天津市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布關(guān)于對(duì)《關(guān)于非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知。本市行政區(qū)域內(nèi)合法建設(shè)的，閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)區(qū)政府組織聯(lián)合審查認(rèn)定后，允許改建為保障性租賃住房。
以下為全文：
關(guān)于非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)
各區(qū)人民政府、各有關(guān)單位：
為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào))，加快發(fā)展保障性租賃住房，按照《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》(建辦標(biāo)〔2021〕19號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《集中式租賃住房標(biāo)準(zhǔn)》)規(guī)定，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就非居住存量房屋改建為保障性租賃住房有關(guān)工作提出以下意見(jiàn)：
一、適用范圍
本市行政區(qū)域內(nèi)合法建設(shè)的，閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)區(qū)政府組織聯(lián)合審查認(rèn)定后，允許改建為保障性租賃住房。根據(jù)國(guó)家和我市有關(guān)規(guī)定，不符合建設(shè)用地準(zhǔn)入條件的工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)用地，不得改建為保障性租賃住房。
二、改建原則
(一)促進(jìn)供需平衡和職住平衡。改建保障性租賃住房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合城市發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域功能定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等要求，符合保障性租賃住房年度建設(shè)計(jì)劃，重點(diǎn)布局在軌道交通沿線、公交站點(diǎn)周邊、工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)、高校及科研院所周邊等人口聚集、交通便利、配套完善、租賃住房需求旺盛的區(qū)域，促進(jìn)租賃住房供需平衡和職住平衡。
(二)堅(jiān)持政府引導(dǎo)和市場(chǎng)參與。改建保障性租賃住房項(xiàng)目由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。改建后的保障性租賃住房項(xiàng)目主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。
(三)保持原規(guī)劃土地要求不變。非居住存量房屋用作保障性租賃住房期間，在不改變?cè)粍?dòng)產(chǎn)登記信息的前提下，不變更土地使用性質(zhì)、不補(bǔ)繳土地價(jià)款，土地使用年限和總建筑面積不變，不改變?cè)蟹课蓊愋秃徒ㄖ萘靠刂浦笜?biāo)。改建房屋不得突破既有建筑外輪廓線，不改變相鄰關(guān)系。改建后涉及房屋征收、拆遷的，按改建前的房屋用途予以補(bǔ)償。
(四)堅(jiān)持區(qū)政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推動(dòng)。落實(shí)市委、市政府關(guān)于我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作要求，以區(qū)政府為主體統(tǒng)籌推動(dòng)本區(qū)非居住存量房屋改建保障性租賃住房工作。在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，區(qū)政府組織政務(wù)服務(wù)、住建、規(guī)劃資源、發(fā)展改革、消防救援、城市管理等部門建立聯(lián)合審查認(rèn)定、聯(lián)合驗(yàn)收工作機(jī)制，指導(dǎo)相關(guān)主體按要求實(shí)施改建，規(guī)范開(kāi)展租賃住房運(yùn)營(yíng)。
三、改建要求
(一)權(quán)屬清晰。改建項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)為依法取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的合法建筑，不存在查封登記、異議登記等限制交易的情況。房屋存在抵押權(quán)、地役權(quán)登記的，申請(qǐng)改建前須取得抵押權(quán)人、地役權(quán)人的書(shū)面同意。
(二)主體明確。改建項(xiàng)目的實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)為房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，或受不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人委托的代建單位，或受不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人委托、將實(shí)際運(yùn)營(yíng)改建后租賃住房的已備案住房租賃企業(yè)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人為自然人的應(yīng)當(dāng)委托相關(guān)單位實(shí)施。
(三)規(guī)模合理。改建項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)以整幢或整棟為改建單位，改建規(guī)模原則上不少于50套或建筑面積不少于2000平方米。
(四)功能齊全。保障性租賃住房可根據(jù)市場(chǎng)需求和建筑周邊商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)配置等實(shí)際情況，增加相應(yīng)服務(wù)功能。
(五)結(jié)構(gòu)安全。改建項(xiàng)目的房屋結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)符合安全牢固要求，改建前應(yīng)當(dāng)由改建實(shí)施主體委托房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋安全性能鑒定，C級(jí)、D級(jí)房屋不得進(jìn)行改建，保證滿足安全使用的要求。
(六)適用標(biāo)準(zhǔn)。改建項(xiàng)目按照使用對(duì)象和使用功能，分為改建宿舍型租賃住房和改建住宅型租賃住房，其類型、適用標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)功能配置按照《集中式租賃住房標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。實(shí)施主體可在申請(qǐng)改建前委托具有相資質(zhì)的單位進(jìn)行可行性評(píng)估，確保改建項(xiàng)目具有技術(shù)可行性。
(七)消防安全。改建項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)執(zhí)行建設(shè)工程法律法規(guī)和國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，消防手續(xù)辦理和日常消防監(jiān)管應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和本市法律法規(guī)相關(guān)要求。
(八)環(huán)保衛(wèi)生。改建項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和本市關(guān)于室內(nèi)空氣質(zhì)量和生活飲用水等相關(guān)要求，改造和裝修所使用材料和設(shè)備應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和本市技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。改建后的租賃住房應(yīng)當(dāng)具備良好的衛(wèi)生、通風(fēng)和采光等居住條件，污水排放接入市政管網(wǎng)。
(九)人均使用面積。改建項(xiàng)目人均使用面積、居住人數(shù)限制等應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和本市的相關(guān)規(guī)定。按照《市國(guó)土房管局等九部門關(guān)于印發(fā)加強(qiáng)我市出租房屋綜合管理工作實(shí)施意見(jiàn)的通知》(津國(guó)土房市〔2014〕257號(hào))，改建后租賃住房的人均租住使用面積不得低于5平方米;參照宿舍標(biāo)準(zhǔn)改建的，應(yīng)當(dāng)滿足《宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范(JGJ36-2016)》的要求。
四、改建程序
(一)提出申請(qǐng)
改建項(xiàng)目的實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的區(qū)政府指定的管理部門提出改建申請(qǐng)，并提交下列材料：
1.申請(qǐng)改建的書(shū)面報(bào)告;
2.房屋已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或房屋租賃合同登記備案證明(復(fù)印件)，房屋產(chǎn)權(quán)人委托實(shí)施改建的委托授權(quán)書(shū)，抵押權(quán)人等相關(guān)權(quán)利人同意改建租賃住房的書(shū)面意見(jiàn);
3.改建實(shí)施主體的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及法定代表人身份證復(fù)印件;
4.項(xiàng)目改建方案，包括擬改建項(xiàng)目現(xiàn)狀、運(yùn)營(yíng)期限、運(yùn)營(yíng)主體情況、設(shè)計(jì)方案、改建后房源量、戶型設(shè)計(jì)、投資規(guī)模、資金來(lái)源、回報(bào)周期、租賃管理方案及可行性綜合分析等內(nèi)容，并詳細(xì)說(shuō)明項(xiàng)目容積率(建筑規(guī)模)、建筑密度、綠地率、特定區(qū)域建筑高度、服務(wù)設(shè)施、建筑整體風(fēng)格以及其他國(guó)家政策要求的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理內(nèi)容變動(dòng)情況。改建項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期限不得超過(guò)經(jīng)批準(zhǔn)的土地使用年限，涉及劃撥用地且未明確劃撥土地使用年限的，改建項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期限不得超過(guò)相應(yīng)用途國(guó)家規(guī)定的最高土地使用權(quán)使用年限;
5.房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具房屋安全鑒定報(bào)告;
6.其他需要提供的資料。
(二)審查認(rèn)定
區(qū)政府組織政務(wù)服務(wù)、住建、規(guī)劃資源、發(fā)展改革、消防救援、城市管理等部門對(duì)改建項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合審查，對(duì)符合改建要求的，在區(qū)政府門戶網(wǎng)站公示5個(gè)工作日，公示期滿且無(wú)異議的，出具保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)，明確改建項(xiàng)目實(shí)施主體、投資規(guī)模、資金來(lái)源、房源總量、運(yùn)營(yíng)期限等指標(biāo)。
(三)組織實(shí)施
項(xiàng)目實(shí)施主體憑保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)向相關(guān)部門辦理立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。
1.立項(xiàng)手續(xù)。由項(xiàng)目審批部門進(jìn)行審批或備案。
2.規(guī)劃用地手續(xù)。對(duì)于改建工程不涉及建筑整體風(fēng)格改變的，可免于辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)，并由規(guī)劃資源部門出具書(shū)面意見(jiàn);確需辦理的可按照《控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)規(guī)程》規(guī)劃執(zhí)行中現(xiàn)狀用地適用原則辦理自有用地規(guī)劃條件和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。改建項(xiàng)目不涉及土地權(quán)屬變化，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。
3.施工手續(xù)。改建項(xiàng)目實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)依法選擇具備資質(zhì)的施工、監(jiān)理等參建單位，依法辦理工程質(zhì)量監(jiān)督和施工許可，住建部門依法進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督。
4.消防手續(xù)。改建項(xiàng)目符合《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》(住建部令第51號(hào))規(guī)定的特殊建設(shè)工程的，改建實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)向區(qū)住建委申請(qǐng)消防設(shè)計(jì)審查、消防驗(yàn)收。其他建設(shè)工程，改建實(shí)施主體在竣工驗(yàn)收后應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)住建委申請(qǐng)消防驗(yàn)收備案，區(qū)住建委應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抽查。
(四)聯(lián)合驗(yàn)收
項(xiàng)目改建完成后，改建實(shí)施主體應(yīng)向區(qū)政府指定的管理部門申請(qǐng)聯(lián)合驗(yàn)收，由區(qū)政府組織政務(wù)服務(wù)、規(guī)劃資源、住建等部門開(kāi)展聯(lián)合驗(yàn)收。改建項(xiàng)目通過(guò)聯(lián)合驗(yàn)收后，可向供水、供電、供氣、供熱部門申請(qǐng)按居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行水電氣熱收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(五)運(yùn)營(yíng)和使用管理
改建項(xiàng)目聯(lián)合驗(yàn)收合格后，實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)改建后的租賃住房以套為單位進(jìn)行測(cè)繪，將測(cè)繪成果錄入本市住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)，納入本市住房租賃統(tǒng)一管理。改建項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)主體應(yīng)當(dāng)為依法辦理市場(chǎng)主體登記的住房租賃企業(yè)，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)前，應(yīng)當(dāng)通過(guò)本市住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)推送開(kāi)業(yè)信息。
(六)退出管理
1.改建運(yùn)營(yíng)年限期滿后，如需繼續(xù)作為保障性租賃住房，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)于期滿前六個(gè)月，向區(qū)政府指定的管理部門提出續(xù)期申請(qǐng)。未提出申請(qǐng)或未獲批準(zhǔn)的，產(chǎn)權(quán)人、實(shí)施主體和運(yùn)營(yíng)主體應(yīng)積極協(xié)商退出工作，確保承租人有序退出，并于期滿后30個(gè)工作日內(nèi)提出恢復(fù)原有用途的申請(qǐng)。續(xù)期時(shí)間不能超過(guò)土地使用年限。
2.改建運(yùn)營(yíng)年限未滿時(shí)提出退出申請(qǐng)的，產(chǎn)權(quán)人、實(shí)施主體和運(yùn)營(yíng)主體應(yīng)與承租人積極協(xié)商并達(dá)成一致意見(jiàn)后方可向區(qū)政府指定的管理部門申請(qǐng)退出。經(jīng)同意退出后，應(yīng)及時(shí)向規(guī)劃資源、住建、發(fā)展改革等部門報(bào)備，房屋使用、水電氣熱價(jià)格等納入原用途管理。
3.改建項(xiàng)目審批后，區(qū)政府應(yīng)組織住建、城市管理、規(guī)劃資源等部門加強(qiáng)改建項(xiàng)目后續(xù)監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)依照職責(zé)處置。改建運(yùn)營(yíng)年限期滿后，產(chǎn)權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期或未獲批續(xù)期，且未按期申請(qǐng)退出的，視為擅自改變建筑物功能，非法改變土地用途，由區(qū)政府組織相關(guān)職能部門依法查處。
4.對(duì)存在提供虛假資料、未落實(shí)我市保障性租賃住房管理政策、分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押、“以租代售”等違法違規(guī)行為的，區(qū)有關(guān)部門可采取限期改正、終止改建行為、納入信用監(jiān)管、取消水電氣熱價(jià)格優(yōu)惠、取消稅收優(yōu)惠等措施進(jìn)行處置;涉嫌違法的，由相應(yīng)主管部門立案查處;涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。
五、工作要求
(一)各區(qū)、各有關(guān)部門要精簡(jiǎn)項(xiàng)目審批事項(xiàng)和環(huán)節(jié)，構(gòu)建快速審批流程，提高項(xiàng)目審批效率。
(二)改建項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間不得分割登記、分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押、分割銷售，不得以租代售。
(三)改建項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋使用安全主體責(zé)任，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人和負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)的住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)共同落實(shí)安全管理職責(zé)，建立完善的房屋安全使用管理制度，定期對(duì)房屋安全進(jìn)行檢查，確保房屋住用安全。
(四)改建項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)主體應(yīng)確保租賃住房符合運(yùn)營(yíng)維護(hù)管理相關(guān)要求，建立完善各項(xiàng)突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)警及處置制度;落實(shí)消防安全責(zé)任制，配備符合規(guī)定的消防設(shè)施、器材，保持疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，定期開(kāi)展消防安全檢查。
(五)本意見(jiàn)印發(fā)前，利用非居住存量房屋改建的租賃住房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)提供符合要求的房屋安全鑒定報(bào)告、消防驗(yàn)收手續(xù)，由項(xiàng)目所在地的區(qū)政府集中組織區(qū)政務(wù)服務(wù)、住建、規(guī)劃資源、發(fā)展改革、消防救援、城市管理等部門進(jìn)行聯(lián)合評(píng)估審查，經(jīng)審查符合條件的，出具聯(lián)合認(rèn)定意見(jiàn)，認(rèn)定為保障性租賃住房項(xiàng)目;經(jīng)審查不符合條件的已改建項(xiàng)目，由區(qū)政府督促相關(guān)主體在本意見(jiàn)印發(fā)3個(gè)月內(nèi)整改到位，無(wú)法整改的依法依規(guī)予以處置。已按照《天津市人才公寓認(rèn)定支持辦法(試行)》(津人才辦〔2019〕2號(hào))認(rèn)定為天津市人才公寓的利用非居住存量房屋改建項(xiàng)目，可不再重復(fù)進(jìn)行評(píng)估審查，出具保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)后納入規(guī)范管理。
營(yíng)業(yè)執(zhí)照公示信息
