剛需購房者迎來“買房冷靜期”背后，是深圳新房市場降溫。

9月過半，深圳共有11處新房樓盤獲得預售許可證，預計推出5892套新房，預售套數(shù)超過八月總額。傳統(tǒng)樓市旺季“金九銀十”，在新盤供應大潮中拉開序幕。

光明星河天地四期、龍崗華僑城荷棠里、坪山花樣年·旭輝好時光……深圳剛需購房者王悅(化名)的待選樓盤清單不斷增加，選擇困難癥越來越重。王悅的買房預算是首付120萬元，以此為標準，東部、西部和中部均有新盤可供選擇。

“去年這個時候，我還因社保年限不夠買不了新房而干著急。沒想到今年這么多樓盤可以選，如果最終沒有符合心意的樓盤，我會放棄認購等待下一批新房。”9月17日，王悅告訴時代周報記者，“打新熱”褪去后，她有了更多選房空間，將結(jié)合區(qū)位、戶型、配套和朝向選擇最滿意的房子。

剛需購房者迎來“買房冷靜期”背后，是深圳新房市場降溫。

近日，多個樓盤陸續(xù)公布認購結(jié)果，中簽率較去年明顯提升。其中，鵬瑞頤璟府524人選1655套房，中簽率高達316.6%。網(wǎng)紅區(qū)域?qū)毎驳臐M京華云著雅庭推出416套房，共209人參加搖號，中簽率接近200%。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月深圳開盤去化率略高于四成，已降至年內(nèi)最低值，無一項目開盤售罄。

與此同時，深圳二手房交易量創(chuàng)下十年新低。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2021年8月，全市二手房過戶套數(shù)為過戶1979套。跌勢仍在持續(xù)，9月前兩周，深圳二手房周均成交跌破500套，“金九”開局成色不足。

打新熱不再

“已經(jīng)簽約云科府的要退房重新打新嗎?”9月13日晚間，一名購房者得知光明新盤集中入市后，糾結(jié)于是否要放棄訂金重新打新。

近期，有同樣困惑的購房者不在少數(shù)。一方面，新房扎堆入市給予購房者更多選擇，“一房難求”盛況不再;另一方面，深圳將于9月28日推出第二批集中供地，普通商品住房銷售限價在原限價基礎上下調(diào)3%-9.2%，穩(wěn)定市場預期。

9月17日，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹對時代周報記者表示，根據(jù)深圳住建局披露的數(shù)據(jù)，今年第三季度深圳市預計有36個項目入市。但7月、8月開盤項目少，部分項目因預售價不及預期而延遲入市。進入9月，留給開發(fā)商的時間減少，因此出現(xiàn)新盤集中開賣的情況。

“第二批集中供地降低新房最高售價，購房者對未來房價預期降低，買房迫切性大幅減少，‘打新熱’降溫。”何倩茹認為，第二批集中供地增加供應、降低房價，對新房市場起降溫作用。但住宅市場不會出現(xiàn)開發(fā)商降價賣房情況，公寓和商辦類產(chǎn)品或?qū)⒂幸欢ǔ潭鹊淖尷?/p>

政策從供需兩端進行調(diào)控，市場迅速從賣方市場切入買方市場。

9月17日，深圳某房地產(chǎn)中介公司負責人梁煜(化名)告訴時代周報記者，最近不少已交訂金購房者，甚至是已交首付款的購房者都在跟開發(fā)商協(xié)商退房，申請退房的理由不一，有房屋質(zhì)量問題、學位糾紛、配套不如宣傳效果等，但本質(zhì)原因都是價格。

事實上，深圳已有退房案例發(fā)生。今年8月，中海匯德里業(yè)主認為開發(fā)商建設標準“貨不對板”，提出退房要求。8月21日，中海匯德里發(fā)出《關于匯德理項目的嚴正聲明及限期解約通知》。為減少訟累，節(jié)約交易成本，中海匯德里無論業(yè)主的撤銷權(quán)是否過了法定的行使期限，統(tǒng)一解除雙方簽訂的合同。

值得注意的是，中海匯德理是去年深圳最熱銷的樓盤之一。去年8月，該樓盤銷售均價約為7.5萬元/平方米，同期周邊二手小區(qū)鴻榮源尚峻均價約為8.4萬元/平方米，中海錦城均價約為10.8萬元/平方米，一二手房價格倒掛嚴重。

時代周報記者從一名中海匯德理業(yè)主處獲悉，該樓盤開盤時一房難求，當天即售罄。很多業(yè)主認為“買到即賺到”，連樣板間都沒看過就下單了。

“銅九鐵十”已至

“2·8”新政落地已有半年，政策威力已顯現(xiàn)。目前，二手市場成交量下滑至低谷，在大學區(qū)推進的不確定性以及全國密集調(diào)控背景下，深圳二手房成交持續(xù)低迷，短期內(nèi)成交量或出現(xiàn)進一步下探。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年8月，深圳二手住宅過戶1979套，環(huán)比下跌23%，同比下跌83%。自2008年以來，深圳二手住宅月度過戶量低于2000套的月份僅有6次，且大多為春節(jié)時期。

除過戶外，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也下滑明顯。深房中協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，8月全市二手房網(wǎng)簽2361套(含自助)，環(huán)比下跌29%，同比下跌67%。原關內(nèi)片區(qū)二手房成交量領跌全市，寶安過戶量環(huán)比跌幅最大，達到34.1%;羅湖環(huán)比跌幅為27.4%。

9月17日，海貝找房總經(jīng)理謝林鋒對時代周報記者表示，今年九月深圳開發(fā)商集中推盤，且大多都是剛需盤，剛需購房者將集中涌向新房市場，進一步導致二手市場遇冷。此外，在二手房參考指導價格機制之下，深圳二手房首付明顯增加，首次置業(yè)購房者資金不足，無法支撐成交量，預計今年“金九銀十”會變成“銅九鐵十”。

二手房成交量遇冷已引發(fā)房產(chǎn)中介離職潮。深圳房產(chǎn)中介約為45458人，8月二手房成交1979套，人均僅有0.04套。目前，深圳多家房產(chǎn)中介公司因成本過高而選擇關門，不少房產(chǎn)經(jīng)紀人連續(xù)多月未開單而選擇轉(zhuǎn)行。

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會研究人員認為，目前的行情是對從業(yè)人員進行“新陳代謝”，如果這個時間持續(xù)較久，真正能經(jīng)歷市場洗禮而留下來的人，才是這個行業(yè)真正需要的人才。而對于店東與企業(yè)主而言，在非常時期，應該是全行業(yè)盤點各家“人才庫”的好時機。畢竟，在講究服務品質(zhì)的當下，行業(yè)競爭必定將聚焦在“人才”競爭上，而擁有穩(wěn)定且專業(yè)的經(jīng)紀人隊伍，才是決勝未來的砝碼。

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