日前,住建部在官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知(征求意見稿)》。
這個新規(guī)定,被稱為樓市“限高令”。
其中以下規(guī)定,值得大家關(guān)注:
1、各地要嚴(yán)格控制新建超高層建筑。一般不得新建超高層住宅。城區(qū)常住人口300萬人口以下城市嚴(yán)格限制新建150米以上超高層建筑,不得新建250米以上超高層建筑。城區(qū)常住人口300萬以上城市嚴(yán)格限制新建250米以上超高層建筑,不得新建500米以上超高層建筑。
2、各地相關(guān)部門審批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建設(shè)項目時,應(yīng)送當(dāng)?shù)叵谰仍畽C(jī)構(gòu)征求意見,以確保當(dāng)?shù)叵谰仍芰ο嗥ヅ?。城區(qū)常住人口300萬以下城市確需新建150米以上超高層建筑的,應(yīng)報省級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門審查,并報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部備案。城區(qū)常住人口300萬以上城市確需新建250米以上超高層建筑的,省級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)結(jié)合抗震、消防等專題嚴(yán)格論證審查,并報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部備案復(fù)核。
3、實行超高層建筑決策責(zé)任終身制。城區(qū)常住人口300萬以下城市新建150米以上超高層建筑,城區(qū)常住人口300萬以上城市新建250米以上超高層建筑,應(yīng)按照《重大行政決策程序暫行條例》(國務(wù)院令第713號),作為重大公共建設(shè)項目報城市黨委政府審定,實行責(zé)任終身追究。
4、各地應(yīng)嚴(yán)格落實政府投資有關(guān)規(guī)定,一般不得批準(zhǔn)使用公共資金投資建設(shè)超高層建筑,嚴(yán)格控制城區(qū)常住人口300萬以下城市國有企事業(yè)單位投資建設(shè)150米以上超高層建筑,嚴(yán)格控制城區(qū)常住人口300萬以上城市國有企事業(yè)單位投資建設(shè)250米以上超高層建筑。
5、嚴(yán)格控制生態(tài)敏感、自然景觀等重點(diǎn)地段的高層建筑建設(shè),不在山邊水邊建設(shè)超高層建筑,不在城市通風(fēng)廊道上新建超高層建筑群。不在對歷史文化街區(qū)、歷史地段、世界文化遺產(chǎn)及重要文物保護(hù)單位有影響的地方新建高層建筑,不在老城舊城的開發(fā)強(qiáng)度較高、人口密集、交通擁堵地段,新建超高層建筑。
樓市限高,不是管理層心血來潮。控制城市的人口密度,一直是中國的規(guī)劃基本原則。
疫情之后,國家反思了城鎮(zhèn)化政策,再次提出了重點(diǎn)城市人口密度過大,需要紓解。并提出了發(fā)展都市圈,實現(xiàn)大城市的多中心、郊區(qū)化發(fā)展。
國家為此還調(diào)整了之前的“城市邊界”剛性原則,允許人口持續(xù)涌入的大城市,根據(jù)實際需要增加建成區(qū)面積,通過耕地補(bǔ)償機(jī)制來實現(xiàn)基本農(nóng)田的保障。
比如北上廣深這類大城市,如果需要擴(kuò)大建成區(qū)面積的時候,可以購買基本農(nóng)村保護(hù)指標(biāo)。比如上海必須保護(hù)的基本農(nóng)田是固定的,如果將來需要增加建設(shè)用地,必須壓縮上海的農(nóng)田。那么上海就需要向其他省“購買”基本農(nóng)田保護(hù)指標(biāo),也就是上海出錢,讓其他省份“替”上海保護(hù)一部分基本農(nóng)田。
這樣做,第一可以保證全國的基本農(nóng)田不減少;第二滿足了大城市的建設(shè)用地增長;第三實現(xiàn)了對其他地區(qū)的轉(zhuǎn)移支付。
此前有關(guān)部門曾出臺文件,嚴(yán)格控制500米以上高樓的建設(shè)。后來賽格廣場“晃動”事件后,住建部新出臺的文件,對500米以上高樓不再“留活口”了,統(tǒng)一為“不得新建500米以上超高層建筑”。
城區(qū)常住人口低于300萬的城市(也就是沒有資格建地鐵的城市),不得新建250米以上超高層建筑。這類城市要建設(shè)150米到250米之間的建筑,需要過三關(guān):
第一關(guān):作為重大公共建設(shè)項目報城市黨委政府審定,實行責(zé)任終身追究。
第二關(guān):當(dāng)?shù)攸h委政府通過之后,報省住建廳審批。
第三關(guān):省住建廳審批同意后,報國家住建部備案。
城區(qū)常住人口超過300萬的城市,要建設(shè)250米到500米之間的建筑,也要過上述三關(guān)。
而且不允許政府投資這類建筑,嚴(yán)控國企投資這類建筑。
這類超高建筑,還要回避很多區(qū)域:生態(tài)敏感、自然景觀等重點(diǎn)地段,山邊水邊,城市通風(fēng)廊道;歷史文化街區(qū)、世界文化遺產(chǎn)及重要文物保護(hù)單位附近;老城舊城的開發(fā)強(qiáng)度較高、人口密集、交通擁堵地段等。
說實話,在中國有相當(dāng)一批政府、企業(yè)和個人,有強(qiáng)烈的高樓情結(jié)。有錢之后,希望引人注目,搞高科技又搞不出來,建高樓就成為最容易的“炫富”、吸引眼球的手段。
超高建筑的造價非常高,可以達(dá)到普通建筑成本的數(shù)倍乃至10倍。
一般來說,超高建筑往往是寫字樓、酒店或者高檔公寓。但這類產(chǎn)品,在中國是嚴(yán)重過剩的。比如在北上深等城市,高檔寫字樓的二手售價往往連同地段、同檔次二手住宅的3分之一都達(dá)不到。
修建超高商辦性質(zhì)的建筑物,在香港、紐約、倫敦還有商業(yè)價值。在中國內(nèi)地的城市,商業(yè)價值會大打折扣,甚至可能砸在手里。
天津那棟著名的117大樓(596.5米高),就爛尾了。一個重要的原因,就是開發(fā)商沒有錢了。開發(fā)商為什么沒有錢了?因為整個項目賣得不好,沒有人來買單。以天津當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)水平,支撐不了這樣高成本的大樓。
更要命的是:大樓越高,發(fā)生火災(zāi)的時候越麻煩。
消防云梯和消防水柱可以達(dá)到的高度,目前仍然非常有限。超過30層的樓,很大程度上都要靠自身附帶的消防設(shè)備來“自救”,一旦大樓噴淋系統(tǒng)出現(xiàn)問題,會非常麻煩。
所以住建部的最新文件里,有這樣一句話:各地相關(guān)部門審批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建設(shè)項目時,應(yīng)送當(dāng)?shù)叵谰仍畽C(jī)構(gòu)征求意見,以確保當(dāng)?shù)叵谰仍芰ο嗥ヅ洹?/p>
那么反過來我們可以這樣認(rèn)為:
隨著“限高令”的實施,每個城市新增的高層建筑將越來越有限,那么消防部門專門為超高建筑增加的特殊設(shè)備,可能就沒有那么及時和完備了。
這時候,你認(rèn)為“限高令”會對哪類房子不利呢?
當(dāng)然對超高建筑不利。
所以,無論你是買住宅、公寓還是寫字樓,都最好不要買太高的。城市越小,高層建筑風(fēng)險越大,因為成本越大。
一線城市、強(qiáng)二線城市,人口多、增長快。再怎么限制,300米左右的建筑也很常見。再加上城市財力充裕,消防設(shè)備更新會比較完善,所以你買的房子高一些問題不大。
但如果你在普通地級市,尤其是縣城,買了100米以上的建筑會比較麻煩。
國家對縣城的最新要求是,“縣城新建住宅以6層為主,6層及以下住宅占比應(yīng)不低于75%。縣城新建住宅最高不超過18層。”
這意味著,縣城未來消防設(shè)備配備,一定是集中對付18樓以下火災(zāi)的??赡軙袔滋自O(shè)備,應(yīng)付更高樓層。但鑒于這種高樓非常有限,設(shè)備更新、保養(yǎng)就可能存在問題,一旦發(fā)生火災(zāi),風(fēng)險偏大。
尤其是人口流失的普通三四線城市、縣城,如果高層建筑空置率達(dá)到一定程度,連電梯的保養(yǎng)都可能成問題,更別說消防了。
這就好比你在西部一個小縣城,買了小眾豪車,一旦出了故障,你就是拖到地級市也未必能找到4S店,很可能要去省城。
在小地方生活,從眾往往是最安全的、最方便的。無論是買房子,還是買車,都是這個道理。太另類,意味著很麻煩。
限購令對于大城市的都市圈,構(gòu)成利好。中心城區(qū)的密度無法增加了,增量人口、增量企業(yè)只能向郊區(qū)和新區(qū)分流,有利于形成多中心發(fā)展的格局。