近期，隨著央行接連釋放積極信號，以及哈爾濱救市政策得到中央默許，業(yè)內(nèi)人士普遍認為樓市調(diào)控將不會繼續(xù)收緊，房地產(chǎn)“政策底”已現(xiàn)。

“政策至暗時刻已過，未來邊際改善可期。”國金證券分析師杜昊旻表示，央行三季度會議透露出3點信號，分別是按揭投放會加快，開發(fā)貸斷貸困境將有所緩解，地方金融機構(gòu)和地方政府的配合度將有所提高。

不過，“政策底”的出現(xiàn)，并不意味“市場底”會同時到來。由于政策普遍存在滯后效應(yīng)，以及在“房住不炒”主基調(diào)下政策松綁幅度有限，四季度樓市延續(xù)下跌態(tài)勢將是大概率事件。

最關(guān)鍵的信貸政策適度糾偏

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，信貸的重要性不言而喻。

最近一年，房企融資“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理等政策，重塑了整個房地產(chǎn)行業(yè)的格局。尤其是今年下半年以來，多地樓市步入深度調(diào)整，部分經(jīng)營管理不善的房企曝出樓盤交付困難、債務(wù)違約等事件。

“政策端對房企融資以及按揭貸款額度的控制，給房企現(xiàn)金流造成較大壓力。企業(yè)拿到銷售回款時間明顯延長，引發(fā)了諸多連鎖反應(yīng)，包括到期債務(wù)的償還、新拿地資金的來源問題等。”一家總部位于北京的房企高層告訴記者。

10月15日，央行金融市場司司長鄒瀾在第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上指出，部分金融機構(gòu)對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，對要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

此外，鄒瀾還表示，人民銀行、銀保監(jiān)會已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“此次會議將有利于當前房地產(chǎn)市場情緒的修復，預(yù)計四季度房企整體資金流動性將得到一定程度上的緩解。”貝殼研究院分析師潘浩稱。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析，四季度在執(zhí)行方面，銀行既有政策將有所糾偏，各大銀行也將更為靈活地把握“三道紅線”尺度。

不過，財聯(lián)社記者從多家房企了解到，9月底央行指導金融機構(gòu)加快落實“兩個維護”要求后，目前開發(fā)貸未現(xiàn)明顯松動。

“沒有感覺到開發(fā)貸放松，目前按揭貸款略有松動。”一家閩系房企相關(guān)人士告訴記者。

幾日前，財聯(lián)社曾報道，上海、廣州地區(qū)部分銀行房貸額度出現(xiàn)放松跡象，房貸放款周期有所縮短。上海地區(qū)一位房產(chǎn)中介表示，銀行對新房房貸政策有所放松，放款時間由此前的半年縮短為3至4個月，但二手房房貸沒有變化。

業(yè)內(nèi)人士認為，預(yù)計后續(xù)房貸投放有望適當加速，額度亦有望迎來改善，這將帶來銷售端逐步觸底反彈。

四季度樓市或?qū)⑦M一步下探

盡管信貸政策出現(xiàn)邊際放松，但對于四季度及明年上半年樓市走向，多位專家均認為將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢。

“從政策的方向來看，整體并不會持續(xù)放松，更大可能是階段性、區(qū)域性、有針對性的調(diào)整，目標是保持房地產(chǎn)市場整體穩(wěn)定。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴記者。潘浩也認為，政策端雖不會繼續(xù)收緊，但也不會大范圍放松，預(yù)計僅會適度松綁。

受下半年市場整體降溫、銷售業(yè)績增速放緩的影響，截至9月末有近半數(shù)房企目標完成率不及70%，四季度面臨較大去化壓力。

“四季度債務(wù)償還成為重點，房企會千方百計促回款。” 前述總部位于北京的房企高層表示。

在預(yù)期方面，億翰智庫一位分析師表示，近期房地產(chǎn)企業(yè)暴雷消息不斷，令購房者產(chǎn)生了不穩(wěn)定心理預(yù)期，樓市需求釋放受到一定影響。

此外，一家房企營銷人員告訴記者，國慶假期不少樓盤的折扣力度較大，加劇了購房者的觀望情緒。

“疊加重點城市第二批土拍市場降溫明顯，市場預(yù)期趨于理性，四季度全國商品房銷售面積和金額同比或繼續(xù)下降。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜表示。

分城市來看，張波認為，四季度各地市場的變化力度也將差異化，預(yù)計市場成交量快速下滑的城市，四季度政策調(diào)整的節(jié)奏會有所加快，尤其在信貸層面，由于實際的成交量減少，亦會導致房貸審批提速。

對于明年上半年樓市走勢，潘浩分析，由于高基數(shù)因素，從數(shù)據(jù)層面看，明年上半年將繼續(xù)保持回調(diào)，但市場信心或?qū)⒅鸩交厣?/p>

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