè)中處于有利地位并從中獲益。

聆訊后資料集顯示，2020年中原建業(yè)的在管項(xiàng)目已售總建筑面積約為570萬(wàn)平方米，市場(chǎng)份額為29.2%，全國(guó)排名第一;2017年至2020年總合約銷售金額的復(fù)合年增長(zhǎng)率71.5%，排名同樣為第一。此外，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，中原建業(yè)2020年的新增合約建筑面積達(dá)860萬(wàn)平方米，在中國(guó)房地產(chǎn)代建公司中排名第二，市場(chǎng)份額為10.6%。

值得注意的是，從新拓代建項(xiàng)目來(lái)看，中原建業(yè)表現(xiàn)并不出色。綠城管理年報(bào)顯示，2020年公司新拓代建項(xiàng)目的合約總建筑面積達(dá)1870萬(wàn)平方米，較2019年同期增長(zhǎng)約16.8%，市占率高達(dá)23.1%，是同期中原建業(yè)860萬(wàn)平方米新增合約建筑面積的2.17倍。

此外，若按照2018年-2020年三年新增合約建筑面積算，中原建業(yè)只排到第三位，市占率也相較綠城管理的28%少近18個(gè)百分點(diǎn)。

2020年，中原建業(yè)在管項(xiàng)目數(shù)量及建筑面積由2018年的67個(gè)及1150萬(wàn)平方米增加至206個(gè)及2550萬(wàn)平方米。從業(yè)務(wù)模式看，中原建業(yè)基本為商業(yè)代建，業(yè)務(wù)范圍單一，客戶多為中小房企，但這也在一定程度上使中原建業(yè)的利潤(rùn)率一直維持在高位。

聆訊后資料集顯示，中原建業(yè)的收入由2018年的6.76億元人民幣增至2020年的11.52億元人民幣，凈利潤(rùn)由2018年的4.04億元人民幣增至2020年的6.81億元人民幣，公司2018年、2019年及2020年的凈利率分別為59.7%、62.3%及59.2%。

但值得一提的是，相比2019年的收入、利潤(rùn)增幅，2020年中原建業(yè)因?yàn)?span id="51hlpz3hfnv" class="keyword">疫情原因營(yíng)收、凈利勉強(qiáng)保持增長(zhǎng)。聆訊后資料集顯示，2020年中原建業(yè)營(yíng)收同比增長(zhǎng)11.96%，2019年則增長(zhǎng)52.13%;凈利潤(rùn)2019年增幅高達(dá)58.74%，而2020年僅為6.3%。

而綠城管理2020年雖然營(yíng)收、毛利雙降，但凈利潤(rùn)同比增幅仍突破10%，達(dá)到11.2%，歸屬于公司股東的凈利潤(rùn)增幅達(dá)35.3%，剔除上市費(fèi)用后歸屬于公司股東的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)39.4%。

此外，聆訊后資料集顯示，中原建業(yè)2020年凈利率為59.2%，雖然處于行業(yè)高位，但相較于2019年的62.3%下降超3個(gè)百分點(diǎn)。股本回報(bào)率方面，中原建業(yè)在2020年也以77.7%位于三年中最低。

招股期間，中原建業(yè)未受到投資者的熱棒。招股首日，公司招股尚不足額，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)僅0.84倍，孖展資金總額8771萬(wàn)元，成為少數(shù)招股不足額的新股之一。

5月31日上市首日，中原建業(yè)開盤破發(fā)，開盤價(jià)2.5港元，較發(fā)售價(jià)跌16.7%，截至收盤報(bào)2.64港元。

河南區(qū)域依賴癥凸顯 全國(guó)化布局緩慢

資本市場(chǎng)表現(xiàn)不佳的背后，與中原建業(yè)“河南依賴癥”嚴(yán)重有關(guān)。

聆訊后資料集顯示，2018年-2020年，中原建業(yè)主要依靠提供房地產(chǎn)代建服務(wù)產(chǎn)生收入及收取管理服務(wù)費(fèi)，主要由公司于河南省所管理的項(xiàng)目貢獻(xiàn)，分別占總營(yíng)收的100.0%、99.4%及96.6%。

中原建業(yè)自成立之初便以河南省為戰(zhàn)略重點(diǎn)，在2020年的206個(gè)在管項(xiàng)目中共有193個(gè)項(xiàng)目位于河南省，總建筑面積為約24.2百萬(wàn)平方米，覆蓋河南省大多數(shù)縣及縣級(jí)以上城市。

為追求更大的增長(zhǎng)潛力，2020年中原建業(yè)開始將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至河北、山西、陜西、新疆、安徽及海南等省及自治區(qū)，但其他省份在管項(xiàng)目數(shù)量?jī)H有13個(gè)，占比僅為6.31%，總面積132.2萬(wàn)平方米，占比約為5%。

中原建業(yè)方面也表示，房地產(chǎn)代建公司的區(qū)域布局通常與全國(guó)房地產(chǎn)政策及規(guī)劃以及房地產(chǎn)代建公司的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略一致。預(yù)期五大城市區(qū)域以及人口集中及交通便利網(wǎng)絡(luò)的地區(qū)將成為中國(guó)房地產(chǎn)代建主要發(fā)展區(qū)域。

目前來(lái)看，中原建業(yè)新拓展河南以外的城市，對(duì)集團(tuán)的貢獻(xiàn)甚微。根據(jù)中指研究院報(bào)告，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)代建行業(yè)的從業(yè)者而言，最關(guān)鍵的是進(jìn)入壁壘、公司的品牌價(jià)值及市場(chǎng)滲透能力。業(yè)內(nèi)人士分析，中原建業(yè)的品牌知名度與認(rèn)可度在河南區(qū)域備受認(rèn)可，但真正涉及到全國(guó)項(xiàng)目后，品牌競(jìng)爭(zhēng)力可能會(huì)大打折扣。

相較于中原建業(yè)，綠城管理的全國(guó)化顯然已非常成熟。年報(bào)顯示，綠城管理業(yè)務(wù)目前布局中國(guó)28個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的89座城市，擁有296個(gè)代建項(xiàng)目。值得注意的是，綠城管理布局主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域總建筑面積達(dá)64.9百萬(wàn)平方米，超整體面積的85%。

此外，中原建業(yè)的業(yè)務(wù)模式基本為商業(yè)代建，客戶也多為中小房企;綠城管理集團(tuán)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)則包含商業(yè)代建、政府代建及其他服務(wù)三大業(yè)務(wù)分部，客戶結(jié)構(gòu)也更為多元。短期看，商業(yè)代建會(huì)推高企業(yè)利潤(rùn)率，但并不利于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。因此，在未來(lái)規(guī)劃方面，建業(yè)也將豐富服務(wù)類型加入計(jì)劃，未來(lái)將涵蓋政府代建及資本代建。

作為建業(yè)集團(tuán)旗下第4家上市公司，中原建業(yè)與建業(yè)地產(chǎn)、筑友智造科技、建業(yè)新生活，打造了一張貫通線上及線下、覆蓋房地產(chǎn)上下游及鏈接建業(yè)多個(gè)板塊的戰(zhàn)略矩陣。優(yōu)勢(shì)明顯的前提下，母公司建業(yè)集團(tuán)仍為河南區(qū)域集團(tuán)的事實(shí)也成為中原建業(yè)的發(fā)展掣肘，因此建業(yè)集團(tuán)并不能像綠城中國(guó)輸血綠城管理一樣助力中原建業(yè)完成全國(guó)化布局。

目前，中國(guó)的房地產(chǎn)代建公司通常已建立一套標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)體系，并通過于不同項(xiàng)目中重復(fù)應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)以樹立其在房地產(chǎn)代建行業(yè)的聲譽(yù)及地位。未來(lái)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)拓展及資產(chǎn)價(jià)值的不斷增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)將有更多的金融機(jī)構(gòu)參與，從而推動(dòng)房地產(chǎn)資本代建時(shí)代興起。此外，房地產(chǎn)代建公司正將服務(wù)范圍由住宅物業(yè)逐步擴(kuò)大至商業(yè)及辦公物業(yè)。(見習(xí)記者 馬乙)

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