曾幾何時(shí)，一路快速奔跑的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，暢想萬(wàn)億時(shí)代就在不遠(yuǎn)的將來(lái)。但高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債擴(kuò)張的憧憬已不可持續(xù)，在新的發(fā)展時(shí)期要如何明辨增長(zhǎng)規(guī)律，洞悉行業(yè)周期?

2021博鰲房地產(chǎn)論壇開幕，數(shù)百位業(yè)界精英齊聚海南，共同探討房地產(chǎn)的變化與未來(lái)，思想交鋒、觀點(diǎn)論劍，搜狐焦點(diǎn)·焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)全程直擊，一線報(bào)道。

當(dāng)日上午，在“萬(wàn)億之后”主題論壇上，世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云，交銀國(guó)際董事總經(jīng)理、研究部主管洪灝，陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司執(zhí)行董事長(zhǎng)、總裁朱榮斌，越秀房產(chǎn)基金董事會(huì)主席、執(zhí)行董事及行政總裁林德良，金地集團(tuán)副總裁、金地集團(tuán)開發(fā)管理公司董事長(zhǎng)、東南區(qū)域公司董事長(zhǎng)郝一斌，華宇地產(chǎn)集團(tuán)總裁周德康，路勁地產(chǎn)集團(tuán)主管董事刁露發(fā)表了各自觀點(diǎn)。

穩(wěn)健和理性中尋找機(jī)會(huì)

蔡云認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)難道不是只有量的發(fā)展，真正的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，或者任何一個(gè)行業(yè)發(fā)展，應(yīng)該追求長(zhǎng)期主義的質(zhì)的發(fā)展。

在周期性發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，有兩種方式，一是靠政府主動(dòng)調(diào)控市場(chǎng)，它符合周期性發(fā)展規(guī)律，再一個(gè)是市場(chǎng)本身的調(diào)節(jié)，讓更多靠我們開發(fā)企業(yè)怎么去順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展。所以我們糾結(jié)的應(yīng)該是高質(zhì)量的發(fā)展，也符合時(shí)代的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。

洪灝認(rèn)為，粗放式的極高速的發(fā)展模式可能已經(jīng)達(dá)峰了，但是高質(zhì)量的增長(zhǎng)才剛剛開始。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從市場(chǎng)的占有額來(lái)看，尤其是從頭部房地產(chǎn)企業(yè)占有的市場(chǎng)角度來(lái)看，相比國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)是偏低的。所以在做大做強(qiáng)的過(guò)程中，它下一個(gè)階段的發(fā)展一定會(huì)出現(xiàn)一批更高質(zhì)量、更好、更大的頭部的企業(yè)。

朱榮斌稱，我不在乎是17萬(wàn)億還是多少萬(wàn)億，我始終相信房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)大賽道，很難有這么大的賽道。所以我們應(yīng)該關(guān)心的是在這個(gè)賽道里面，不管這個(gè)行業(yè)怎么樣，這個(gè)行業(yè)是一個(gè)永遠(yuǎn)的行業(yè)，即便這個(gè)行業(yè)不好了，我也相信沒(méi)有不好的行業(yè)，只有不好的企業(yè)，還是要把自己的事情做好。

周德康表示，安全發(fā)展最重要，主要是防范風(fēng)險(xiǎn)，第一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是資金的突然坍塌風(fēng)險(xiǎn)。雖然在防范風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，我們也丟失了一些發(fā)展的機(jī)會(huì)，但是目前我們也吃到了穩(wěn)健和理性帶來(lái)的紅利和好處。

第二個(gè)是城市下降的風(fēng)險(xiǎn)，我們想還是要練內(nèi)功，把自己做得更強(qiáng)大一些，把服務(wù)做得更好一些，創(chuàng)新做得更多一些。相信在未來(lái)這個(gè)領(lǐng)域才有生存下去的機(jī)會(huì)。

勿放棄高周轉(zhuǎn)

談及規(guī)模與利潤(rùn)平衡的問(wèn)題，林德良表示，利潤(rùn)的形成主要有：第一個(gè)是開發(fā)形成利潤(rùn)，快周轉(zhuǎn)結(jié)轉(zhuǎn)之后有利潤(rùn);第二個(gè)是物業(yè)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的利潤(rùn)，可能每天通過(guò)運(yùn)營(yíng)收租金產(chǎn)生的利潤(rùn);第三個(gè)是上市公司不能分派的利潤(rùn)，也是不能作為核心利潤(rùn)的部分，是這個(gè)物業(yè)評(píng)估升值的利潤(rùn)。

我們面對(duì)三個(gè)利潤(rùn)的時(shí)候，要怎么有效地統(tǒng)籌，歸根到底還是布局在房地產(chǎn)行業(yè)里面各個(gè)領(lǐng)域，然后分拆上市，通過(guò)分拆上市運(yùn)營(yíng)評(píng)估升值產(chǎn)生的利潤(rùn)就可以成為母公司的核心利潤(rùn)。

朱榮斌表示，如果企業(yè)有了一定規(guī)模之后，還是要想辦法做強(qiáng)。如果大而不強(qiáng)是持續(xù)不下去的。此外，未必把規(guī)模做得特別大，多少年來(lái)就專注在自己的領(lǐng)域，把自己的細(xì)分賽道做得非常的極致，這都是我們企業(yè)在新的格局下的選擇和思考。

在郝一斌看來(lái)，現(xiàn)在放棄高杠桿是應(yīng)該的，但是不要放棄快周轉(zhuǎn)。在杠桿率降低的情況下，又不強(qiáng)調(diào)周轉(zhuǎn)，那對(duì)你可能是雙殺的，所以這里面我們要通過(guò)你的投資做品類的控制，通過(guò)你的融資手段等等方式加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)。

刁露表示，無(wú)外乎是做好管理，管理好流程、精細(xì)化考核等等、制度、激勵(lì)，其實(shí)還是回到商業(yè)最本質(zhì)的東西，做好自己就行。

【來(lái)源：焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)】

關(guān)鍵詞： 行業(yè)周期 房地產(chǎn) 方式 賽道