“買了一年，‘人間蒸發(fā)’幾十萬(wàn)，想到這個(gè)事情都頭痛。”出于投資目的，黎萬(wàn)婉(化名)在去年8月以將近1.55萬(wàn)元/平方米的價(jià)格入手了長(zhǎng)沙“網(wǎng)紅盤”卓越中寰的一套公寓。短短一年時(shí)間，卓越中寰的成交價(jià)跌去48%，而當(dāng)初買房的決定也成為黎萬(wàn)婉現(xiàn)在不愿回首的往事。

卓越中寰位于岳麓區(qū)的濱江新城，距離湖南的“母親河”湘江不到700米，且不遠(yuǎn)處就是市政府，作為長(zhǎng)沙的熱門置業(yè)板塊，濱江新城吸納了全市不少購(gòu)買力，而卓越中寰更是受到買家追捧，月度成交金額曾多次沖入長(zhǎng)沙前十。

不過，近一年來，卓越中寰的商務(wù)公寓成交均價(jià)持續(xù)走低。根據(jù)湖南中原研究院的數(shù)據(jù)，去年8月份項(xiàng)目成交價(jià)曾摸高至16006元/平方米，但到今年8月份已跌到10800元/平方米。

“降價(jià)也沒辦法，只能接受。” 甄瑧(化名)也是卓越中寰的業(yè)主，他在今年上半年以將近1.3萬(wàn)元/平方米買入，盡管眼下同樣“虧損”，但他慶幸自己買得比較晚，損失沒那么大。

作為網(wǎng)紅城市，長(zhǎng)沙出產(chǎn)的名品不止臭豆腐、文和友和茶顏悅色，它還因房地產(chǎn)調(diào)控得力著稱全國(guó)，成為深圳和東莞等城市“取經(jīng)”的“圣城”。然而，與住宅價(jià)格的穩(wěn)定不同，自去年以來，長(zhǎng)沙的商務(wù)公寓市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)變風(fēng)向，“網(wǎng)紅盤”卓越中寰的價(jià)格走勢(shì)正是整個(gè)長(zhǎng)沙公寓市場(chǎng)的縮影。

長(zhǎng)沙公寓價(jià)格普遍大“跳水”

“我從去年看到現(xiàn)在，公寓一個(gè)接一個(gè)跌”，莫榕柏(化名)見證了長(zhǎng)沙公寓價(jià)格下行的過程。她告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，雨花區(qū)的金地鉑悅價(jià)格已從去年的萬(wàn)字頭下調(diào)到5888元/平方米起。

莫榕柏曾在一個(gè)公寓項(xiàng)目下過訂單，但后來又退了，“那時(shí)，另一個(gè)中介想讓我找他成交，說出了那個(gè)樓盤的致命缺點(diǎn)，我被說服，就退了”。

“退了好，我把退的錢(指訂金)分了一部分給那個(gè)中介”，原本這只是中介截單的尋常“劇本”，但在公寓價(jià)格跳水的大環(huán)境下，卻演變成為一個(gè)“及時(shí)止損”的故事。莫榕柏心存感激，“如果那時(shí)買，價(jià)格都是一萬(wàn)多，現(xiàn)在已經(jīng)虧了一半。”

公寓降價(jià)并非個(gè)案，這已經(jīng)成為目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象?？吹饺缃裾w的價(jià)格走勢(shì)，莫榕柏已經(jīng)放棄了購(gòu)買公寓的想法。除了卓越中寰和金地鉑悅，時(shí)代財(cái)經(jīng)隨機(jī)咨詢的幾大在售公寓樓盤，都在進(jìn)行降價(jià)促銷。

比如位于岳麓區(qū)的北辰時(shí)光里，如今最高封頂價(jià)僅8000元/平方米，近期該樓盤還曾推出部分特價(jià)房，最低可達(dá)5888元/平方米，多名中介向時(shí)代財(cái)經(jīng)證實(shí)了這一消息。而房天下數(shù)據(jù)顯示，2020年11月至2021年3月北辰時(shí)光里的公開均價(jià)為15000元/平方米，此后在2021年4月和6月繼續(xù)下調(diào)價(jià)格，分別下調(diào)至8500-9500元/平方米和8400-9200元/平方米。

樓盤置業(yè)顧問告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，與北辰時(shí)光里直線距離將近1公里的金茂建發(fā)泊悅，目前也正在進(jìn)行限時(shí)促銷，價(jià)格均價(jià)7500元/平方米，而最低可以以7288元/平方米的價(jià)格買到。根據(jù)房天下的數(shù)據(jù)，該樓盤今年6月份的價(jià)格還是12700元—13000元/平方米。

而位于開福區(qū)的另一“網(wǎng)紅盤”綠地V島亦出現(xiàn)了降價(jià)現(xiàn)象。根據(jù)湖南中原研究院的數(shù)據(jù)，今年8月份，該樓盤的成交均價(jià)為9309元/平方米;而湖南世聯(lián)行市場(chǎng)知識(shí)中心在最新的報(bào)告中稱，綠地V島均價(jià)降至8500元/平方米，降幅超過20%。

長(zhǎng)沙市下轄6區(qū)1縣、代管2個(gè)縣級(jí)市，6區(qū)指的是芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū)。長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)厝烁嬖V時(shí)代財(cái)經(jīng)，傳統(tǒng)概念中的長(zhǎng)沙市區(qū)僅包括除了望城區(qū)以外的其它5區(qū)，它們是長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地方，也是人口的主要聚集地，房?jī)r(jià)整體亦高于其它行政區(qū)劃。

湖南中原研究院的數(shù)據(jù)顯示，由于商務(wù)公寓項(xiàng)目促銷不斷，今年前8月，這5個(gè)行政區(qū)的成交均價(jià)同比下跌5%，至約12286元/平方米;分區(qū)域來看，只有最繁華的芙蓉區(qū)同比上漲12%，其余4區(qū)均發(fā)生下調(diào)，雨花區(qū)同比降幅達(dá)13%，開福區(qū)、天心區(qū)和岳麓區(qū)分別跌11%、4%和1%。

盡管從數(shù)據(jù)上來看整體降幅僅約5%，但“公寓價(jià)格大跳水”已經(jīng)成為長(zhǎng)沙業(yè)內(nèi)公認(rèn)的事實(shí)。湖南中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理陳世霞指出，主要是江景商業(yè)大平層公寓，比如潤(rùn)和濱江灣，在拉高整體成交價(jià)，“均價(jià)差不多35000元/平方米，普通的公寓都在降價(jià)，降幅基本上是20%。”

公寓庫(kù)存飆升，去化需36個(gè)月

由于較早建立全面的房地產(chǎn)制度和體系，多年來，長(zhǎng)沙因房地產(chǎn)調(diào)控得力而聲名遠(yuǎn)播。相對(duì)于其他城市，市場(chǎng)認(rèn)為長(zhǎng)沙的調(diào)控措施既嚴(yán)格又完善，以長(zhǎng)沙的限購(gòu)政策為例，在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，擁有長(zhǎng)沙戶籍的已婚家庭可以購(gòu)買2套住宅，但只有在首套住宅取得不動(dòng)產(chǎn)證滿4年或網(wǎng)簽滿6年，才可以購(gòu)買第二套;而類似的情況，上海、深圳和廣州對(duì)首套住宅并沒有采取這樣的限制。

長(zhǎng)沙住宅價(jià)格長(zhǎng)期穩(wěn)定，且保持低位。湖南中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，長(zhǎng)沙5區(qū)一手商品住宅價(jià)格僅約12578元/平方米。長(zhǎng)沙與鄭州、武漢、南昌、合肥和太原均是中部6省的省會(huì)城市，在這 6個(gè)省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙是房?jī)r(jià)的洼地。

去年，深圳和東莞等樓市過熱城市曾到長(zhǎng)沙“取經(jīng)”，而住建部甚至發(fā)文肯定長(zhǎng)沙在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面的經(jīng)驗(yàn)并向全國(guó)推廣。

“長(zhǎng)沙的住宅市場(chǎng)是被價(jià)格低估的”，湖南中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理陳世霞表示。可以比較的是，今年1-8月，長(zhǎng)沙5區(qū)一手商品住宅成交均價(jià)為12578元/平方米，而不受調(diào)控政策約束的商務(wù)公寓成交均價(jià)為12286元/平方米。值得一提的是，公寓和住宅幾乎同價(jià)是長(zhǎng)沙多年來的現(xiàn)象，這與中國(guó)其他城市公寓價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅的現(xiàn)象不同。

“長(zhǎng)沙一直有住宅和公寓價(jià)格倒掛的問題，住宅利潤(rùn)很薄或持平在銷售，尤其2018-2019年拿的商業(yè)占比高的項(xiàng)目，基本都需要靠公寓來溢價(jià)”陳世霞解釋道。

不過，與其他城市一樣，跟住宅比起來，長(zhǎng)沙市場(chǎng)對(duì)公寓的需求始終不大。湖南中原研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月長(zhǎng)沙住宅成交面積為834萬(wàn)平方米，而公寓為93.52萬(wàn)平方米。在需求并不強(qiáng)勁的情況下，長(zhǎng)沙公寓的新增供應(yīng)并不少，這是陳世霞認(rèn)為公寓價(jià)格普跌的原因之一。

湖南中原研究院的數(shù)據(jù)顯示，2020年1月份長(zhǎng)沙5區(qū)商務(wù)公寓庫(kù)存面積約249.39萬(wàn)平方米，去化周期為19.89個(gè)月，此后逐月走高，截至今年8月底，公寓庫(kù)存為467.78萬(wàn)平方米，去化周期高達(dá)36個(gè)月。降價(jià)的現(xiàn)象也自去年公寓庫(kù)存走高之后，便已有之。

自去年以來，“融資三道紅線”“銀行兩道紅線”“土地兩集中”和“40%投銷比”等政策陸續(xù)出臺(tái)，這使得房企們現(xiàn)金流承壓，降價(jià)促銷成為房企們維持財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)定的方式之一，陳世霞認(rèn)為在長(zhǎng)沙市場(chǎng)也不例外。

“接下來4個(gè)月還有68萬(wàn)方的新增供應(yīng)。長(zhǎng)期來看，公寓還是會(huì)過剩，我們判斷公寓的降價(jià)促銷還是會(huì)持續(xù)，再加上開發(fā)商要現(xiàn)金流，所以他們必須將公寓快速變現(xiàn)，哪怕可能偶爾會(huì)有點(diǎn)虧損。”陳世霞說。

關(guān)鍵詞： 長(zhǎng)沙公寓 價(jià)格 網(wǎng)紅盤 業(yè)主