全國22城第二輪“兩集中”土拍陸續(xù)拉開帷幕。截至9月13日，福州、青島、天津、濟(jì)南四城已攬金約837億。房企相較于第一輪高溢價(jià)“搶地”，第二輪土拍市場明顯冷靜，在拿地策略層面也出現(xiàn)了分化。

年初，22城陸續(xù)開啟首輪“集中供地”。為防止集中供地市場過于火爆，首輪拍地前，多地陸續(xù)調(diào)整競拍規(guī)則，禁止馬甲公司參與土拍，且設(shè)置最高限價(jià)，為土地市場降溫，但就實(shí)際執(zhí)行效果而言并不理想。

在首輪土拍中，除北京、上海兩座超一線城市外，其余20城均出現(xiàn)了“南高北低”現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳、廈門、杭州平均溢價(jià)率超25%，重慶則以平均溢價(jià)率38.82%位居榜首。其中招商蛇口以32.5億元競得沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)一商住地塊，溢價(jià)率高達(dá)129.98%。

而在北方城市中，長春雖率先啟動(dòng)集中供地，但溢價(jià)率卻處于墊底狀態(tài)，所成交的38宗地塊中，有32宗地為底價(jià)成交，平均溢價(jià)率為3.92%。除此之外青島推出的63宗地塊，有60宗為底價(jià)成交，平均溢價(jià)率僅為2.14%。

受高溢價(jià)影響，無錫、重慶、廈門等城市地價(jià)直線拉升，毛利率恐多低于10%，且在多重政策疊加下，無錫多宗地塊面臨虧損。

在吸取首輪供地“教訓(xùn)”后，8月初14城相繼叫停二輪供地，并推出“補(bǔ)丁政策”。將溢價(jià)率天花板設(shè)定為15%，且不允許通過提高起拍價(jià)方式調(diào)整溢價(jià)率，嚴(yán)格控制城市樓面價(jià)突破新高。溢價(jià)率觸頂后，還將分別采取搖號(hào)、競品質(zhì)等方式確認(rèn)最終競得人。

融資收緊下 頭部房企仍具競爭優(yōu)勢(shì)

除限制溢價(jià)率外，多地土拍規(guī)則還加強(qiáng)了對(duì)開發(fā)商自有資金和資質(zhì)的審查。提高競價(jià)門檻后，一部分開發(fā)商苦于資金緊張，直接被勸退。

2020年8月“三條紅線”宣布出臺(tái)，用于控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長。房企境內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)收緊，重點(diǎn)涉及信托、外債、開發(fā)貸等多個(gè)領(lǐng)域，“借新還舊”的打法再難持續(xù)。

在諸多調(diào)控政策之下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場成交增速也在不斷放緩。據(jù)銀保監(jiān)會(huì)表示，截至7月末，房地產(chǎn)融資呈現(xiàn)“五個(gè)持續(xù)下降”。其中房地產(chǎn)貸款集中度連續(xù)10個(gè)月下降，房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款比重同比下降0.95個(gè)百分點(diǎn)。此舉表明，“三線五檔”已發(fā)揮降溫作用，未來房地產(chǎn)融資環(huán)境也將持續(xù)收緊。

但從具體表現(xiàn)來看，頭部房企仍具競爭優(yōu)勢(shì)。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，在22城首輪土拍中，融創(chuàng)共參與拿地41宗，權(quán)益新增貨值1130億元，是收獲最大的房企之一。此外，華潤、龍湖、保利、融信的拿地金額均超過140億元，并另有七家房企的拿地支出超過百億。

除此之外，在天津第二輪土拍中，中海以85.5億元競得3宗地塊拔得頭籌，萬科、新城、遠(yuǎn)洋和金地平均參與競價(jià)地塊不少于10宗。保利發(fā)展則以40.7億元競得福州、青島以及常州共計(jì)4宗地塊。

頭部房企持續(xù)深耕一二線城市

常州雖不在“22城”范圍之內(nèi)，城市價(jià)值卻不可忽視。在首輪土拍中，僅憑7宗地塊就吸引了共計(jì)100家房企“馬甲”參與競拍。

而在第二輪中更是吸引了包括龍湖、保利發(fā)展、三巽置業(yè)以及金隅等多家參與競價(jià)。最終龍湖以24.71億元競得1宗商住用地，溢價(jià)率高達(dá)14.88%，險(xiǎn)些觸頂。這也是龍湖在本輪土拍中所競得的第一宗地塊。

之所以選擇常州，可能源于龍湖曾于2018年在此有過布局，開設(shè)了新二線城市的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目常州龍城天街。

并且，常州第二座天街“龍湖北城天街”目前也已開工，為20萬方大型商業(yè)體，處于常州炙手可熱的恐龍園板塊內(nèi)。

據(jù)悉，恐龍園板塊近兩年為常州熱門板塊，曾出現(xiàn)新房供不應(yīng)求現(xiàn)象，2019年上半年嘉宏以13579元/平競得龍湖原山地塊、龍湖以13238元/平競得建東學(xué)校地塊，兩宗地塊先后成為新北區(qū)單價(jià)地王與總價(jià)地王。

與龍湖不同的是，中國金茂選擇深耕青島。以總價(jià)33億元底價(jià)摘得6宗地塊，除1宗獨(dú)立競得外，其余5宗均與海爾聯(lián)合競得。除青島外，金茂還以9.4億元競得天津東麗區(qū)1宗商住用地，樓面價(jià)8644元/平。

另據(jù)年報(bào)得知，自2010年中國金茂首入青島以來至2020年底，中國金茂在青島共計(jì)擁有17個(gè)項(xiàng)目，未交付面積達(dá)522萬平方米，該體量為其布局的環(huán)渤海區(qū)域城市中位列第一。

由此看出，在房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)下，房企選擇布局優(yōu)質(zhì)一二線城市更能確保其穩(wěn)定現(xiàn)金流與利潤。并且在自有項(xiàng)目周圍開疆?dāng)U土，不僅可以避免被動(dòng)“砸價(jià)”，還可以掌握“區(qū)域定價(jià)”的主動(dòng)權(quán)。

此外，杭州首輪土拍為例，在首日競價(jià)中，融信以總價(jià)228億元競得7宗地塊，其中4宗是與濱江聯(lián)合競得。融創(chuàng)表現(xiàn)同樣搶眼，以126.95億元競得4宗地塊。

無獨(dú)有偶，在北京首輪集中供地中，深耕石景山的中海不但沒有露面，還被“外來漢”卓越搶了風(fēng)頭，歷經(jīng)多輪競價(jià)后，以總價(jià)187億元競得4宗地塊。

小心翼翼如“北京”，未來何去何從

中場休息后，8月底，北京掛牌第二批集中供地地塊共計(jì)43宗，總起始價(jià)1359億元。除延續(xù)首輪的控溢價(jià)、競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案外，還增加了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，可謂是花樣百出。

但從多個(gè)城市已有政策來看，競品質(zhì)已逐步成為一種標(biāo)配。比如南京不僅規(guī)定所有地塊都要競品質(zhì)，還規(guī)定拿地6個(gè)月內(nèi)不能上市，對(duì)于房企來說，無疑是雪上加霜。

但這也說明，集中供地政策的出臺(tái)，目的不僅是穩(wěn)定市場，還是對(duì)中小型房企的一種考驗(yàn)。考驗(yàn)資金狀態(tài)的同時(shí)，也是對(duì)產(chǎn)品能力的把控。相對(duì)提高行業(yè)門檻，有利于加快市場出清，避免不良資金進(jìn)入樓市。

對(duì)于雙集中供地模式，萬科執(zhí)行副總裁和首席運(yùn)營官劉肖在2021年上半年業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示：這對(duì)于市場來說確實(shí)是新事物，大規(guī)模的集中出讓對(duì)大家來說都存在挑戰(zhàn)，實(shí)際上萬科也處在適應(yīng)和磨合的過程中。但如何把握穩(wěn)地價(jià)需求與市場訴求之間的平衡點(diǎn)，還有待觀察。

關(guān)鍵詞： 集中供地 拿地策略 分化 供地規(guī)則