不變的大周期里，每個(gè)小周期都在暗流涌動(dòng)。

今年，各地的樓市在一波波調(diào)控中終于進(jìn)入了冰凍期，少數(shù)城市還在調(diào)控加碼，但政策放松的城市卻慢慢多了起來(lái)。

近日，一系列的積極信號(hào)出來(lái)，如央行貨幣政策委員會(huì)2021年第三季度例會(huì)的會(huì)議通稿里，明確提到了開發(fā)貸和房地產(chǎn)按揭貸款有寬松的趨勢(shì)。

2021金融街論壇年會(huì)10月20日在京開幕，中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理劉鶴表示：房地產(chǎn)合理的資金需求正在得到滿足 健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變……

這些信號(hào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，或?qū)?huì)對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、緩解市場(chǎng)低迷情緒起到重要作用。但樓市平穩(wěn)發(fā)展的趨勢(shì)未變，因城施策的調(diào)控基調(diào)也未變。

一

最近，東莞的業(yè)主有點(diǎn)慌!

原因是東莞住建局聯(lián)合多部門出臺(tái)了218個(gè)小區(qū)的二手房指導(dǎo)價(jià)，僅只是針對(duì)小部分小區(qū)，但也讓東莞的業(yè)主們坐立不安。

有網(wǎng)友到政府留言版表示，自己的房子一夜之間從600多萬(wàn)指導(dǎo)成了300多萬(wàn);市值300多萬(wàn)的房，已經(jīng)出了180萬(wàn)，卻還要還480萬(wàn)的房貸，不能接受，老婆也要和他離婚……希望住建局能否幫忙把他的房子退給原業(yè)主，再去按目前的價(jià)格再重新買一套。

這樣一個(gè)問(wèn)政留言看笑了網(wǎng)友，但業(yè)主心理是各種滋味五味雜陳。

今年2月份，深圳全市二手房出臺(tái)了指導(dǎo)價(jià)，深圳業(yè)主的心態(tài)相對(duì)還是非常堅(jiān)挺的。

東莞這次公布的指導(dǎo)價(jià)普遍是掛盤價(jià)的7-8成，還有部分9成甚至持平，力度明顯不及深圳，僅管如此，但對(duì)于東莞來(lái)說(shuō)仍是一記重拳。

東莞的另一個(gè)信號(hào)是，和深圳一樣，新房啟動(dòng)公證搖號(hào)選房的方式，我們也可以看到，二手房市場(chǎng)已經(jīng)疲弱，早前已有些二手房開始降價(jià)。

事實(shí)上，為了防止市場(chǎng)過(guò)熱，除了深圳、東莞之外，早前已有北京市海淀區(qū)、上海、廣州、深圳、東莞、無(wú)錫、寧波、成都、西安等十多個(gè)城市出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)政策。

從加強(qiáng)限購(gòu)限售到發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)、打擊學(xué)qu房炒作等全國(guó)范圍的樓市調(diào)控動(dòng)作貫穿整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。房企面臨的銷售壓力加強(qiáng)，以價(jià)換量現(xiàn)象增多。

像深圳，樓盤的分化也非常嚴(yán)重，二手房成交量已低至冰點(diǎn);新房相比去年有大幅降溫，普通的盤關(guān)注度不夠;但個(gè)別網(wǎng)紅盤依然難買到。像深圳最近入市的福田某項(xiàng)目，有排位靠后的客戶還在四處打聽是否可以用數(shù)百萬(wàn)“喝茶”搞到房源。

二

10月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，值得注意的是，9月新建商品住宅房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲的城市數(shù)量為27個(gè)，相比8月明顯減少;二手房的降價(jià)城市數(shù)量則達(dá)到了52個(gè)。

9月全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.1%，同比漲幅為3.3%。環(huán)比漲幅首次為負(fù)，這也是2015年5月以來(lái)首次下跌!這組數(shù)據(jù)一定程度上反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷暖。

城市的冷暖也造就了樓市的分化，于是當(dāng)一些城市還在加碼調(diào)控時(shí)，而另一些城市的開始救市的調(diào)控讓樓市蒙上波譎云詭的氣息。

10月11日，東北的哈爾濱市日前出臺(tái)了樓市救市政策，要說(shuō)這個(gè)救市政策多有誠(chéng)意，大家可以看下我們之前出的文章首個(gè)城市出政策“救市”，購(gòu)房最高補(bǔ)貼10萬(wàn))，可以說(shuō)是真金白銀的喊大伙來(lái)買房，對(duì)房企也是非常友好。

同日，長(zhǎng)三角地區(qū)的寧波市奉化區(qū)也發(fā)布了人才購(gòu)房補(bǔ)貼政策，國(guó)家級(jí)人才最高可獲100萬(wàn)元。

在這之前，內(nèi)陸地區(qū)如鄂州、東陽(yáng)、張家口、菏澤、岳陽(yáng)、沈陽(yáng)、昆明、桂林、江陰、株洲、唐山等至少11個(gè)城市出臺(tái)了樓市“限跌”政策。

10月21日，浙江義烏發(fā)布調(diào)整部分房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知，距離上次樓市調(diào)控不足2個(gè)月，這一次是放松政策。

早前，珠三角也有部分區(qū)域釋放出了“救市”信號(hào)，如肇慶、珠海、中山、惠州相繼下調(diào)二手住宅轉(zhuǎn)讓個(gè)稅核定征收率，降低二手房交易成本。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月里全國(guó)累計(jì)出臺(tái)調(diào)控政策高達(dá)482次，遠(yuǎn)超出去年同期;

放眼望去，全國(guó)各地樓市基本上已經(jīng)處于冷靜期，但樓市的分化仍舊越來(lái)越嚴(yán)重，熱點(diǎn)城市調(diào)控會(huì)越來(lái)越嚴(yán)，松綁的城市多半是因?yàn)楸旧淼氖袌?chǎng)基礎(chǔ)差，而且面臨著人口流出，供大于求的問(wèn)題，這些區(qū)域的房地產(chǎn)增長(zhǎng)也會(huì)越來(lái)越慢。

三

與城市房地產(chǎn)分化相同的還有開發(fā)商;一類是名企、一類是國(guó)企、央企;

在前面的黃金十多年，是民企快速增長(zhǎng)、一路高歌的時(shí)代;十年河?xùn)|十年河西，如今，迎來(lái)了國(guó)企、央企逆勢(shì)崛起的時(shí)代。

上個(gè)月，深圳22宗土拍集中出讓的現(xiàn)場(chǎng)，15家房企參與，其中大部分是央企、國(guó)企，大部分地塊也是被央企、國(guó)企拿走。而其它城市如廣州等城市也是一樣;

以前民企在土拍市場(chǎng)非常猛，而到下半年，民企在土拍市場(chǎng)的聲音越來(lái)越小了;

成都的土拍國(guó)企、央企拿地更夸張，集中出讓40塊地，有32塊地被國(guó)企、央企拿走。

目前，央企、國(guó)企成為土拍的頂梁柱，那么未來(lái)的幾年，央企、國(guó)企的發(fā)展也會(huì)呈現(xiàn)新的發(fā)展趨勢(shì)。

拿地主角的改變，更大的因素還是因?yàn)橘Y金問(wèn)題。

2020年，房企三道線政策出臺(tái)，直接讓許多負(fù)債高的房企失去資金輸血來(lái)源，去負(fù)債已經(jīng)成為開發(fā)商首要大事。

今年房企債務(wù)違約事件頻現(xiàn)，而且爆發(fā)危機(jī)的企業(yè)也蔓延到頭部房企;泰和、富力、華夏幸福、綠地、藍(lán)光這些大房企也面臨崩踏;恒大、花樣年的也受債務(wù)問(wèn)題牽連，你能想象，這些千億級(jí)房企在“去負(fù)債”的泥潭里苦苦掙扎。

據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2020年8月底，今年房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達(dá)近400家。

目前的市場(chǎng)環(huán)境，尤其是對(duì)于大部分布局三四線城市的房企來(lái)說(shuō)，可謂是雪上加霜，一方面是建筑材料大漲，建筑成本增加;

一方面，三四線城市房子比一二線城市更難賣，即便是促銷打折來(lái)促進(jìn)回款，仍舊不會(huì)太理想;最主要的是，信貸還直接斷了資金的路。

在2021年僅剩下最后的2個(gè)多月里，想必會(huì)有越來(lái)越多的房企加入到價(jià)格戰(zhàn)當(dāng)中來(lái)，以價(jià)換量;但買漲不買跌的現(xiàn)實(shí)下，置業(yè)者觀望的心態(tài)會(huì)越來(lái)越濃厚。

今天(10月22日)，郁亮在萬(wàn)科2021年業(yè)務(wù)交流會(huì)說(shuō)，“行業(yè)冬天來(lái)了，大家都冷，先解決自己的問(wèn)題，保障自己的安全。在我們能力范圍內(nèi)，我們?cè)敢馊プ鰧?duì)行業(yè)比較好的做法，但還沒(méi)有具體的設(shè)想。”

這句話，道出了房地產(chǎn)行業(yè)越來(lái)越艱難的事實(shí)。

關(guān)鍵詞： 資金問(wèn)題 暗流涌動(dòng) 市場(chǎng)預(yù)期 重要作用