由于土拍規(guī)則大調(diào)整，原本應(yīng)在8月開(kāi)啟的第二批集中供地高峰期被延遲到了9月。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，截至9月26日，全國(guó)22個(gè)集中供地試點(diǎn)城市中，已有13個(gè)城市完成第二批集中供地的出讓?zhuān)急冗^(guò)半。除了廈門(mén)、長(zhǎng)春和無(wú)錫，其余9個(gè)城市的土拍均是在新規(guī)出臺(tái)后進(jìn)行，包括福州、青島、濟(jì)南、天津、成都、蘇州、合肥、沈陽(yáng)、重慶和南京(注：南京9宗土地將于9月27日搖號(hào))。

然而，與第一批集中供地相比，第二批次出讓冷清多了，10個(gè)城市撤牌(注：撤牌指終止或中止掛牌)或流拍的地塊數(shù)量急速攀升，高達(dá)136宗，占掛牌總數(shù)的27.81%;而在第一批集中供地中，該比例僅約6.83%。

盡管土拍新規(guī)通過(guò)下調(diào)最高限制地價(jià)控制土地成本，但其對(duì)競(jìng)拍資格設(shè)置了更高的門(mén)檻，包括禁止“馬甲”公司、嚴(yán)控購(gòu)地資金來(lái)源和企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等等。市場(chǎng)認(rèn)為，這導(dǎo)致不少房企被擠出土地市場(chǎng)，而近期樓市趨冷亦讓房企拿地的主觀意愿降低。

土地市場(chǎng)遇冷的并不僅僅是22個(gè)集中供地試點(diǎn)城市。根據(jù)華泰證券的研究報(bào)告，今年8月，百城土地流拍率超過(guò)了30%，創(chuàng)下2008年金融危機(jī)以來(lái)新高。典型的如河南南陽(yáng)市，原本掛牌了18宗土地，但在8月底的土拍中高達(dá)13宗遭到撤牌或流拍，引發(fā)市場(chǎng)極大關(guān)注。

新規(guī)后土拍猛剎車(chē)，近三成土地流拍

從整體來(lái)看，前8月全國(guó)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)分化走勢(shì)，相比其它城市，作為樓市熱點(diǎn)城市或省會(huì)的22個(gè)集中供地試點(diǎn)城市受到房企追捧。

土地出讓結(jié)果顯示，在第一批集中供地中，不少城市的土地溢價(jià)率頗為扎眼，甚至出現(xiàn)房企成立數(shù)十家“馬甲”搶地的現(xiàn)象。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，在第一批次供地中，22座城市的住宅用地平均溢價(jià)率達(dá)到14.73%，溢價(jià)率第一的是重慶，高至42.99%;時(shí)代財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，部分城市的個(gè)別地塊溢價(jià)率甚至超過(guò)100%。

高溢價(jià)現(xiàn)象在第二批集中供地時(shí)得到了遏制。在土拍新規(guī)出臺(tái)后的9月份(注：截至9月26日)，合計(jì)有10個(gè)城市完成第二批集中供地的出讓?zhuān)?ldquo;底價(jià)成交”成為了這一批次土拍的主旋律，這些城市的平均溢價(jià)率得到了大幅下調(diào)。

其中，濟(jì)南成功出讓56宗土地，均為底價(jià)成交;而平均溢價(jià)率最高的城市為福州，但也由第一批次時(shí)的18.41%下降至13%。此外，第一批次溢價(jià)率最高的重慶降幅最猛，溢價(jià)率由42.99%降至第二批次的0.02%。

不少業(yè)內(nèi)人士將溢價(jià)率下調(diào)的成效，歸功于8月中旬自然資源部召開(kāi)的一場(chǎng)閉門(mén)會(huì)議，該會(huì)議對(duì)集中供地試點(diǎn)城市作出了四大新部署。

根據(jù)西南證券的研究報(bào)告，這四大新部署主要包括：第一，參加宅地競(jìng)拍企業(yè)需具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì);第二，建立有效的購(gòu)地審查制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地資金的來(lái)源審查;第三，單宗地溢價(jià)率不得超過(guò)15%，絕不允許通過(guò)提高起拍價(jià)格調(diào)整溢價(jià)率，嚴(yán)控城市樓面地價(jià)新高;第四，在達(dá)到地價(jià)或溢價(jià)率上限時(shí)，不得以競(jìng)配建等方式增加實(shí)際地價(jià)，可通過(guò)一次性合理報(bào)價(jià)、搖號(hào)、競(jìng)更高更優(yōu)品質(zhì)建設(shè)方案等方式確定競(jìng)得人。

實(shí)際上，在土拍新規(guī)出臺(tái)之前，已有廈門(mén)、長(zhǎng)春和無(wú)錫等3個(gè)城市率先完成了第二批集中供地的出讓。不過(guò)，無(wú)論是第一還是第二批次，長(zhǎng)春的土地市場(chǎng)表現(xiàn)較為冷淡;而同為第二批集中供地的廈門(mén)和無(wú)錫則與上述9個(gè)城市形成了鮮明的對(duì)比。其中，廈門(mén)的平均溢價(jià)率高達(dá)25.43%;而無(wú)錫的溢價(jià)率雖然不算突出，僅為4.12%，但23宗宅地里有9宗觸發(fā)最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)程序。

在溢價(jià)率大幅下調(diào)的同時(shí)，新規(guī)對(duì)房企購(gòu)地資格進(jìn)行了更加嚴(yán)格的把關(guān)，導(dǎo)致流拍率急速攀升。時(shí)代財(cái)經(jīng)綜合統(tǒng)計(jì)公開(kāi)信息后獲悉，在第一批集中供地里，上述10個(gè)城市合計(jì)掛牌462宗土地(注：個(gè)別城市含非住宅地塊)，有29宗被撤牌或流拍，占比僅約6.28%;第二批次中，10個(gè)城市合計(jì)掛牌489宗土地，撤牌或流拍的土地高達(dá)136宗，占比約27.81%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，由于各地房地產(chǎn)調(diào)控密集，樓市開(kāi)始全面降溫，疊加土地出讓政策收緊，使得第二批集中供地全面遇冷，此外，“競(jìng)品質(zhì)成為集中供地新要求，明顯增加房企施工成本，一定程度上降低了房企拿地意愿”。

民企抓銷(xiāo)售回款，國(guó)企掀起拿地旋風(fēng)

中信證券在一份研究報(bào)告中指出，新的土地出讓規(guī)則帶來(lái)市場(chǎng)“退燒”，但吸引開(kāi)發(fā)企業(yè)入市拿地的兩大前提已經(jīng)被動(dòng)搖：一是開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境是正常的，不需要用經(jīng)營(yíng)性回款來(lái)大量?jī)斶€負(fù)債縮表;二是房?jī)r(jià)沒(méi)有明顯下降。

目前，多地房?jī)r(jià)進(jìn)入下行通道，根據(jù)禧泰數(shù)據(jù)，今年8月我國(guó)315個(gè)樣本城市中106個(gè)出現(xiàn)房?jī)r(jià)同比下跌，189個(gè)出現(xiàn)環(huán)比下跌;同時(shí)，房企特別是民營(yíng)房企在融資、銷(xiāo)售和回款等方面面臨著巨大挑戰(zhàn)。

由于國(guó)企、央企信用狀況更好，并且融資渠道相對(duì)民企通暢，第二批集中供地還呈現(xiàn)出一個(gè)直觀的趨勢(shì)——國(guó)企、央企開(kāi)始成為了拿地主力。

綜合國(guó)泰君安、中信證券和公開(kāi)信息，在天津和福州成交的土地中，國(guó)企拿地宗數(shù)合計(jì)占比高達(dá)59.64%，金額占比為70.52%;而重慶成交的28宗土地中，有18宗由國(guó)企拿下，占比將近64.29%;青島方面，拿地金額排名前5的房企中有3家為國(guó)企，分別是山東魯信、金茂和華潤(rùn)置地。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫或?qū)⑹墙酉聛?lái)的趨勢(shì)，這更加凸顯國(guó)企、央企的拿地優(yōu)勢(shì)。

“樓市已經(jīng)明顯地進(jìn)入了下行通道”，張大偉指出，一二手房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量出現(xiàn)了顯著的下降，“今年的金九銀十，預(yù)計(jì)將是近幾年最冷清的一年，而且由于多家房企資金鏈壓力大，不排除后續(xù)出現(xiàn)明顯降價(jià)的可能性”。

一TOP10房企的內(nèi)部人士告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，今年下半年的銷(xiāo)售狀況很差，“沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的銷(xiāo)售目標(biāo)”，公司已經(jīng)在重點(diǎn)抓銷(xiāo)售和回款，為此還將“緩一緩多元化業(yè)務(wù)”。

樓市低迷的現(xiàn)狀，疊加賣(mài)地高峰的出現(xiàn)，讓流拍和低溢價(jià)成交成為常態(tài)。并且，這不僅僅發(fā)生在22個(gè)集中供地試點(diǎn)城市身上。華泰證券的數(shù)據(jù)顯示，8月百城供地面積同比降低9.4%，成交面積同比降低41.7%，溢價(jià)率跌至個(gè)位數(shù)，而整體流拍率則高達(dá) 30.4%，華泰證券指出，該流拍率創(chuàng)下2008年金融危機(jī)以來(lái)的新高。

以典型的三四線城市河南省南陽(yáng)市為例，作為非試點(diǎn)城市，南陽(yáng)在8月底首次推行集中供地制度，但掛牌的18宗土地最終僅成交了5宗，其余均為撤牌或流拍。上述前10房企此前在南陽(yáng)市場(chǎng)瘋狂“掃貨”，但此次集中供地其并未參與競(jìng)拍，內(nèi)部人士表示主要因?yàn)橥恋匚恢靡话闱业變r(jià)較高，“當(dāng)前市場(chǎng)下，評(píng)判經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大”。

另有大型房企內(nèi)部人士告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，不止南陽(yáng)，今年以來(lái)其在整個(gè)河南省拿地不多，在土儲(chǔ)較為充裕的情況下，目前公司最重要的是少花錢(qián)、促銷(xiāo)售和抓回款，“對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流更重要，沒(méi)有現(xiàn)金流，企業(yè)可能就撐不過(guò)去了”。

不過(guò)，中信證券在其報(bào)告中指出，未來(lái)如果民營(yíng)房企不斷處置資產(chǎn)，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，就算是國(guó)企也可能不會(huì)積極進(jìn)入土地市場(chǎng)了。

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