“一場架在火爐上的論壇”。

這是2021年博鰲房地產(chǎn)論壇的一句SLOGAN，也是讓我留下印象的一句話，掛在入口處一塊顯眼的背景板上。這句話很貼切，無論是與海南的天氣，還是與行業(yè)的現(xiàn)狀。

回顧2021年，以“三道紅線”、“兩集中”為代表的超400次高密度調(diào)控政策迅速落地。要知道，政府部門向來不會(huì)隨便發(fā)言，都是字字珠璣，換言之，從頂層設(shè)計(jì)上，整個(gè)行業(yè)的規(guī)則與模式，都發(fā)生了質(zhì)變。

行業(yè)凜冬之下，房地產(chǎn)一大批從業(yè)者停下手里的工作，奔赴海南，去尋找破局的答案。2021年9月15日晚，隨著保留節(jié)目博鰲開講的開始，一年一度的博鰲房地產(chǎn)論壇的大幕徐徐拉開。此后，隨著一場場論壇的深入，置身其中忽而有一種時(shí)代的抽離感，相較于預(yù)期會(huì)聽到大家對行業(yè)的控訴、不安甚至唱衰，更多聽到的是自省、思考與規(guī)劃。

一鯨落，萬物生。顛簸動(dòng)蕩之中，地產(chǎn)人已經(jīng)不再抱有大而不倒的幻想，大破大立才能洗清高速發(fā)展積累的沉疴，正如中奧地產(chǎn)高級(jí)副總裁朱浩直言：“接下來是白銀時(shí)代還是鉆石時(shí)代，我覺得做得好還是會(huì)有鉆石，做得不好可能連白銀都沒有。”大家似乎都已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)，并開始積極探索適用于未來的法則。

行業(yè)正遭受“火烤”是真，但淬火煉真金，是跌落神壇還是去腐生肌，更待來日。

高周轉(zhuǎn)不是錯(cuò)，調(diào)控也不是壞事

很多事情，往回看一目了然，往前看一片茫然，用后視鏡看未來，不見得合適。

就像上海愛家集團(tuán)執(zhí)行總裁段靜在“重塑未來”主題討論會(huì)上所說：“其實(shí)高周轉(zhuǎn)并沒有錯(cuò)，只是在過去的一個(gè)很好的政策環(huán)境和金融環(huán)境下，地產(chǎn)企業(yè)借勢利用人口紅利的窗口，把周轉(zhuǎn)率、杠桿率放得比較大。”

只不過當(dāng)行業(yè)走入成熟期后，和之前的打法便大不相同。傳統(tǒng)房地產(chǎn)思維在快周轉(zhuǎn)邏輯下是不談長遠(yuǎn)的，所以當(dāng)遇到長周期時(shí)，才會(huì)有現(xiàn)在的壓力，就會(huì)覺得痛苦。

如今，地產(chǎn)時(shí)代從頂層設(shè)計(jì)自上而下的發(fā)生了劇變，若一本通書讀到老，自然會(huì)被時(shí)代無情地拋棄。““房地產(chǎn)行業(yè)缺的是思想，錯(cuò)的是世界觀和方法論，”中交海洋投資控股有限公司黨委書記、總經(jīng)理周濟(jì)這樣說道，“房地產(chǎn)作為為億萬人提供基礎(chǔ)活動(dòng)空間，影響億萬人情緒和幸福的永續(xù)行業(yè)，行至今日，令人扼腕，尋求改變已是必然。”

尋求改變的基礎(chǔ)首先是“回歸”，即回歸至政策范圍內(nèi)、回歸于理性發(fā)展線、回歸到實(shí)體制造中。就像中奧地產(chǎn)高級(jí)副總裁朱浩所說“調(diào)控不是壞事，調(diào)控可以讓大家回歸現(xiàn)實(shí)，調(diào)控也可以讓大家在回歸現(xiàn)實(shí)的過程中更平穩(wěn)，動(dòng)蕩沒那么大，這也是我們說的：聽黨的話跟黨走。”

花樣年董事局主席兼首席執(zhí)行官、彩生活董事局主席兼首席執(zhí)行官潘軍同樣表示：“企業(yè)需要慢下來，安全一些，要有安全邊界，企業(yè)要掙的是長期的錢，當(dāng)你把欲望降低的時(shí)候，你會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)好好地做房子是最重要的，大不是目標(biāo)，強(qiáng)而長才是未來開發(fā)商應(yīng)該去奮斗的目標(biāo)?，F(xiàn)在做企業(yè)只有撐死的，沒有餓死的。”

做“專精特新”的企業(yè)

誠然，上一個(gè)時(shí)代在投機(jī)和資本摻雜的混沌之中，如今行業(yè)泡沫被層層拂去，如何從駕馭熱鬧的泡沫，順利駛?cè)氘?dāng)下追求長期價(jià)值的賽道，各細(xì)分領(lǐng)域的從業(yè)者在博鰲論壇上拼湊出了一副圖騰。

“活下來的企業(yè)一定是“專精特新”企業(yè)。”所謂“專精特新”，潘軍解釋道：第一是專業(yè)化，第二是精細(xì)化，第三是特色化，第四是創(chuàng)新化。

“專精特新”四個(gè)字確實(shí)言簡意賅、直擊痛點(diǎn)。首先當(dāng)行業(yè)進(jìn)入到了成熟期，必然會(huì)產(chǎn)生分化，一方面是好壞的分化，另一方面是玩法、賽道、模式的分化，正如中奧地產(chǎn)高級(jí)副總裁朱浩的觀點(diǎn)：“企業(yè)要想生存下去，就必須要找準(zhǔn)定位，并保持戰(zhàn)略定力，堅(jiān)定地想深想透、做深做透。此外，企業(yè)從戰(zhàn)略到組織、機(jī)制、文化、業(yè)務(wù)等，都需要要打通，堅(jiān)定地想通想透，做深做透，避免內(nèi)部沖突，這樣就可以做得比較好。”

“當(dāng)年紅軍什么都沒有，就是思想統(tǒng)一，最后還是打下了天下，”朱浩說道。

針對企業(yè)如何真正做到“精細(xì)化”，中交海洋投資控股有限公司黨委書記、總經(jīng)理周濟(jì)拋出了一套科學(xué)嚴(yán)密的方法論。他表示企業(yè)的精益思想是建立在自然科學(xué)、人文科學(xué)和思維科學(xué)基礎(chǔ)之上的以現(xiàn)代制造業(yè)為主要對象的科學(xué)管理思想;當(dāng)掌握了精益思想的組織，企業(yè)便可以做到全員如一人，全企一桿槍。

而要想精益思想起到切實(shí)的遵循作用，房地產(chǎn)企業(yè)就要構(gòu)建自己的三觀。周濟(jì)稱：“這三觀就是一棵價(jià)值樹，樹的底部是文化體系，樹干是品牌體系，樹根是戰(zhàn)略體系，樹的枝丫是供應(yīng)鏈體系，最后結(jié)出的果實(shí)才是房地產(chǎn)的精益化體系，所以要立三觀。”

在“特色化”這一層面，段靜表示，過去的時(shí)代紅利讓我們忽略了作為一個(gè)制造業(yè)，對客戶的承諾和保障，在高周轉(zhuǎn)基調(diào)下很多企業(yè)提供的都是標(biāo)準(zhǔn)化的復(fù)制，可能在各個(gè)城市都是一樣的戶型、都是一樣的規(guī)劃。”

“但是到了今天，我們要更多地去想，我們應(yīng)該提供什么樣特色的產(chǎn)品、特色的服務(wù)，應(yīng)該在深耕的城市里面如何更好地研究客戶，研究他們的居住屬性，并由此來提供對應(yīng)的產(chǎn)品。”

而最后說到的“創(chuàng)新”其實(shí)已是老生常談，在任何時(shí)代，停止試錯(cuò)、迭代、更新的企業(yè)都是無法存活的。

目前的賽道很多，包括商業(yè)、持有、長租，傳統(tǒng)的住宅開發(fā)、寫字樓運(yùn)營，以及輕資產(chǎn)物業(yè)、文創(chuàng)地產(chǎn)等等，尤其在科技與互聯(lián)網(wǎng)的加持下，產(chǎn)業(yè)間的邊界愈發(fā)模糊，“地產(chǎn)+”有無限的想象空間。

但任何創(chuàng)新都不可能百分百成功，那么如何提高其成功機(jī)率，金地集團(tuán)開發(fā)管理公司副總經(jīng)理王英臣提到了“一個(gè)中心，兩個(gè)發(fā)力點(diǎn)”，即以客戶為中心，以產(chǎn)品力和服務(wù)力為發(fā)力點(diǎn)。“一旦你能夠滿足客戶產(chǎn)品的需求，而且能夠持續(xù)地在產(chǎn)品升級(jí)、產(chǎn)品跟蹤上做到創(chuàng)新，其實(shí)就是為企業(yè)持續(xù)創(chuàng)新、創(chuàng)造價(jià)值。”

也就是孫存英所說的，企業(yè)一定要有所為，有所不為。“我們需要首先想清楚自己真正的擅長。在做好基本面的情況下，找到最有競爭力的主營賽道，并圍繞核心業(yè)務(wù)進(jìn)行創(chuàng)新及深耕。”

誠然，任何創(chuàng)新都是存在風(fēng)險(xiǎn)和成本的，“在這樣的大環(huán)境下，房企能夠回歸本源，開始思考創(chuàng)新和迭代，是不容易的，這樣的企業(yè)也是真正心懷長期主義的企業(yè)。”焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)主編王敬賓如是說道。

圍城必闕：REITS

回顧上半年，中小房企折戟，千億級(jí)、Top級(jí)房企同樣也面臨挑戰(zhàn)，資金鏈斷裂、債務(wù)暴雷事件頻頻發(fā)生。行業(yè)的金融屬性自是今年論壇繞不過去的話題，在各方融資渠道收緊的圍城之中，基建REITs的出現(xiàn)無疑是一處理想的出口。

對此信保基金REITs平臺(tái)總經(jīng)理李文崢表示，REITs確實(shí)是在一個(gè)非常好的時(shí)機(jī)出現(xiàn)了，在房地產(chǎn)去金融化的同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域恰好加大了金融化。REITs作為一體化的資管綜合業(yè)務(wù)，能夠形成體系，讓一些重資產(chǎn)企業(yè)把重資產(chǎn)拿出去，形成輕重平衡的發(fā)展模式，同時(shí)又打造專業(yè)化能力，給企業(yè)下一步的轉(zhuǎn)型，尤其是一些中型的地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，帶來了很大的機(jī)遇。

瀚溥物流地產(chǎn)聯(lián)合創(chuàng)始人&首席執(zhí)行官許漢斌同樣認(rèn)為基建REITs能夠帶動(dòng)強(qiáng)勁的發(fā)展，也是國內(nèi)GDP增長強(qiáng)勢引擎，他指出，不管未來如何，只要資產(chǎn)在國內(nèi)并且是以人民幣持有，就是比較靠譜的閉環(huán)，也能夠避免外匯風(fēng)險(xiǎn)。

此外，針對企業(yè)普遍面臨的資金問題，晨曦控股總裁周昕宇表示，房企一定要記住錢是花得完的，地是買不完的，很多公司不是因?yàn)橘I不到地而出問題，而是因?yàn)闆]錢了才出問題。”

尤其在當(dāng)下，市場兩端資金監(jiān)管同時(shí)收緊，將資金放進(jìn)正確的籃子十分重要。“市場上你的錢多，就應(yīng)該去降負(fù)債，因?yàn)槟惚澈蟮呢?fù)債是有利息的，你降了負(fù)債還會(huì)提升你的利潤額，而不是盲目地拿地投資。”周昕宇如是說到。

總而言之，企業(yè)無論是融資還是投資，都需要更加理性、謹(jǐn)慎。

無論從政策、需求或金融層面來看，都不難發(fā)現(xiàn)市場已然進(jìn)入冷靜期，若跳出行業(yè)、拉長時(shí)間，或許會(huì)看的更清楚一些，如恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗所說，未來一年注定比較難過，未來五年不一定，未來十年或許便能進(jìn)入穩(wěn)健發(fā)展時(shí)期。

 

關(guān)鍵詞： 論壇 房地產(chǎn) 調(diào)控政策 模式